Договор займа под залог недвижимости - образец

Договор займа под залог приобретаемых прав требования

Требования к сторонам заключаемого договора

Сторонами договора заема являются заимодавец (тот, кто передает деньги или вещи) и заемщик (соответственно, должник). Заключать договор займа могут любые физические лица, ограничений здесь никаких нет.

Российское законодательство не запрещает выступать в роли заемщика или заимодавца иностранным гражданам или лицам без гражданства.

Ограничения лишь накладываются на некоторые юридические лица (например, кредитные учреждения и микрофинансовые организации), которые должны иметь лицензию или числиться в госреестре МФО. Однако в данной статье речь пойдет только о физических лицах.

Заимодавец вправе устанавливать свои требования к залоговому имуществу. Так, например, не каждый человек согласится предоставлять деньги под ветхие, аварийные или планируемые под снос дома. Могут возникнуть проблемы и с долевой недвижимостью.

Заложить можно только ту недвижимость, право собственности на которую подтверждается документально. Таким образом, залог неприватизированной квартиры не представляется возможным.

Ответственный квартиросъемщик не является собственником, а чтобы им стать, имущество нужно приватизировать. Нельзя закладывать и запрещенное имущество.

Природа залога права требования ничем не отличается от залога вещи

Цель залога в глазах кредитора – это гарантия, а также дополнительный источник погашения кредита.

Согласно статье 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору кредитования оформляется в залог имущество, которое РФстатьей 130 ГК определено как недвижимое, то есть прочно связанное с землей:

  • земельные участки, кроме участков, которые находятся в муниципальной или государственной собственности;
  • участки недр;
  • сооружения, здания, предприятия в том числе, находящиеся в незавершенном состоянии и используемые в предпринимательской деятельности;
  • сооружения потребительского назначения (дачи, садовые домики, гаражи, иные постройки);
  • жилые помещения;
  • воздушные суда, корабли, космические объекты.

Жилые объекты и здания могут стать предметом залога, при условии соблюдения статьи 69 ФЗ «Об ипотеке».

В свою очередь, банками выдвигаются определенные требования к залоговой недвижимости. Базовым критерием к предоставляемому имуществу является наличие права собственности, зарегистрированного в государственных органах. Или же нотариально оформленного имущественного поручительства на данную недвижимость.

Несоответствие этим параметрам является основной причиной в отказе принятия недвижимости в качестве залога.

Но, кроме того, есть и другие причины частного характера:

  • отсутствие юридически правильно оформленных документов;
  • наличие незаконно выполненных перепланировок;
  • отношение недвижимости к памятнику архитектуры;
  • неоконченное строительство, которое имеет степень готовности ниже 85%;
  • наличие прописанных малолетних детей в жилом помещении;
  • обременение (то есть прав собственности или проживания третьих лиц);
  • недвижимость, собственниками которой являются лица пенсионного возраста;
  • земельные участки, на которые наложен мораторий на продажу, в связи с их целевым назначением.

В то же время каждый кредитор самостоятельно определяет критерии, предъявляемые к залоговой недвижимости.

К примеру, это может быть:

  • использование недвижимости в коммерческих целях;
  • плохое техническое или санитарное состояние объекта;
  • месторасположение недвижимости;
  • низкая рыночная стоимость;
  • невозможность выделения залога в отдельную часть (к примеру, комната в квартире);
  • нахождение в многоквартирных домах барачного типа или общежитиях;
  • возраст и этажность здания;
  • расположение объекта на цокольном этаже и прочее.

Обычно подход к одобрению залогового имущества индивидуален. Все еще зависит от размера займа, сроков кредитования и наличия иного обеспечения по кредиту.

Если заем и залог все же оформлены договором купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы отдельно были оформлены отношения по поводу займа и праве обратного выкупа недвижимости. В противном случае суд сможет лишь констатировать факт заключения сторонами сделки купли-продажи недвижимости и любые возражения заемщика о том, что он платил по договору займа, или о том, что он вправе выкупить обратно свою недвижимость, суд оставит без внимания.

ПРИМЕР

Из постановления Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015:

«А.В.И. обратился в суд иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки к С., А.М.П., А.В.П., ОАО «АКБ Московский областной банк», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области. В обоснование заявленных требований ссылался на то, что фактически между сторонами был заключен договор займа. Полученные в заем денежные средства он возвратил, однако заключенный с С. договор обратного выкупа данного имущества зарегистрирован не был, а участок с домом проданы С. А.М.П., которым имущество отчуждено А.В.П.».Апелляционным определением Московского областного суда в удовлетворении исковых требований было отказано, постановлением Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015 апелляционное определение Московского областного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Видновский городской суд Московской области.


