Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)


Брачный договор на квартиру или другую недвижимость, купленную в браке, в том числе в ипотеку

Брачный договор при покупке квартиры – правила составления и образец 2020

Нужен ли брачный договор при покупке квартиры

Это документ, представляющий собой письменное соглашение между мужем и женой или будущими супругами по поводу распределения имущественных прав и обязанностей на квартиру. Также в брачном договоре может быть прописан порядок её раздела на случай, если брак будет расторгаться.

Если будущие или уже состоявшиеся супруги планируют приобретение недвижимости, то брачный договор поможет изначально внести ясность в распределение имущественных прав на жильё в случае развода.

Являясь институтом семейного права, впервые договор между супругами об имуществе был упомянут в Гражданском кодексе в части первой статьи 256. Договор указан как способ распределения имущественных прав в семье, отличный от того, что установлен законом.

Более подробные положения о брачном договоре начали действовать с 1 марта 1996 года после принятия Семейного кодекса. Вопросам договорного режима посвящена глава 8 СК.

По общему правилу собственность семьи, нажитая во время брака, после развода делится поровну между мужем и женой. Речь идёт о режиме совместной собственности, предусмотренном законом.

деление пополам

Если супруги не заключали брачный договор, то общая недвижимость при разводе будет разделена между ними в равных долях

Однако у супругов есть возможность альтернативного регулирования имущественных отношений на основании договора.

Брачный договор представляет собой гражданско-правовую сделку весьма гибкого характера.

Лояльность регулирования распространяется не только на содержание договора, но и на порядок заключения. Так, часть 1 статьи 41 СК позволяет составить договор как людям, которые только собираются стать законными мужем и женой, так и уже состоявшимся супругам. Контракт, подписанный до брака, станет действительным после официального оформления отношений.

Для того чтобы договор был полноценным юридическим документом с реальными правовыми последствиями, к его форме предъявляются следующие требования согласно части 2 статьи 41 СК:

  • соглашение должно быть составлено в письменной форме. Письменная форма предполагает оформление договора в бумажном виде с обязательным проставлением подписей участников;
  • договор действителен только при условии удостоверения у нотариуса. До проставления своей подписи нотариус должен проверить договор на соответствие законодательству, изучить представленные документы на предмет наличия у сторон сделки необходимых полномочий и убедиться в свободном волеизъявлении участников договора.
нотариальное удостоверение

Нотариус гарантирует соответствие договора законодательству и подтверждает дееспособность сторон сделки, что сводит в минимуму возможность оспаривания документа в будущем

Расходы, связанные с установлением договорного способа регулирования, включают в себя стоимость услуги нотариуса (нотариальный тариф в размере 500 рублей) и, если необходимо, цену консультации и составления самого документа.

Если речь идёт только о квартире и супруги владеют основными юридическими знаниями по этому вопросу, то сам текст договора может быть составлен самостоятельно.

Брачный договор при покупке квартиры – правила составления и образец 2020

Чтобы брачный договор исчерпывающим образом определял права супругов при разделе собственности, нужно тщательно продумать его содержание.

Когда люди женятся и образуют ячейку общества, нормальным считается желание обустроить уютное гнёздышко. Возникает потребность в жилище, отдельном проживании от родителей, пространстве, удобном для будущих детей. Совершаются покупки, а самой дорогой из них является приобретение недвижимости. Будь то квартира или дом, неважно.

Составить и подписать такой договор никто заставить не может, однако это поможет защитить ваши права всегда, когда планируется приобретение квартиры на общие деньги или в ипотеку. В случаях кредитования (ипотеки) некоторые банки ставят одним из обязательных условий наличие брачного контракта, так как платёжеспособность сторон может отличаться. Банк должен быть уверенным в том, что в случае развода выплаты по кредиту не прекратятся.

Стоимость брачного договора на квартиру может состоять из нескольких составляющих:

  • цена оформления договора у юриста;
  • стоимость заверения нотариусом;
  • услуги оценщика имущества;
  • расходы, связанные со сбором документов.

Однако закон не обязывает составлять договор, прибегая к помощи юристов (можно составить самим и заверить у нотариуса). Но в таком случае будет риск того, что контракт признают недействительным. Также и к услугам оценщика необязательно прибегать. Сбор документов тоже не всегда предполагает большие траты, если у вас имеются все необходимые бумаги.

Составление договора может обойтись в 5000–7000 рублей, зависит от выбранного юриста. Точная стоимость услуги зависит от того, какие документы у вас имеются на руках, а что надо запрашивать самому юристу. За каждое внесение изменений в такой договор придётся также заплатить 5000 рублей (внесение изменений оформляется в виде отдельного документа).

