Неустойка, штраф по договору долевого участия (ДДУ): важные моменты - Адвокат Демина Наталья Михайловна - Судебная практика - Праворуб

Неустойка, штраф по договору долевого участия (ДДУ): важные моменты — Адвокат Демина Наталья Михайловна — Судебная практика

Как взыскать компенсацию по 214-ФЗ

Закон «О долевом участии» 214-ФЗ дает право дольщику, имеющему зарегистрированный ДДУ, потребовать с застройщика неустойку при нарушении сроков передачи построенной квартиры или иного объекта строительства.

Неустойка – это денежный штраф, который рассчитывается в зависимости от количества дней просрочки выполнения какого-либо обязательства.

Согласно закону в случае нарушения срока передачи объекта строительства застройщик уплачивает гражданину-дольщику неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Причем независимо от того, содержится ли в ДДУ условие о таком праве дольщика.

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома

Претензия обязательна по 214-ФЗ и Закону «О защите прав потребителей».

Это правило введено для того, чтобы у застройщика был шанс разрешить вопрос без уплаты дополнительных штрафов, ведь в судебном порядке сумма взыскания увеличится в 1,5-2 раза.

фото 3

Направьте письменную претензию застройщику с требованием добровольно выплатить неустойку за просрочку передачи квартиры.

В претензии необходимо указать:

  • наименование застройщика, его адрес, ИНН, ОГРН;
  • дату, номер и цену ДДУ;
  • срок передачи квартиры по ДДУ;
  • расчет неустойки;
  • ссылку на условия ДДУ и 214-ФЗ;
  • право дольщика обратиться в суд в случае отказа или уклонения от добровольной выплаты;
  • срок для ответа – 10 дней с даты получения.

Их необходимо будет предъявить в суд, чтобы доказать факт ваших попыток решить вопрос мирно. Застройщик должен отреагировать на ваше обращение в 10-дневный срок либо срок, установленный ДДУ.

Если ответ застройщика вас не устроил – готовьте исковое заявление в суд.

При нарушении сроков передачи квартиры, установленных договором долевого участия (ДДУ), дольщик может направить претензию к застройщику.

Претензионный порядок

урегулирования споров не является обязательным пунктом при заключении ДДУ, так как Федеральный закон

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»

не регламентирует порядок его осуществления.

Исходя из судебной практики при разрешении таких споров, можно сказать, что суд может посчитать претензионный порядок установленным, если в договоре долевого участия конкретно определены требования к:

  • форме составления претензии;
  • порядку и срокам ее предъявления дольщиком, а также рассмотрения застройщиком.

Претензия составляется в письменной форме. Так, в ней следует указать:

  • наименования сторон;
  • обстоятельства, в связи с которыми возникло нарушение сроков (с выдержками из договора);
  • размер неустойки (с описанием ее расчета);
  • требования и сроки по уплате неустойки.

Если такое письмо составляется после подписания

акта приема-передачи

, то его копия также прикладывается к претензии. Благодаря чему будет видно нарушение сроков, указанных в договоре.

Претензия составляется в 2-х экземплярах, один из которых:

  • может быть передан застройщику под роспись на экземпляре дольщика;
  • либо направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Неустойка, штраф по договору долевого участия (ДДУ): важные моменты - Адвокат Демина Наталья Михайловна - Судебная практика

Участнику долевого строительства необходимо сохранить свой экземпляр письма, так как в случае неуплаты застройщиком неустойки в добровольном порядке, он будет рассматриваться как доказательство в суде.

Судебная практика взыскания неустойки с застройщика

П. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» установлено, что в случае просрочки передачи квартиры застройщик уплачивает дольщику неустойку, равную 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, которая действует на день исполнения обязательства и исчисляется от цены договора за каждый день просрочки.

Предлагаем ознакомиться:  Что нужно для начала оформить врп если муж гражданин рф

Такая ставка с

2016 года

приравнивается к

ключевой ставке

Центрального Банка РФ, которая с 19.09.2016

равна 10,00%

.

Начало периода просрочки исчисляется со дня, следующего за датой передачи жилого помещения, указанной в договоре, а конец — днем фактической передачи (по акту приема-передачи квартиры).

К примеру, если срок передачи квартиры по договору определен как «3 квартал 2016 года» (длится с 01.07.2016 по 30.09.2016), просрочка будет начинаться с 01.10.2016.

Размер неустойки = 1⁄300 ставки рефинансирования ЦБ РФ × цена договора × количество дней просрочки

Размер неустойки = 1⁄150 ставки рефинансирования × цена договора × количество дней просрочки,

Неустойка, штраф по договору долевого участия (ДДУ): важные моменты - Адвокат Демина Наталья Михайловна - Судебная практика

где 1/150 — это ставка рефинансирования в двойном размере (1/300 × 2).