Соглашаясь на заключение договора купли-продажи вместо договоров займа и залога, заемщик должен понимать, что права хоть на малейшую просрочку или на снисхождение за иное нарушение своих обязательств он не получит. По этой причине правильная оценка своих финансовых возможностей имеет большое значение.

Как указывалось выше, заемщик, продавший свою недвижимость кредитору таких гарантий, предусмотренных ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», лишается. Нет гарантий и того, что недвижимость будет возвращена заемщику даже в случае надлежащего исполнения им своих обязательств по возврату займа.

ПРИМЕР

Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 марта 2016 г. по делу № 33-386/2016:

«В обоснование требований К.М., истец, указала, что заключила с сотрудником агентства Б. договор займа с залоговым обеспечением, по условиям которого Б., (заимодавец) предоставил заем в размере *** руб. на срок до *** г. Во исполнение условий договора займа в день его подписания *** г. К.М. заключила с Б. договор дарения доли в квартире. Несмотря на отсутствие с ее стороны нарушений условий договора займа, до истечения срока действия договора займа с залоговым обеспечением, 16.07.2014 г. Б. заключил с Н. договор дарения 1/2 доли указанной квартиры». Решениями судов по этому делу заемщику в признании недействительным договора было отказано. Собственность осталась в руках кредитора.


Заблуждением является мнение о том, что суд при рассмотрении требований кредитора о выселении просрочившего заемщика примет во внимание, что проданное таким образом жилье является единственным местом жительства должника и т.п. Для суда такие доводы значения иметь не будут.

ПРИМЕР

Из апелляционного определения Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12 мая 2016 г. № 33-728/2016:

«В обоснование иска об оспаривании договора купли-продажи истец указала, что денежных средств за продажу квартиры она не получала, акт приема-передачи был подписан формально и не отражает обстоятельств сделки, намерения продавать квартиру у нее никогда не было, она в ней проживала и проживает с семьей, иного жилья у нее нет…».

Доводы апелляционной жалобы истцов о том, что они до сих пор пользуются спорным имуществом, по мнению Судебной коллегии не являются юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении исковых требований истцов и не свидетельствуют о мнимости договоров купли-продажи квартиры и нежилого помещения».Как видно из текста судебного акта, заемщик была выселена из квартиры.


Договор займа под залог приобретаемых прав требования

Процесс заключения договора залога состоит из нескольких последующих этапов:

  1. Заявка на получение кредит – как уже было сказано, залог права требования в основном выступает в качестве обеспечения возврата кредита. Т.е. в первую очередь нужно подать заявление в банк с целью получения кредита, предоставив также нужные документы.
  2. Процесс обсуждения вопроса возможности кредитования и залога, который проходит в банке.
  3. Если банк согласился предоставить вам кредит, заключается договор кредитования и договор залога права требования.
  4. Если право требования связано с недвижимым имуществом, то подобный залог должен получить государственную регистрацию в соответствии с требованиями действующего законодательства.

После прохождения всех вышеуказанных этапов, заемщик получает свой кредит.

Как уже было сказано, залог права требования связан с определенными рисками. Основной риск в подобном договоре – риск неуплаты и невыполнения своих обязанностей третьей стороной. В основном банки предпочитают в подобных случаях заключать трехсторонний договор.

Подобный договор предусматривает также определенные обязанности для третьей стороны (как например, не изменять заключенный с заемщиком договор), что создает некоторые гарантии выполнения как для банка ( в случае неуплаты кредита), так и для заемщика. Кроме того часто многие банки требуют также предоставления поручительства в качестве обеспечения. Поручителем может быть любое лицо, кто имеет хорошую кредитную историю.

Прежде чем решиться на заключение договора, нужно тщательно подумать о возможности выплаты. Для заемщика невыплата по его праву требования может стать причиной конфискации движимого и недвижимого имущества, а для банка это связано с рисками потери времени, так как судебные дела подобного рода, как правило, затягиваются минимум на несколько месяцев.

Предлагаем ознакомиться:  Просьба о переносе судебного заседания по состоянию здоровья

Вопрос, с которого следует начать, касается правовой природы залога имущественного права. На наш взгляд, она ничем кардинально не отличается от залога любого другого объекта, будь то движимая вещь, помещение или земельный участок. Во всех случаях речь идет об особом вещном праве — праве на ценность вещи.

С нашей точки зрения, указанные споры не более чем споры о терминах. И причина их кроется в бедности российской юридической терминологии. В русском языке всего два варианта прав — вещное или обязательственное, а, например, в немецком языке для оборота «вещное право» имеется два термина — «sachenrecht» и «dingliches recht».