Брачный контракт, заверенный нотариусом

Стоимость услуги нотариуса по заверению договора — необходимый минимум

Стоимость услуг нотариуса складывается из двух частей:

  • непосредственно заверение брачного договора;
  • выяснение технических вопросов.

Стоимость заверения брачного контракта определяется нотариальной конторой и варьируется от 300 до 1000 рублей. А вот выяснение технических моментов — услуга более сложная и требующая дополнительных затрат времени. Технические вопросы — это:

  • проверка законности контракта;
  • проверка информации о супругах на основании представленных документов;
  • проверка информации по имуществу (может включать в себя запросы в кадастровые службы, администрации и т. д.);
  • предупреждение супругов о последствиях и разъяснение им прав.

Выяснение технических вопросов может стоить 5000–10000 рублей. Таким образом, стоимость оформления брачного договора может обойтись в 500 рублей (правильно составляете сами, имеются все документы, осталось только заверить). В некоторых случаях контракт может встать в сумму свыше 50000 рублей.

Брачный договор представляет собой письменное соглашение мужа и жены в отношении распределения между ними финансовых средств и имущественной собственности. Оформление подобных соглашений часто используется при оформлении ипотечного кредита. В тексте документа можно описать правила распределения долей собственности на каждого из супругов, а также установить какой процент кредита будет каждый из них оплачивать. При наличии брачного договора на ипотечную квартиру, в случае развода, мужу и жене легче будет разрешить спорный имущественный вопрос.

Согласно статистическим данным, на сегодняшний день в России из 1 миллиона семей распадается около 600 тысяч – то есть больше половины. Ввиду этого проблемы с разделом совместно нажитого имущества не являются редкостью. С особой актуальностью этот вопрос встаёт, когда разделу подлежит дом или квартира, взятые в ипотеку.

По семейному законодательству РФ имущество, нажитое во время брака, за некоторым исключением, считается общей собственностью (ст. 34 Семейного кодекса РФ). В случае развода оно делится поровну. Но ничто не мешает мужу и жене предусмотреть другие варианты на случай их расставания.

Именно в таких случаях и может помочь грамотно составленный брачный договор на квартиру. Его рекомендуется подписывать, когда жильё приобретается как на накопленные деньги, так и посредством ипотеки. Это поможет, избежав дрязг и долгих судебных разбирательств:

  • изменить требование закона о совместной собственности, сделав её долевой или раздельной;
  • чётко определить доли;
  • отразить какая часть денег была или будет внесена каждым из супругов при покупке квартиры;
  • обозначить как жильё будет делиться после развода;
  • определить на кого ляжет обязанность по выплате долгов по ипотеке.
  • учесть доли несовершеннолетних.

Определение брачного договора на квартиру

В брачном контракте можно указать, что заключает договор и выплачивает займ по квартире в ипотеке один из супругов или оба одновременно. Если муж и жена являются созаёмщиками, то их ответственность будет солидарной. Это означает, что банк имеет возможность потребовать возврата денежных средств у каждого, независимо от того продолжают они жить вместе или решили развестись.

Брачный договор при покупке квартиры – правила составления и образец 2020

Когда заём на квартиру оформляет один из супругов, второй чаще фигурирует в качестве поручителя. При таком варианте ответственность так же будет солидарной. Но в брачном договоре можно предусмотреть и субсидиарную ответственность поручителя, то есть дополнительную (ст. 363 Гражданского кодекса РФ). Она предполагает, что банк-кредитор может взыскать долги с поручителя, если основной должник не обладает достаточной суммой для их погашения.

Наиболее распространёнными вариантами раздела недвижимости являются следующие:

  1. Оставление жилой площади одной стороне.
  2. Раздел на доли.
  3. Продажа.
  4. Размен.

Рассмотрим указанные варианты с учётом особенностей ипотеки.

В первом случае сторона, становящаяся единоличным собственником, должна отдать бывшей «второй половине» ½ от суммы денежных средств, которые уже внесены в банк. Компенсация может происходить за счёт общего имущества.

Предлагаем ознакомиться:  Продление срочного трудового договора на новый срок: образец 2019

При втором варианте супруги при разводе могут договориться, что каждый из них получает свою долю и расплачивается за неё с банком-кредитором. В контракте можно прописать условие о выделении доли в натуре. Такой раздел невозможен в случае, если жилью будет нанесён большой ущерб или нельзя выделить отдельный вход.