Рассмотрим пример расчета неустойки. По договору цена квартиры составляет 3 450 000 руб. Ставка рефинансирования составляет 10,00%. В пункте договора о передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства, к примеру, указана конкретная дата «в срок не позднее 31.03.2016». Начало просрочки — с 01.04.2016. Квартира передана дольщику 01.07.2016.

Итак, просрочка составляет 3 месяца, то есть количество дней просрочки — 90.

Расчет неустойки для физического лица. Ставка рефинансирования для граждан удваивается: 10,00/300 × 2=0,06%.

Таким образом, ставка неустойки за каждый день просрочки составляет 0,06%.

Неустойка= 0,06 × 3 450 000 × 90=186 300 руб.

Для юридического лица или ИП неустойка будет составлять: 10,00/300 × 3 450 000 × 90=103 500 руб.

Согласно судебной практике по взысканию неустойки с застройщика при нарушении сроков передачи, судом для вынесения решения устанавливаются:

  • размер выплаченных застройщику денежных средств;
  • наличие, причины возникновения просрочки и ее продолжительность;
  • размер неустойки и возмещения убытков.

фото 6

В большинстве случаев исковые требования истцов удовлетворяются как полностью, так и частично.

Компенсация морального вреда при рассмотрении дела может быть снижена, при определении ее размера учитываются различные обстоятельства, причинившие неудобства дольщику:

  • длительное устранение недостатков объекта долевого строительства;
  • отказ застройщика в удовлетворении требований, указанных в претензии или смотровом листе.

Застройщик вправе принудить дольщика к заключению соглашения о переносе сроков передачи жилого помещения только при существенном изменении обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

На несоразмерность требуемой неустойки могут влиять:

  • цена договора;
  • длительность периода нарушения сроков;
  • исполнение обязательств застройщиком по принятию мер к сдаче многоквартирного дома;
  • последствия и убытки участника долевого строительства, возникшие вследствие просрочки передачи жилья и др.

В результате указанных обстоятельств размер взыскания может быть уменьшен.

На снижение размера неустойки не влияет тот факт, что ее выплата в полном размере может повлечь неблагоприятные последствия для третьих лиц, не участвующих в правоотношениях (других дольщиков).

Застройщик не освобождается от уплаты неустойки при просрочке по вине недобросовестного субподрядчика.

фото 4

СМ=ЦД × ПП × 2× 1/300 × СР

ПП — число просроченных дней;

СР — ставка рефинансирования (ключевая ставка ЦБ РФ);

ЦД — цена договора, указанная в соответствующем ДДУ;

СМ — неустойка.

Предлагаем ознакомиться:  Брачный договор образец заполненный

2  —  двойная ставка, если договор заключен физическим лицом.

3 000 000×36×2 ×1/300×7,75% = 55 800 рублей.

Cтавка рефинансирования * 1/150 * цена по ДДУ * количество дней просрочки = сумма неустойки

С 1 января 2016 года Центробанк РФ для расчета штрафных санкций приравнял понятия «ставка рефинансирования» и «ключевая ставка». Теперь ЦБ утверждает размер ключевой ставки, которая на момент написания статьи составляет 7.25%. Размер ставки необходимо уточнять на дату проведения расчетов на официальном сайте ЦБ РФ.

Цена по ДДУ – это стоимость квартиры, которую фактически уплатил дольщик.

Количество дней просрочки – это число календарных дней со следующего дня после наступления срока передачи квартиры согласно ДДУ до дня направления требования о выплате неустойки. Чем меньше дней насчитает суд, тем меньше компенсация.

Застройщик никак не уменьшит сумму, если в ДДУ проставлена дата передачи помещения дольщику. Поэтому юристы строительных компаний не называют точные даты.

Мне встречались две формулы:

  • «застройщик передает объект дольщику не позднее месяца после введения в эксплуатацию»;
  • «передача осуществляется после окончания оформления всей необходимой документации».

В этом случае рассчитать неустойку будет проблематично: в суде придется отталкиваться от сроков действия разрешения и доказывать, что дольщики рассчитывали на эти даты.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

По закону стороны могут заключить соглашение о досудебном урегулировании спора. Заключение таких соглашений характерно для отношений между сторонами, когда требуется соблюсти досудебный (претензионный) порядок разрешения споров. Соглашение оформляется в простой письменной форме и подписывается представителями обеих сторон.

Результатом рассмотрения дела в суде будет решение о взыскании неустойки в пользу дольщика и выдача исполнительного листа либо отказ в удовлетворении иска.

Никаких гарантий вынесения решения суда в пользу дольщика нет. Грамотный юрист никогда не даст гарантию положительного разрешения спора в суде. Однако на практике процент удовлетворения подобных исков довольно высок.