Первый термин используется для телесных вещей, а вот второй гораздо шире. Он обозначает право в отношении любого объекта. Если таким объектом является имущественное право требования, то право залога в отношении него будет «dinglich». При этом никому в голову не приходит назвать это право обязательственным, поскольку обязательственное право характеризуется принципиальным моментом — оно основано на принципе относительности.

Этот принцип категорически неприемлем для залога, ведь тогда право залога распространялось бы только в отношении залогодателя (кредитора по заложенному праву), никак не затрагивая, например, должника по этому праву, который в личных отношениях с залогодержателем не состоит. Но ведь это не так. И в этом самое простое доказательство того, что право залога не является обязательственным. А пока более удачного термина наш язык не знает, это право будет «вещным», но в широком значении этого слова.

Какие сведения необходимо предоставить

Договор займа под залог приобретаемых прав требования

Согласно законодательству договор залога подлежит обязательной регистрации в ФРС. Без осуществления данной процедуры договор будет считаться незаключенным.

Для регистрации нужно собрать пакет документов, включающий:

  • заявление от залогодержателя и залогодателя (для нотариально заверенного договора заявление подается одним из участников сделки);
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • договор залога в трех экземплярах;
  • правоустанавливающий документ (договор дарения, приватизации, купли-продажи, документ о наследовании и т. д.);
  • справки из БТИ;
  • доверенность (при подаче документов представителем);
  • выписка из домовой книги;
  • если проводилась перепланировка – оригиналы распоряжения и акта о перепланировке;
  • дополнительные документы для залогодателя (если имущество приобреталось по договору купли-продажи, мены или ренты): нотариально заверенное согласие мужа или жены на заключение договора залога; нотариально заверенная копия свидетельства о браке (или расторжении брака оригинал справки из ЗАГСА); нотариально заверенное заявление о том, что на момент приобретения имущества залогодатель в браке не состоял (для неженатых или незамужних).

Для составления самого договора залога нужны паспорта залогодержателя и залогодателя, так как в документе указываются паспортные данные сторон.

Для определения стоимости квартиры можно воспользоваться услугами оценочной компании, остальные сведения берутся из документа о праве собственности и справок БТИ.

Ошибка № 2. Отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения о денежном займе и о праве обратного выкупа квартиры

Договор займа между двумя физическими лицами может быть оформлен в устной или письменной форме. Однако здесь есть некоторые ограничения: в соответствии со статьей 808 ГК РФ устно можно заключить договор, только если его сумма не превышает 10 МРОТ.

Для всех гражданско-правовых обязательств один МРОТ равен 100 рублям. Получается, что договор заема на 1000 рублей (и более) всегда оформляется в письменном виде.

Заимодавец приобретает выгоду, если в документе указан размер процентов за пользование займом. Однако отсутствие данного пункта еще не говорит о том, что договор является беспроцентным.

Договор займа может быть беспроцентным в следующих случаях:

  • если сделка совершается между двумя физлицами на сумму, не превышающую 50 МРОТ (или 5000 рублей). Тогда прописывать в документе фразу о том, что займ является безвозмездным, не обязательно;
  • если предметом договора стали вещи, определяемые родовыми признаками (статья 809 Гражданского кодекса);
  • если в договоре четко обозначено условие предоставления займа без процентов.

В договоре заема содержится следующая информация:

  • место и дата составления документа;
  • ФИО заимодавца с паспортными данными и датой рождения, а также адрес регистрации и проживания;
  • ФИО заемщика с паспортными данными, датой рождения, адресом регистрации и проживания;
  • предмет договора: «заимодавец передает заемщику заем в размере ХХХ рублей (сумма цифрами и прописью), а заемщик обязуется вернуть сумму сроки, определенные настоящим договором». Здесь же указываются дополнительные условия: составление расписки, сроки, проценты и т. д.;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность (размер пеней, штрафов и т. д.);
  • вступление в силу и действие договора;
  • дополнительные условия;
  • в конце указываются реквизиты сторон и ставятся подписи.

Тем не менее, договор залога не может существовать отдельно без договора займа. Залог является дополнительным обязательством к основному обеспечиваемому обязательству – займу, таким образом, недействительность заема влечет недействительность залогового обеспечения.

Для оформления договоров займа и залога необходимы документы, подтверждающие правосубъектность лиц, заключающих договора. А также правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на залоговую недвижимость.

Договор займа под залог приобретаемых прав требования

Документы для заемщика и залогодателя:

  • анкета-заявление на получение кредита. Документ может быть оформлен в вольной форме или по форме кредитора;
  • паспорт гражданина РФ;
  • справка о постоянной регистрации;
  • дополнительные документы (все или некоторые, в зависимости от требований кредитора): СНИЛС, ИНН, военный билет, документы об образовании, свидетельства о браке или разводе, свидетельства о рождении детей, копия трудовой книжки с отметкой работодателя;
  • документы, подтверждающие наличие дохода и достаточную кредитоспособность заемщика: справка с места трудоустройства с указанием размера заработной платы за последние полгода (форма 2-НДФЛ), справка по форме банка.