При третьем варианте продажа жилой площади с обременением в виде ипотеки юридически будет оформлена как перевод долговых обязательств. Здесь сторонами являются:

  • кредитор – финансовая структура;
  • должники – жена и муж;
  • новый должник – приобретатель ипотечного жилья.

Новый должник займёт место жены и мужа в долговом обязательстве. Долг будет переведён на него, а он передаёт супругам денежные средства, внесённые ими в оплату ипотеки. После реализации жилплощади часть полученных средств необходимо вернуть банку в счёт задолженности, а остаток можно разделить. Величина доли каждого также оговаривается в брачном контракте.

Для начала все тонкости нужно обсудить на семейном совете. Для заключения такого договора нужно:

  • взаимное согласие супругов;
  • дееспособность обоих;
  • понимание, что расторгнуть его в одностороннем порядке можно только посредством судебной тяжбы.

Если, обсудив эти вопросы, пара пришла к единому мнению, значит она готова к составлению договора. Любой брачный контракт можно составить:

  • лично (обязательно подписание обеими сторонами), а потом заверить у нотариуса;
  • обратившись в нотариальную контору, чтобы договор составлял юрист.
Брачный договор

О составлении брачного договора следует задумываться всегда, когда речь идёт о крупных материальных вложениях

Особое внимание в контракте нужно уделить следующим вопросам:

  • кому останется квартира в случае развода;
  • в каких случаях и как квартира может остаться ребёнку;
  • обязан ли один из супругов выписаться из квартиры в случае развода и в какой срок.

В пункте «ответственность супругов» в интересах сторон указываются обязательства, связанные с кредитами. Подробные описания зависят от специфики конкретного случая. Но при составлении этого документа важно помнить об ограничениях. Договор не должен включать в себя:

  • пункт об ограничении использования прав;
  • выдержки из юридических документов: консультация адвоката, цитаты из судебных документов, заявление в суд и т. д.;
  • ограничение права содержания нетрудоспособного супруга;
  • отношения между родителями и детьми (это регулируется законодательством);
  • личные отношения между супругами.

Договор в случае приобретения ипотечного жилья дополнен пунктом о том, кто же должен платить кредит. Если это долевая собственность, то и долги по ней выплачивают в указанных долях. Так, если квартира оформлена в равных долях (пополам), то и обязательства по кредиту должны быть поделены на двоих. Если квартира оформляется на одного из супругов, то и долг выплачивать должен он, так как квартира перейдёт именно ему в случае развода.

Для того чтобы брачный контракт регламентировал подобные тонкости, в нём должны содержаться следующие сведения:

  • кто должен сделать первый взнос;
  • кто и в каком размере платит каждый месяц в браке и в случае развода (и как разделятся основной долг и проценты);
  • кто и в каком размере должен оплачивать коммуналку и ремонт;
  • кто оплачивает страховку банка;
  • как изменятся эти условия в случае рождения детей;
  • кому сколько долей принадлежит;
  • какая компенсация полагается в случае развода (кто, сколько и кому будет должен).

Важным моментом в таком договоре является то, что на всё имущество могут быть распространяться одни условия, а на ипотечную квартиру — другие.

Ключи и купюры

Для того чтобы избежать моральных и материальных жертв, в случае приобретения жилья в ипотеку целесообразно заключить брачный договор

Брачный договор при покупке квартиры

Если квартира взята по ипотечной программе ещё до свадьбы, то по закону она принадлежит тому, кто её приобрёл. Но ведь бывают случаи, когда ипотека взята за пару месяцев до брака, а долг по ней выплачивается многие годы. Для таких случаев и нужен брачный контракт. Даже если жильё куплено до заключения брака, жених и невеста могут оформить договор.

В таком договоре будет указано:

  • кто платит первый взнос, а кто — последующие (и в каком размере);
  • кому будет принадлежать имущество в случае развода (и в каких долях).

Бывают ситуации, когда с выплатой ипотечных долгов поддерживают родители. Например, невеста оформляет ипотеку на себя, а её родители после свадьбы помогают с платежами. И избежать многочисленных судебных встреч поможет именно такой брачный договор. В нём может быть указано, кому достанется большая доля в случае большего вложения по кредиту (пусть и с помощью родителей).

В первую очередь важно понимать, что брачный договор в основном регламентирует ваши имущественные права и обязанности. А банки стараются обезопасить себя от возможных рисков.