Для решения вопроса о взыскании неустойки суд будет устанавливать следующие ключевые моменты:

  • факт регистрации ДДУ;
  • факт строительства объекта;
  • исполнение дольщиком обязанности по оплате цены ДДУ;
  • определение даты передачи объекта дольщику согласно ДДУ;
  • вручение претензии застройщику до обращения в суд.

Если вышеперечисленные факты установлены, скорее всего, суд будет на стороне дольщика. Помните о праве суда уменьшить размер суммы взыскания в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства согласно ст. 333 Гражданского Кодекса РФ.

Добровольная выплата неустойки застройщиком

Застройщик, рассмотрев претензию от участника долевого строительства, может принять решение о выплате неустойки в добровольном порядке. В таком случае дольщику может быть предложено уменьшение размера неустойки, а также согласовать порядок ее погашения. Чтобы юридически закрепить данное предложение, рекомендуется оформить его письменным соглашением сторон.

Так как законодательством о долевом строительстве срока для рассмотрения застройщиком претензии не установлено, то применяя положения Федерального закона «О защите прав потребителей» разумный срок для дачи письменного ответа участнику долевого строительства составляет 10 дней.

Помимо предложения уступить в размере неустойки в несколько раз, застройщик может предложить провести в квартире отделочные работы на определенную сумму. Но и в этом случае дольщик не получит тот размер неустойки, который было бы возможно взыскать при подаче искового заявления в суд, так как потраченная сумма обычно меньше требуемой.

Предлагаем ознакомиться:  Ссылка на закон о необязательной сертификации

Если застройщиком ответ на претензионное письмо не дан или он отказался от мирного разрешения возникшего спора, следует подать иск в суд.

Исковое заявление в суд

фото 6

Обычно иск подается в суды общей юрисдикции по месту нахождения ответчика -юридического адреса застройщика. Но дольщик может подать исковое заявление в суд и по месту своей регистрации, это право закреплено в Законе о защите прав потребителей.

Дольщик не платит госпошлину при обращении в суд, потому что по Закону о защите прав потребителей он потребитель.

В исковом заявлении необходимо описать сложившийся спор со ссылками на нормы права, и добавить описание попыток досудебного решения спора. К иску прилагаются следующие документы:

  • расчет цены иска;
  • ДДУ со всеми допсоглашениями и изменениями;
  • платежные документы, подтверждающих проведение расчетов с застройщиком по ДДУ;
  • документы, подтверждающие убытки истца;
  • платежные документы, подтверждающие расходы истца на представителя в суде;
  • копия претензии и почтовых квитанций по ее отправке застройщику;
  • копии иска и прилагаемых документов застройщику.

Прибавьте к общей сумме 50% на основании п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей. При установлении вины застройщика в нарушении обязательств по ДДУ, суд взыщет в пользу дольщика штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований. Только в одном случае застройщик освобождается от неустойки: если он не передал объект в срок, потому что дольщик уклонялся от подписания передаточного акта.

Процент дольщиков, которые реально идут на взыскание неустойки с застройщика, очень мал. Проблемы у застройщика возникают тогда, когда за дело по взысканию неустойки берутся профессионалы – общества защиты прав потребителей либо дельцы, выкупающие право требования неустойки по ДДУ.

Срок рассмотрения в суде – 2 месяца. В исключительных случаях этот срок может быть продлен судом с учетом мнения сторон.

Куда обращаться за помощью?

Общества защиты прав потребителей существуют на рынке юридических услуг давно и доход они получают от взыскания с ответчика 50%-ного штрафа от цены иска потребителя.

Основанием является все тот же п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей. Если дольщик не уверен в своих силах в суде, он может обратиться в любое подобное общество.

Интересна сделка по уступке прав требования к застройщику. Выкупом неустойки занимаются профессиональные «потребительские террористы». По такому соглашению дольщик уступает другому лицу право требования выплаты неустойки за просрочку. Этот вариант применим, если в ДДУ отсутствуют ограничения в совершении уступки по правам, принадлежащим дольщику.

Последние два вида деятельности являются по сути профессиональными. Именно о них среди застройщиков говорят как о «потребительских террористах». Обычному гражданину нужно знать свои права и уметь грамотно защищаться.

Запомнить

  1. Для взыскания неустойки нужны две вещи: точное количество дней просрочки и вина застройщика в просрочке.
  2. Вы не можете обратиться в суд, не написав претензию застройщику. Обязательно получите квитанцию о вручении претензии застройщику.
  3. Включите в требования три пункта: возмещения убытков, компенсации морального вреда и судебных расходов.
  4. Судья снизит сумму взыскания по ст. 333 ГК РФ. Чем больше просите, тем больше присудят к выплате.
Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

Adblock detector