Это основной пакет предусмотренных документов. Дополнительно, в зависимости от требований банка он может быть дополнен:

  • оригиналы паспортов ближайших родственников, а также лиц, проживающих в недвижимости;
  • для пенсионеров: справки о размере пенсии и копию пенсионного удостоверения;
  • свидетельства о смерти близких родственников;
  • документы, подтверждающие наличия в собственности ликвидного имущества, не выступающего в качестве залога;
  • справки, подтверждающие успешное погашение всех ранее взятых кредитов;
  • справки, подтверждающие дееспособность заемщика и залогодателя;
  • для владельцев бизнеса (юридического лица): учредительные документы, бухгалтерскую отчетность, выписки о движении средств по банковским счетам и прочее;
  • для ИП: свидетельство о регистрации предпринимателя, патенты (лицензии) на осуществление деятельности, справки об отсутствии задолженности перед бюджетом, договора аренды (лизинга) и так далее.

Чтобы оформить договор займа под залог недвижимости между юридическим и физическим лицом, необходимы подтверждающие документы на недвижимость:

  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимость;
  • копия технического паспорта;
  • кадастровый план;
  • справка из БТИ;
  • справка с паспортного стола о регистрационном учете лиц в залоговой недвижимости (срок действия 30 дней);
  • заключение оценщика, имеющего лицензию на осуществление оценочной деятельности;
  • выписка из Единого реестра прав на недвижимое имущество;
  • согласия супругов (сособственников) на заключение договора залога;
  • справки из налоговой об уплате налога на недвижимость;
  • справки об отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей.

Кредитор вправе запросить и иные документы, необходимы для оформления договоров.Основные положения договора займа и залога

Схематично договор выглядит следующим образом:

  • заключение между кредитором и заемщиком основного (кредитного) договора. По этому документу выдаются деньги;
  • подписание дополнительного договора о залоге (закладной) недвижимого имущества.

В содержании договора о залоге обязательно указываются:

  1. Предмет залога. Здесь определяют:
    • наименование недвижимости;
    • местонахождение;
    • право собственности залогодателя с указанием наименования органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
  2. Оценка залога, выраженная в рублевом эквиваленте.
  3. Размер и сроки исполнения обязательств, которые обеспечиваются залогом с указанием основания для их возникновения, конкретных дат и сумм.
  4. Гарантии относительно залога, в которых залогодатель подтверждает, что:
    • является полноправным обладателем предмета залога;
    • недвижимость не обременена;
    • возражений против обременения залогом не имеется.
  5. Права и обязанности всех сторон-участников соглашения (залогодателя и залогополучателя).
  6. Ответственность за нарушение условий договора.
  7. Порядок взыскания на предмет залога.
  8. Дополнительные условия.
    При заключении договора отдельно прописываются следующие нюансы:
    • права залогодателя, которые включают в себя возможность пользоваться заложенной недвижимостью в соответствии с ее назначением. Даже если залогополучатель ограничит это право, то его условие будет ничтожным;
    • обязанность залогодателя не допускать ухудшения состояния имущества, кроме естественного износа;
    • залогодатель должен оформить страховку на недвижимость, таким образом, чтобы сумма погашения покрывала долговые обязательства. Если же стоимость недвижимости меньше размера кредита, то на максимально возможное страховое возмещение.
  9. Срок действия договора.
  10. Форс-мажорные обстоятельства.
  11. Заключительные положения.
  12. Реквизиты сторон.

Договор типового процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества имеет следующие положения:

  • предмет договора определяет размер заемных средств, сроки возврата и сумму взимаемых процентов.
  • обеспечение по договору. Здесь описывается залоговое имущество, условия залога.
  • возврат займа. Положение раскрывает порядок погашения займа, возможность досрочного погашения.
  • ответственность сторон описывает размер штрафных санкций в случае нарушения договора займа, возможность истребования заимодателем досрочного погашения, передачи кредита третьим лицам и прочее.
  • разрешение споров, возникших между сторонами.
  • форс-мажорные обстоятельства. Ситуации в которых стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное невыполнение своих обязательств.
  • заключительные положения.
  • адреса и реквизиты сторон.
Предлагаем ознакомиться:  Правила регистрация договора аренды нежилого помещения

Договор залога прав требований: определение и характерные черты

По договору залога прав требований одна сторона – правообладатель предоставляет второй стороне залог, объектом которого вступает его право требования. При этом данное право заемщик имеет по отношению к третьей стороне, которая не является

Астапов Максим

банки, кредитные организации и иные компании, которые предоставляют кредиты и займы.