Информационное уведомление Сбербанка об условиях привлечения созаёмщиков

Без брачного контракта нетитульного супруга пригласят в качестве созаёмщика, даже если у него нулевой доход

Так, без наличия брачного договора второй (даже неработающий) супруг может выступать в роли созаёмщика. Соответственно, ответственность за выплату возлагается на обоих супругов, а в случае развода недвижимость и долг достанутся обоим супругам в равных долях (за исключением случаев, когда первоначальным взносом стал материнский капитал).

Но банки не всегда приветствуют наличие брачных контрактов.

Консультация по ипотечному кредитованию в Сбербанке

Каковы требования банка к брачному договору, можно узнать на консультации у специалиста

Брачный договор при покупке квартиры – правила составления и образец 2020

Поэтому если вы планируете приобретение жилья в ипотеку, до момента составления брачного договора следует хорошо изучить ещё и статистику банков. Нужно выбрать банк не только по принципу «выгодные проценты», но и исходя из их требований относительно брачных контрактов. В настоящее время существует множество агентств, оказывающих посреднические услуги в вопросах ипотеки. Когда речь идёт о такой крупной покупке, как квартира или дом, не нужно торопиться.

Наиболее удобный алгоритм действий:

  • выбрать подходящий банк (а лучше несколько);
  • изучить требования к документам;
  • выяснить вопрос с брачным договором (у банковских консультантов);
  • обратиться в проверенное агентство;
  • заключить брачный договор;
  • взять ипотеку.

Особенности контракта, связанного с ипотекой

Чаще всего брачный договор позиционируется как рациональное решение квартирного вопроса между супругами в случае их развода. Это вытекает из таких преимуществ договорного режима собственности:

  • можно отступить от законного «равенства» и установить любое соотношение прав на квартиру;
  • поделить можно как имеющееся жильё, так и планируемое к покупке;
  • в договор можно включить квартиру, которая не подлежит разделу в силу закона (подаренное жильё или приобретённое на личные средства);
  • условия договора могут быть скорректированы супругами совместно в любой момент;
  • договорные отношения позволяют решить вопрос мирно без привлечения суда;
  • составление договора экономит время и деньги. Так, при отсутствии соглашения дело в суде рассматривается довольно долго. Кроме того, стороны обременяются значительными судебными расходами;
  • режим раздельной собственности на квартиру защищает её владельца от долгов другого супруга, в том числе в период брака.
мирное решение

Основным преимуществом договорного режима собственности является возможность мирного решения имущественных споров

Сторонам соглашения следует учитывать некоторые особенности договорного режима, которые иногда называются в качестве его недостатков:

  • от условий договора нельзя отказаться в одностороннем порядке;
  • изменить договор можно только по обоюдному согласию;
  • если установлена раздельная или долевая собственность, супруги ограничены в совершении сделок с квартирой.

Изменение договора или отказ от его исполнения со стороны одного участника сделки возможны только по решению суда.

Преимущества выбора договорного режима для деления квартиры в случае развода, безусловно, перевешивают возможные недостатки. Для тех, кто сомневается в необходимости составления брачного договора по соображениям морали и этики, предлагаем рассматривать договор не как выгодную сделку, а, наоборот, как оберег от неприятных процедур и признак разумного и осознанного подхода к созданию семьи.

Брачный контракт могут заключить между собой невеста и жених до свадьбы, а также законные супруги в любое время до развода. Необходимо иметь в виду, что договор, удостоверенный нотариусом до свадьбы, начинает действовать только после того, как брачный союз будет зарегистрирован. Что же касается контракта, удостоверенного нотариусом в браке, то он вступает в силу в день удостоверения.

Предлагаем ознакомиться:  Договор управления с тсж - советы адвокатов и юристов

Если стороны будущего договора собираются приобрести квартиру на собственные деньги, не используя кредиты и меры государственной помощи (материнский капитал), то им нужно сделать следующее:

  1. Решить, когда они будут составлять договор: до приобретения жилья или после него.
  2. Обговорить условия будущего контракта.
  3. На следующем этапе необходимо составить текст контракта. В связи с высокой загруженностью нотариусов маловероятно, что они будут помогать сторонам брачного соглашения в написании юридически правильных формулировок договора, поэтому нужно обратиться за помощью к квалифицированным юристам или попытаться написать текст самим, воспользовавшись этим образцом.
  4. Далее нужно подготовить:
    1. Паспорта обеих сторон контракта.
    2. 3 экземпляра договора.
    3. Денежные средства для оплаты нотариальных услуг (около 5000 – 10000 руб.). Нотариусы сами определяют полную цену услуги, исходя из размера нотариального тарифа (500 руб.), канцелярских затрат, оплаты труда помощников, аренды помещения и других расходов.
    4. Брачное свидетельство, если официальные отношения уже зарегистрированы.
    5. Правоустанавливающие документы на квартиру. Во-первых, это свидетельство о праве на собственность, во-вторых, это договор по купле-продаже, договор долевого участия, договор по ипотеке.
  5. После того, как будут собраны необходимые документы, всё, что остаётся сделать сторонам договора, — это посетить нотариуса лично и удостоверить договор.