В качестве объекта данного договора может выступать право требования, т.е. право получения определенного денежного возмещения. Оно может возникнуть в следствии представления услуг, продажи товаров и т.д.

По своей сути залог права требования является довольно рисковым как для заемщика, так и для банка. Конечно, данный вид залога имеет некоторые преимущества по сравнению с залогом продукции и товара, но все же он более походит на бланковый кредит. Вот почему прежде чем решиться на залог права требования, нужно тщательно взвесить все «за» и «против», а также сделать глубокий анализ платежеспособности третьей стороны.

Ищите ответ? Задайте вопрос юристам!

9840

юристов ждут Вас

Быстрый ответ!

Задать вопрос

В этом смысле отечественное регулирование не вполне последовательно. А германское регулирование, послужившее образцом для подражания разработчикам ГК РФ, не в пример более выверенное. Согласно § 1280 ГГУ залог права требования приобретает силу только в случае уведомления должника. При этом уведомление о залоге занимает промежуточное положение и по германскому праву, пожалуй, создает для должника больше затруднений, чем если бы он получил просто уведомление об уступке.

Хотя, возможно, германские авторы не согласились бы с этой идеей, ведь они пишут в комментариях к ГГУ о том, что, как и уступка, залог права требования не может приводить ни к ухудшению, ни к улучшению положения должника3. Основой для этой идеи является норма § 1275 ГГУ о том, что к отношениям залогодержателя и должника по заложенному праву требования применяются правила, установленные для отношений между цессионарием (новым кредитором) и должником.

Увы, российский законодатель не посчитал необходимым закрепить данную идею нормативно, однако не может быть сомнений в том, что судам следует ее выводить из существа регулирования ст. 358.4 ГК РФ. Более того, залог возникает с момента заключения договора залога, при залоге будущего права с момента возникновения этого права (п. 1 ст. 358.5 ГК).

Знание должника о залоге, получается, значение не имеет. Тем не менее не может быть при залоге положение должника более плохим, чем при уступке, ведь залог более слабое распоряжение правом, чем его полное отчуждение. Раз уж при полном отчуждении права должник, не знающий об отчуждении, защищен, тем более он должен быть защищен при залоге.

В России по умолчанию в п. 1 ст. 358.6 ГК закреплен режим, при котором должник исполняет обязательство своему кредитору, то есть залогодателю. Что происходит в данном случае с правом залога, законодатель прямо не упоминает, но понятно, что оно прекращается, поскольку других вариантов просто нет. В этой связи довольно забавно, что именно этот вариант законодатель избрал по умолчанию в разделе о залоге. Ничего общего с задачей сохранения залога и усиления правовой позиции залогодержателя такое решение не имеет.

Конечно, в силу п. 2 ст. 358.6 ГК кредитор (залогодатель) обязан передать залогодержателю денежные средства, полученные от должника. Но это обыкновенное обязательственное требование. В случае банкротства кредитора (залогодателя) никаким преимуществом перед другими его кредиторами в части указанной суммы залогодержатель пользоваться не будет.

Поэтому практически не вызывает сомнений, что подготовленные залогодержатели будут настаивать на том, чтобы право получения исполнения от должника переходило к ним. Такая возможность опционально отечественным законодателем также предусмотрена. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 358.6 ГК, если договором залога предусмотрено право залогодержателя получить исполнение от должника по обязательству, право по которому заложено, должник, уведомленный об этом (ст. 358.4 ГК), обязан исполнять свое обязательство залогодержателю или указанному им лицу.

В этой норме наконец появляется значение у того уведомления о залоге, которое должно быть направлено должнику. Однако норма эта все же порождает некоторое количество вопросов. Например, о том, только ли должник обязан платить вместо кредитора иному лицу (залогодержателю), или также залогодержатель обладает возможностью потребовать платежа в свою пользу (при том, что, например, основное обязательство перед ним, обеспеченное залогом, еще не было нарушено)?

По-видимому, стоит положительно оценивать обе названные возможности. В противном случае могла бы образоваться патовая ситуация: должник попал в просрочку, в силу залога он должен платить только залогодержателю, а не кредитору; залогодержатель, не ставший кредитором, потребовать платежа в свою пользу не может, кредитор потребовать в свою пользу тоже не может (текст нормы говорит прямо о платеже залогодержателю), а потребовать платеж в чужую пользу кредитор не может просто исходя из правил процессуального законодательства.