Брачные контракты на ипотечную квартиру и на квартиры, купленные с помощью материнского капитала, оформляются по алгоритму, описанному выше, с учётом нескольких особенностей, указанных в таблице.

Брачные соглашения на ипотечную квартиру Брачные соглашения на квартиры с маткапиталом
  • Если супруги ещё не заключали брачный контракт, то большинство банковских учреждений перед выдачей ипотеки будет настаивать на его составлении и удостоверении. Интерес банков состоит в том, что они хотят письменно определить, кто будет основным заёмщиком, а кто – созаёмщиком, кто из супругов будет погашать кредит, какова доля каждого брачного партнёра в ежемесячном платеже, как будет разделена квартира при прекращении брака. Кроме этого банки обычно оставляют себе возможность оспорить действия супругов, идущие вразрез с условиями договора.
  • Супруги, как правило, вольны самостоятельно определять правовое регулирование других имущественных вопросов кроме вопросов, указанных в пункте выше.
  • Если у мужа и жены уже есть заверенный брачный договор, то банк может потребовать изменить некоторые его условия перед принятием окончательного решения по поводу предоставления кредита. Не следует безоговорочно соглашаться с предложениями банка, поскольку они соответствуют только его интересам. Необходимо пытаться найти компромиссное решение или попробовать продавить свои условия.
  • По этой ссылке находится образец главы брачного соглашения, который можно включить в готовый брачный контракт или использовать для написания отдельного брачного договора.
  1. Использование материнского капитала на приобретение недвижимости предусматривает обязательную передачу детям в собственность части квартиры.
  2. Желательно указать в тексте договора, что квартира куплена на материнский капитал, а также прописать доли, которые находятся в распоряжении каждого собственника, включая несовершеннолетних детей. Таким образом, можно облегчить работу нотариуса во время изучения договора и работу судьи, если одна из сторон захочет оспорить договор.
  3. Правовой режим квартиры, купленной на маткапитал, — только долевая собственность.
  4. Доли детей не могут выступать в качестве предмета контракта. Иными словами, супруги не имеют права распоряжаться ими по своему усмотрению (продать или обменять), определить порядок их разделения во время расторжения брака и другими способами ограничивать детей в их правомочиях.
  5. Закон не допускает, чтобы супруги прописывали в контракте, как именно они будут использовать маткапитал, например, на покупку жилья, на обучение детей и т.д.

Для того чтобы контракт прекратил своё действие, супруги должны составить и нотариально удостоверить соглашение о расторжении. Образец этого соглашения можно найти здесь.

Помимо соглашения о расторжении в количестве трёх экземпляров партнёры по браку обязаны подготовить перед личным визитом к нотариусу:

  1. Паспорта обеих сторон договора.
  2. Оригиналы брачного контракта в количестве 2 экземпляров по одному на каждого супруга.
  3. Свидетельство о браке.
  4. Денежные средства. Точную цену услуги следует узнавать у нотариуса.

По единоличному заявлению стороны сделки, подаваемому в суд, брачный контракт расторгается, если:

  • Сторона договора нарушила его условия, причём нарушение должно быть признано существенным. Это означает нанесение потерпевшей стороне такого ущерба, что в результате она лишается тех преимуществ и прав, на которые могла рассчитывать в момент заключения контракта.
  • Он признаётся недействительным вследствие применения насилия, обмана или угроз в отношении одной из сторон; наличия нарушений гражданского и семейного законодательства; существенного заблуждения одной из сторон; мнимости договора; притворности договора; выявления судом крайне неблагоприятных условий для одной стороны контракта.
  • Изменение обстоятельств, имеющее существенный характер для участников контракта. Это означает, что если бы стороны брачного соглашения могли предвидеть наступление таких обстоятельств, они бы не заключали контракт или заключали бы его на иных условиях.

Перед тем, как передавать спор в суд, следует попытаться урегулировать разногласия без привлечения государственных органов. Это нужно сделать, имея в виду 2 цели:

  1. Если со второй стороной договора удастся договориться без посредников, то данный факт позволит сэкономить денежные ресурсы и время.
  2. Если со второй стороной договора не удастся договориться, то у будущего истца на руках будут доказательства, прямо подтверждающие, что он пытался решить проблему без привлечения суда.

Что нужно делать? Следует подготовить предложение о расторжении контракта и направить его через почту письмом с прикреплённым к нему заказным уведомлением (его можно отслеживать) и описью. В предложении должен быть указан предельный срок, который даётся получателю на раздумья, например, 30 суток.

В случае, если ответ отсутствует или вторая сторона отказывается от предложения, вернувшиеся по почте уведомление и опись выступят в суде доказательствами того, что:

  1. Письмо действительно было.
  2. Письмо действительно содержало предложение расторгнуть контракт.
  3. Ответчик действительно его получал.

Иск разрешается в судебной инстанции, находящейся в месте жительства ответчика или в месте, определённом соглашением сторон о подсудности. Дела разбираются районными или мировыми судами. Подведомственность дел зависит от заявленных истцом требований.

Мировой суд Районный суд
  1. Все споры, связанные с брачным договором и носящие неимущественный характер.
  2. Все споры, связанные с брачным договором и в которых цена иска ниже 50000 руб.
  1. Имущественные споры, связанные с брачным договором и в которых цена иска выше 50000 руб.

Брачный договор при покупке квартиры – правила составления и образец 2020

Образцы заявлений для различных категорий исков представлены в списке ниже:

  1. Заявление, в котором указано требование о расторжении брачного соглашения на основании изменения обстоятельств или нарушения норм договора ответчиком, находится здесь.
  2. Заявление, в котором указано требование о том, чтобы суд признал недействительным брачный контракт, находится здесь.

Дополнительными документами, которые необходимо приложить к иску, являются:

  1. Свидетельство о браке.
  2. Оригинал брачного договора.
  3. Доказательства доводов, приведённых истцом в заявлении (письменные документы, например, справки из медицинских организаций, справки из госорганов, договоры, переписка; свидетельские показания; результаты экспертиз).
  4. Чек об оплате госпошлины.
Законы Статьи
Семейный кодекс Статья 40 закрепляет определение, которое закон даёт брачному контракту. Статья 41 устанавливает правовые нюансы, согласно которым заключаются брачные соглашения. Статья 42 определяет предмет контракта и правоотношения, которые не могут регулироваться контрактом. Статья 43 закрепляет способы и порядок расторжения брачного контракта. Статья 44 описывает случаи, когда брачное соглашение можно признать в качестве недействительного.
Налоговый кодекс (часть 2) Статья 333.19 определяет размер денежных сумм, выплачиваемых государству в качестве пошлины за услуги суда. Статья 333.24 определяет размер денежных сумм, выплачиваемых нотариусу по нотариальному тарифу.
Гражданский кодекс (часть 1) Глава 9 параграф 2 закрепляет список оснований, согласно которым определяется недействительность брачного контракта. Статья 450 определяет, что такое «существенное нарушение стороной условий контракта». Статья 451 закрепляет определение понятия «существенное изменение обстоятельств».

Какой может быть ответственность по ипотеке

Предметом договора являются правоотношения сторон, которые могут быть урегулированы им согласно действующему законодательству. Семейный кодекс определяет перечень правоотношений, которые входят в предмет брачного контракта. Это права и обязанности в отношении:

  1. Расходов на содержание квартиры, например, оплата коммуналки, текущий либо капитальный ремонт, траты на замену сантехники и т.д.
  2. Режима собственности на квартиру. Жильё может быть поделено на доли, остаться в совместной собственности или перейти в полное владение одного из брачных партнёров.
  3. Приобретения квартиры в будущем. Супруги вправе прописать в контракте точный срок, когда они будут покупать недвижимость, указать доли их взносов или их размер, определить величину расходов на квартиру, к примеру, стоимость ремонта, и распределить указанные расходы между ними.
  4. Раздела квартиры на случай развода.
  5. Возможного использования квартиры в целях заработка. Например, распределение полученных доходов между супругами от сдачи квартиры в аренду.
  6. Выписки из жилища после развода.
Предлагаем ознакомиться:  Трудовой договор с гибким графиком работы образец — Открой бизнес

Законом категорически запрещено устанавливать в брачном контракте условия, которые касаются:

  • Гражданской правоспособности участника соглашения, например, установление запрета для супруга-собственника свободно владеть своей долей недвижимости.
  • Гражданской дееспособности стороны сделки, к примеру, ограничение права на распоряжение квартирой, которое выражается в запрете на продажу, обмен, дарение, завещание собственности иным лицам.
  • Неимущественных личных правоотношений. Например, муж не имеет права требовать от жены рождения двоих детей и предлагать за это свою долю квартиры.
  • Ограничения права на обращение в судебные органы.
  • Раздела квартиры в случае смерти одного из брачных партнёров. Для этих целей нужно составлять завещание.