Таким образом, если стороны договора залога согласовали в договоре, что платежи по праву требования должны поступать залогодержателю, он имеет право требовать их от должника даже в том случае, если обязательство перед ним не нарушено и он не мог бы потребовать, например, удовлетворения за счет указанного права требования. Тем самым баланс интересов будет несколько смещен в пользу залогодержателя.

Понятно также, что если залогодержатель получит платеж от должника до того, как наступит срок по обязательству, обеспеченному залогом, он должен будет зачесть этот платеж как досрочное исполнение (абз. 2 п. 2 ст. 358.6 ГК). Впрочем, стороны вправе договориться об ином. Например, что залогодержатель передаст указанные средства на залоговый счет, открытый залогодателем. Просто возвращать эти деньги залогодателю бессмысленно, так как залогодержатель полностью теряет обеспечение в части поступившего платежа.

Что нужно знать, прежде чем оставлять недвижимость в залог

Первая и главная ошибка. Договору займа и способу его обеспечения – договору залога в Гражданском кодексе посвящены глава 42 и параграф 3 главы 23 соответственно. Содержанием этих сделок является получение заемщиком в собственность от кредитора имущества или денег с обязательством их вернуть в определенный договором срок.

Заложенная недвижимость выступает в таком случае обеспечением возврата займа, оставаясь при этом в собственности и владении заемщика, но в залоге у кредитора – залогодержателя. В случае невозвращения займа в оговоренный срок заложенная недвижимость подлежит продаже. По общему правилу делается это через судебную процедуру обращения взыскания и продажи имущества с публичных торгов.

Из вырученных от продажи средств погашается заем, оставшиеся после этого средства подлежат возврату заемщику. Оформляя же сделку займа и залога квартиры путем заключения сразу договора продажи недвижимости, весь механизм, предусмотренный законодательством для случаев, когда заемщик не справляется со своими обязательствами и заложенное имущество подлежит продаже с торгов, исключается.

Как только заемщик допускает просрочку платежей (а может и не допускает, ведь кредитор теперь собственник), кредитор – собственник недвижимости вправе сразу же требовать освобождения теперь уже его недвижимости. Такая схема оформления отношений заемно- залоговых отношений никоим образом не защищает должника, и полностью отдает его во власть кредитора.

ПРИМЕР

Из апелляционного определения Московского городского суда от 8 апреля 2015 г. по делу № 33-11521:

«Т. обратилась в суд с иском к С. С требованием признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный 26 августа 2013 года между Т. и С. В обоснование заявленных требований истец указала, что в августе 2013 года ей потребовалась денежная сумма в размере *** руб. Ответчик С. согласился предоставить денежные средства, предложив в обеспечение договора займа заключить договор купли-продажи квартиры с правом выкупа после возврата займа. По мнению истца, договор купли-продажи квартиры фактически прикрывал договор займа». В удовлетворении исковых требований истцу было отказано, квартира осталась в собственности кредитора.


 

Нередко случается так, что в договоре купли-продажи квартиры, прикрывающем сделку займа и залога, стороны указывают совершенно несоответствующую действительности цену недвижимости, как правило, больше, чем заемщики получают реально на руки в качестве займа. Нет необходимости разъяснять, что так делать нельзя.

ПРИМЕР

Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 июня 2015 г. по делу № 33-20328:

«В ходе переговоров А. передала пакет документов на спорную квартиру, и впоследствии, А. явилась по адресу: {amp}lt;…{amp}gt; для заключения договора займа и договора залога. Однако С. сообщил, что заем будет оформляться договором купли-продажи с обратным выкупом, а договор будет заключаться не с обществом, а непосредственно с С. Как указывает А., в договоре купли-продажи была указана цена квартиры в размере {amp}lt;…{amp}gt;, в то время как она имела намерение получить заем в сумме {amp}lt;…{amp}gt;». Решениями судов по этому делу заемщик был выселен из квартиры, которую ранее продал по договору купли-продажи. Доводов заемщика о том, что таким образом заключись сделки займа и залога суды не приняли во внимание.


Следует также отметить, что практика указания в договоре купли-продажи цены большей, чем требовалась взаймы и реально была передана заемщику, многочисленна. Таким способом опытные кредиторы, занимающиеся деятельностью по кредитованию на профессиональной основе, во-первых, придают сделке купли-продажи законный вид, предвосхищая возражения заемщика, которые он может заявить в суде о том, что сумма, полученная взаймы намного меньше, чем реальная рыночная стоимость квартиры.

На такие доводы заемщика искушенные кредиторы отвечают, что заемщик – продавец получил полную рыночную стоимость объекта. Во-вторых, даже если сделку продажи недвижимости суд впоследствии признает недействительной, возвращать заемщику придется ту сумму, которую стороны указали в договоре купли-продажи.

Предлагаем ознакомиться:  Какие документы нужны для прописки новорожденного

Договор залога прав требования

Такие действия кредитора дают основания ставить вопрос об уголовно-правовом преследовании лиц, виновных в обмане заемщиков. Однако в отсутствие доказательств доводов заемщика о том, что реально им была получена значительно меньшая сумма судам и правоохранительным органам бывает сложно, а порой и невозможно привлечь мошенников к ответственности.

г. ……………………………..  «…..» …………………. 20….. г.

  ……………………….……………………………………………………………………….,(ф.и.о. полностью)

паспорт ………. №………………… выдан …….……………….………………….…………………

«……» ……………….. 20…. г., код подразделения ……………………………………………(наименование органа выдавшего паспорт)

город …………………… улица …..…………..….………..… дом ……  корпус ……  кв. …..

именуемого в дальнейшем «Заимодавец», и

Договор займа под залог приобретаемых прав требования

…………………………….……………………………………………………………………….,(ф.и.о. полностью)

1. Предмет договора

1.1. По настоящему Договору Заимодавец передает заем Заемщику на сумму в размере

……………………………………………………………………………. (………………..) руб.,(прописью / цифрами)

а Заемщик обязан вернуть указанную сумму займа в обусловленный настоящим Договором срок.

2.1. Заимодавец ……………………………………………………………..…………Заемщику

(передает сумму займа наличными / перечисляет сумму займа на указанный Заемщиком банковский счет)

в срок до «……» …………………. 20….. г.

2.2. Предоставляемый Заимодавцем заем является беспроцентным. За пользование займом проценты (плата) не взимаются.

……………………………………………………………. до  «…..» …………………. 20….. г.

(сумма прописью)

Заёмщик обязуется возвратить сумму займа единовременно до «….»………………. 20…. г.

……………………………………………………………………………………………………,(наименование имущества)

именуемое в дальнейшем “Имущество”.

 Договор залога, устанавливающий обеспечение, является приложением к настоящему договору и вступает в действие не позднее …………………. календарных дней с момента подписания настоящего договора.

2.5. Заложенное Имущество, служащее обеспечением надлежащего исполнения Заемщиком своих обязательств остается у Заемщика.

2.6. Заемщик не вправе распоряжаться Имуществом, служащим обеспечением без согласия Заимодавца.

2.7. При утрате Заемщиком Имущества, являющегося обеспечением обязательств Заемщика по настоящему договору или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые Заимодавец не несет ответственности, Заимодавец вправе требовать от Заемщика досрочного возврата суммы займа.

2.8. Стороны определили, что в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения Заемщиком своих обязательств по возврату суммы займа Заимодавец удовлетворяет свои требования в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, за счет Имущества, служащего обеспечением обязательств Заемщика путем его реализации в установленном порядке.

2.10. Если сумма, вырученная при реализации Имущества, превысит сумму предоставленной суммы займа, разница возвращается Заемщику не позднее ………. дней с момента реализации.

2.11. Заемщик имеет право досрочно возвратить денежную сумму, указанную в п.1.1.настоящего Договора.

2.12. Заемщик обязуется письменно извещать Заимодавца о перемене своего места жительства.

3.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами, будут разрешаться путем переговоров.

3.2. Если в процессе переговоров спорные вопросы не решены, то споры разрешаются в арбитражном суде в порядке, установленном действующим законодательством.

4.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента передачи Заимодавцем Заемщику суммы займа и действует до исполнения сторонами всех обязательств по нему.

4.2.1. По соглашению сторон.

4.2.2. По иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством.

5.1. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны сторонами или их надлежаще уполномоченными на то представителями.

5.2. Все уведомления и сообщения должны направляться в письменной форме.

5.3. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

……………………………………….…  ………….………………………………

(ф.и.о. полностью)  (ф.и.о. полностью)

Договор займа представляет собой одну из самых распространённых на территории Российской Федерации форм соглашения.

В соответствие с договорённостью рассматриваемого типа, одна сторона контракта берёт в долг у партнёра по соглашению денежные средства, имущество или ценные бумаги.

При этом данный гражданин обязуется вернуть указанные блага в предварительно согласованный срок.

Но в определённых случаях заключение договора займа между физическими лицами невозможно без предоставления имущества, которое предоставляется в залог.

Но каковы особенности сделки изучаемого типа, если в качестве залога определяется недвижимое имущество (особенно если сравнивать с вариантом движимого имущества, вроде автомобиля)? Каковы требования к оформлению данного договора? Подлежит ли он регистрации, и в каком прядке? Ответы на все эти вопросы можно найти в данной статье.

Особенности сделки

В статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен принцип свободного составления договора. Таким образом, становится возможным оформление соглашения, сочетающего в себе нормативы залога и займа, хотя ни в одном законодательном акте нет положений о составлении контракта рассматриваемого типа.