Мерами гражданской ответственности, которые могут быть возложены на сторону, не соблюдающую положения договора, являются:

  1. Штраф. Это единовременная выплата определённой денежной суммы за однократное нарушение обязательства. Например, муж по договору обязан каждый год покупать сыну спортивную форму и обувь для занятий в секции. Если он по каким-либо причинам не сделал этого, и вместо него данную проблему решила жена, то при наличии соответствующего условия в контракте она имеет право потребовать с него уплаты штрафа.
  2. Возмещение убытков или компенсация. Она применяется, если допущенное стороной нарушение имеет серьёзные последствия. К примеру, жена и муж договорились платить ипотеку в следующей пропорции: муж платит 75%, а жена – 25%. После полной оплаты стороны получают право собственности на квартиру в следующих долях: муж – 3/4 доли, жена – 1/4 доли. Если, например, жена по любой причине не может выплатить свою часть кредита, а муж берёт обязательство жены на себя, то по договору супруга может быть лишена своей доли квартиры.
  3. Неустойка. Она применяется для длящихся правонарушений. Например, в обязанности мужа по контракту входит полная оплата коммуналки. Если он не делает этого до наступления крайнего срока, указанного в коммунальных счетах, то выплачивает в пользу жены определённый договором процент от суммы задолженности за каждый просроченный день.

Порядок и правила оформления брачного договора

  • заключение письменной договоренности возможно только между дееспособными людьми, чей возраст превышает 18 лет;
  • на супружеском соглашении должно присутствовать нотариальное заверение;
  • текст документа должен быть четким и ясным, исправления не допускаются, все цифровые значения прописываются словами, сокращения слов не допускаются;
  • оформление документа возможно при наличии официальных брачных отношений;
  • в конце письменной договоренности должны быть проставлены личные росписи обеих сторон — мужа и жены.

Оформление брачного договора между мужем и женой на ипотечную квартиру, требует исполнения следующего алгоритма действий:

  • принять совместное решение о взятии ипотеки;
  • определиться с кредитной организацией, предоставляющей наиболее выгодные ипотечные условия;
  • составить брачный договор (самостоятельно или у нотариуса);
  • заверить текст документа в нотариальной конторе.

Чтобы заверить супружеское соглашение нотариально, требуется собрать пакет документации:

  • удостоверение личности мужа и жены;
  • бумаги о заключении официального брачного союза;
  • правоустанавливающие акты на имеющееся имущество. Например, договор купли-продажи, технический паспорт на транспортное средство;
  • чек, свидетельствующий об оплате государственной пошлины;
  • иные бумаги по запросу специалиста нотариальной конторы.

Брачный договор при покупке квартиры – правила составления и образец 2020

Если супругами не будет предоставлен чек об оплате государственной пошлины, им будет отказано в нотариальном удостоверении. Размер пошлины определяется в соответствии с налоговым законом России. Согласно тексту НК, пошлина за удостоверение брачного договора на ипотечную квартиру составляет 500 рублей. Цена может быть значительно выше, если супругам требуется составление документа у нотариуса.

Образец соглашения

По закону, в брачном договоре на ипотечную квартиру должны быть указаны обязательные пункты, среди них:

  • название документа;
  • дата составления;
  • реквизиты мужа и жены (паспортные сведения);
  • данные свидетельства о бракосочетании;
  • предмет договора. В данном случае — ипотечная квартира;
  • права и обязательства мужа и жены;
  • ответственность за ненадлежащее исполнение своих обязанностей;
  • нюансы срока действия документа;
  • дополнительные пункты по решению сторон;
  • подпись мужчины и женщины;
  • удостоверение специалиста нотариальной конторы.

В вышеуказанной структуре контракта следует особое внимание уделить внесению следующей информации:

  • лицо, являющееся основным заемщиком ипотечного займа;
  • суммы первого взноса и кем они осуществлены;
  • условия распределения обязательств по погашению задолженности в случае развода;
  • правила раздела ипотечной недвижимости при наступлении развода;
  • процедура внесения изменений при условии, что родятся дети;
  • перераспределение долей собственности при рождении детей;
  • сведения о приобретенной квартире — площадь, этажность, количество комнат и иное;
  • информация о банковском учреждении, выдавшем займ;
  • иные нюансы, касающиеся ипотечной квартиры.

По обоюдной договоренности супружеской пары, они вправе вносить любую информацию в брачный договор, но при условии, что она не противоречит российским законодательным актам. Например, включить в текст условия по урегулированию личных взаимоотношениях запрещается законом. Разрешается указывать только правила взаимоотношений в сферах — материальной, денежной и имущественной.

Имущество делится по брачному контракту в соответствии со следующими правилами:

  • Условия договора имеют бесспорный приоритет перед нормами законодательства о разделе семейного имущества. Если разделение активов происходит в суде, то судья будет исходить при решении спорных вопросов из положений договора, а не из положений Семейного кодекса.
  • Часть совместного имущества, которую супруги решили не делить по брачному договору, распределяется между ними в ходе развода согласно нормам Семейного кодекса.
  • Если контракт на 100% признан недействительным или же признаны недействительными нормы контракта, касающиеся раздела супружеского имущества, то разделение активов происходит по нормам семейного законодательства.

Судебная практика

В практике российских судов есть дело, по фабуле которого одна сторона согласно брачному контракту должна была приобрести квартиру в пользу другой стороны после расторжения брака. Однако, по мнению бывшего мужа, его супруга не исполнила своё обязательство. В октябре 2016 г. это дело было рассмотрено в Майкопском городском суде Республики Адыгея.

Итак, бывший супруг потребовал в суде принудить бывшую супругу исполнить обязательство, принятое ею по брачному контракту, и передать ему квартиру, соответствующую условиям договора. Квартира должна быть однокомнатной, находиться не на последнем этаже и не ниже 2 этажа.

В свою очередь, бывшая супруга заявила, что у истца нет никаких оснований требовать квартиру, потому что она выполнила своё обязательство. Ответчица предъявила суду договор по купле-продаже, по условиям которого бывший муж получал в единоличную собственность 1-комнатную квартиру, соответствующую условиям, закреплённым в брачном контракте.

Учитывая этот факт, суд принял решение о том, что ответчица выполнила свои обязательства. Поэтому причины, по которым суд должен принимать сторону истца, отсутствуют. В связи с этим иск бывшего мужа был отклонён.

Какие документы необходимы для составления договора

При этом нотариус не просто заверяет этот документ, но и изучает его на предмет соответствия законам, поэтому необходимо предоставить ему документы для охвата полной картины имущественных отношений супругов. Оформление договора происходит в трёх экземплярах, по одному – супругам, один – нотариусу.

В зависимости от того, куплена квартира или супруги только собираются её приобрести, будет зависеть какой пакет документов нужно подготовить.

Если квартира уже находится в собственности, то понадобятся:

  1. Паспорта супругов.
  2. Брачное свидетельство.
  3. Подтверждение прав собственности — договор купли-продажи и свидетельство о праве собственности или выписка из Росреестра;

Если приобретение квартиры ещё только предстоит, то вместо документов, устанавливающих права на имеющееся жильё, нужно приложить следующие:

  • Предварительный договор на покупку недвижимости;
  • Если оформляется ипотека, понадобится кредитный договор;
  • При приобретении квартиры в новостройке – договор участия в долевом строительстве.

За удостоверение брачного договора нужно уплатить пошлину (у частного нотариуса тариф около 500 руб.) и внести плату за услуги, которая варьируется от 5 до 10 тыс. руб. Это зависит от того включают услуги только заверение контракта или ещё и составление макета договора, а также технические работы.

Роль брачного договора при покупке недвижимости в ипотеку в Сбербанке или Россельхозбанке

Если брачный договор касается ипотеки, которая ещё не погашена, при его составлении обязательно учитывается мнение банка-кредитора (об этом говорится в ст. 450 ГК РФ). Менять условия ипотечного договора без согласия банка не допускается. Например, если раньше муж и жена были созаёмщиками, а теперь они решили, что ипотеку будет выплачивать муж, то это необходимо обосновать.

Чтобы убедить банковских работников в целесообразности изменений, нужно представить документы, свидетельствующие о возможностях партнёра закрыть кредит собственными средствами. Такими документами могут быть:

  • заверенная работодателем копия трудовой книжки;
  • справка с места службы о зарплате, имеющая форму 2-НДФЛ;
  • выписка с расчётного (для индивидуальных предпринимателей) или с личного счёта в финансовых структурах.

Какая именно документация устроит банк он решает самостоятельно, поэтому её перечень уточняется у конкретного займодателя.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

Adblock detector