Заключение и регистрация

Договор кредитования под залог недвижимости заключается в письменной форме. После подписания всеми сторонами договор подлежит государственной регистрации.

Без обязательной регистрации договор признается ничтожным, то есть не имеющим юридической силы.

Подчиняется эта процедура Федеральному закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Для регистрации необходимо предоставить следующие документы:

  • заявления от залогодателя и залогодержателя;
  • договор залога (оригинал и копия);
  • документы, прилагающиеся и указанные в договоре;
  • документ, подтверждающий уплату государственной пошлины, иные документы предусмотренные законодательством.

Регистрация, путем совершения регистрационной записи, должна быть проведена в течение 15 дней с момента предоставления необходимых документов. Удостоверяется факт регистрации надписью на договоре ипотеки.

Кредит под залог жилья – это один из самых крупных и долгосрочных займов. Важно, что последствия неправильного оформления договора залога или кредитования, а также ошибочная оценка своих финансовых возможностей приводят к отчуждению залоговой недвижимости в пользу кредитора.

Именно поэтому оформление договоров лучше проводить с консультациями юристов, специализирующихся в этой области. Особенно этот совет актуален, если кредитором выбрано частное лицо.

Любой договор залога, независимо от того, являются сторонами физические или юридические лица, должен быть зарегистрирован в ФРС. Без данной процедуры документ будет считаться недействительным.

За регистрацию договоров залога отвечают территориальные подразделения Росреестра. Первое, что нужно сделать – собрать пакет документов (три экземпляра договора заема, заявление от сторон, квитанция об оплате госпошлины, свидетельство о праве собственности, справки из БТИ, согласие супруга или супруги залогодателя и т. д.).

Если все документы в порядке, свидетельство о регистрации залога жилого имущества будет выдано через 5 рабочих дней. Для нежилых помещений, строений и земельных участков сроки увеличиваются до 15 дней.

В идеале договор залога должен быть заверен у нотариуса, однако данное условие не является обязательным. А вот процедура государственной регистрации в Госреестре обязательна, без нее договор будет считаться незаключенным.

Обращение взыскания на право требования — наиболее уязвимый аспект залога

Однако имущественное право в большей степени, чем любой другой предмет оборота, подвержено ценовым колебаниям, поскольку зависит от кредитоспособности должника, оценить которую правильно весьма сложно. Допустим, номинал требования равен 1 млн. Если должник кредитоспособен, да еще по требованию начисляются хорошие проценты, то его могут купить и по цене, равной номиналу. Если же должник неплатежеспособен, то и цена в 100 тыс. будет неразумно высокой.

Основная проблема заключается в том, что заранее, как правило, никто доподлинно не знает, насколько гарантированно можно получить от должника исполнение. Когда право требования выставляется на торги, покупатели будут стремиться к тому, чтобы не рисковать, и готовы будут дать за право требования только небольшую сумму.

Точно так же будет несправедливым и перевод данного права на залогодержателя, ведь весь вопрос будет в том, по какой цене это право будет принято залогодержателем. Если это будет номинал, это грубо ущемит интересы залогодержателя в случае, если должник неплатежеспособен, если 100 тыс. — точно так же будет несправедливым в отношении залогодателя, если должник состоятелен.

Лучший вариант решения — попытка получения исполнения по праву требования, а не продажа его с торгов. Еще один вариант — передача права для целей взыскания. О последнем институте следует сказать отдельно. Специфика его в том, что залогодержатель принимает право себе не в качестве замены исполнения (отступного), а в качестве «полу-исполнения» или гарантии исполнения.

Далее он производит взыскание по данному праву требования как кредитор, но оставить себе он может только ту сумму, которая ему причитается по тому обязательству, которое было обеспечено залогом. Остальное он получает безосновательно и обязан вернуть залогодателю. Так, если требование, обеспеченное залогом, равно 600 тыс.

, то заложенное право требования с номиналом 1 млн переводится на залогодержателя в полном объеме. Он производит взыскание, насколько у него получится. Например, выигрывает дело в полном объеме. Далее он может получить фактическое исполнение только в пределах 600 тыс. В оставшейся части он должен будет уступить требование обратно залогодателю, а если оно будет уже фактически исполнено полностью, то отдать 400 тыс.

В этом плане очень важно регулирование п. 4 ст. 358.8 ГК. С одной стороны, оно проводит принцип о том, что принятое залогодержателем право зачитывается им по правилам об отступном, то есть стоимость права надо рассчитать изначально (со всеми рисками), и на эту стоимость снижается обязательство, обеспеченное залогом.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

Adblock detector