Как разделить дом и землю, находящиеся в общей долевой собственности

Если участок в общей долевой собственности

Аренда части участка земли

Зачастую владельцы недвижимости, полученной по наследству, не желают пользоваться ею и хотят выйти из долевой собственности. Сделать это можно, однако следует позаботиться о том, чтобы процедура выхода из права собственности была осуществлена должным образом, с соблюдением норм и правил, установленных законодательством страны.

Основания для прекращения права собственности на часть земельного участка:

  1. Совладельцы более не находятся в близких отношениях, например, был проведен бракоразводный процесс.
  2. Планируется выдел доли в имуществе, начата процедура реорганизации совместной собственности.
  3. По каким – либо причинам, человек не желает иметь участок в собственности.

Выход из долевой собственности может быть осуществлен, если:

  • право собственности перешло к другому лицу, в результате оформления договора купли – продажи, мены или дарения;
  • имущество было передано бывшему супругу в процессе раздела общей собственности в суде;
  • объект был отчужден на возмездной или безвозмездной основе, например, отобран банком или государством за накопившиеся долги.

Также право на пользование участком может быть прекращено, если земля переходит в собственность государству.  В таком случае обязательно выплачивается компенсация.

Представление об общей долевой собственности на земельный участок и сделках с ней рассматриваются в главе 16 ГК РФ, в Земельном кодексе, в ФЗ № 101 от 24.07.2002 и в других законах.

Если участок в общей долевой собственности

Согласно определению, данному в ст.244 ГК РФ, если имущество (в том числе земельный участок) принадлежит нескольким людям, то они владеют им по праву общей собственности.

Возникает право в общей долевой собственности на земельный участок в следующих ситуациях:

  • когда заключаются сделки при покупке земли;
  • когда оформляются права наследника;
  • после приватизации надела;
  • когда оформляется дарственная;
  • совместно строится дом или другое здание;
  • сообща ведется фермерское или сельское хозяйство.

Земельный участок, находящийся в общей собственности, может относиться к:

  • сельскохозяйственным землям. Они используются для пашен, пастбищ, садов, виноградников, других целей, предусмотренных Земельным кодексом;
  • территориям населенных пунктов. На них можно возводить жилые здания, в том числе и многоквартирные дома, а также культурно-бытовые объекты.

Читайте еще {amp}gt;{amp}gt; Как происходит выдел доли в натуре в частном жилом доме.

При этом собственность может быть:

  • долевой — если определены доли каждого;
  • совместной — если не определены.

Чаще всего общая собственность уже является долевой. Если это не так, то граждане могут заключить договор и признать ее долевой, или обратиться за таким признанием в суд.

По закону граждане вправе требовать выделение долей в виде земельного участка или его раздел:

  • созвав общее собрание участников долевой собственности;
  • проведя выделение своего участка самостоятельно, заключив договор с кадастровым инженером.

Рассмотрим, общий порядок выдела доли:

  1. Заказываем проект межевания у кадастрового инженера.
  2. Организовываем собрание. Предложить провести его может как сам пайщик, так и орган местного самоуправления, например, сельсовет. Для того чтобы созвать дольщиков оформляется сообщение, которое можно или опубликовать, или отправить каждому по почте. В этом сообщении обязательно должно быть прописано:
    1. когда и во сколько проводится заседание;
    2. место проведения;
    3. где можно ознакомиться с документами по обсуждаемым вопросам;
    4. проект межевания;
    5. контактные данные заказчика межевания;
    6. информация о кадастровом инженере;
    7. адрес куда направлять предложения для доработки проекта межевания, и в какой срок их можно отправлять.
  3. Проводим собрание. Решение такого собрание имеет силу, если пришли не меньше 20% совладельцев, или люди, владеющие больше половины всех долей. При себе в день собрания они должны иметь паспорт и документы, подтверждающие их права на землю. Далее проводится открытое голосование, и если решение поддержало большинство (кворум), то оно считается принятым. Также одобренным оно считается, если «за» проголосовали владельцы, обладающие более 50% долей.
  4. Кадастровый инженер составляет заключение об отсутствии возражений и проводит кадастровые работы. Межевание проводится согласно проекту. В результате создается межевой план.
  5. Обращаемся в Росреестр и регистрируем право собственности на землю.

После учета и регистрации собственник может получить онлайн выписку из ЕГРН на любой объект недвижимости.

Когда между несколькими владельцами делится земля с расположенным на ней жилым объектом, то сначала осуществляется разделение жилого дома, а затем, согласно полученным частям, выделяются земельные наделы.

На практике выделить долю земельного участка – намного проще, нежели инициировать процедуру деления недвижимости. Это связано с тем, что межевание участка может проводиться на любые желаемые части. Главное ˗ это оформить межевой проект на каждую часть, а также кадастровый паспорт. Единственное условие деления земельного участка – это приватизация объекта. То есть объект должен находиться в пользовании у физического лица на основании Свидетельства о правах собственности.

Абсолютно любое имущество может иметь нескольких хозяев, то есть находиться в долевой собственности. Чаще всего данное явление наблюдается в тех случаях, когда поделить вещи между несколькими собственниками, имеющими право пользования, не представляется возможным. Однако если вести разговор о земельном наделе, то данный объект недвижимости в чаще всего остается во владении нескольких хозяев с их согласия, причем не всегда оно дается добровольно.

Законодательными актами, регулирующими земельные вопросы, устанавливается два случая, когда землевладение может находиться в общей долевой собственности:

  • Гражданин имеет право собственности на определенную долю имущества;
  • Владение имуществом осуществляется на основании общей собственности, являющейся вместе с тем и долевой.

Если участок в общей долевой собственности

Оба варианта предусматривают не единоличное владение какой-либо конкретной частью имущества, определяемого как совместное, а лишь фиксируют часть прав собственности на него, имеющуюся у гражданина, который является одним из собственников объекта. В данных случаях на формально принадлежащую гражданину долю имущества на основании права владения определяется конкретная часть этого права.

Владение имуществом, являющимся общим и долевым, предусматривает, что полноценным правом собственности на весь земельный участок обладает каждый хозяин земельного надела.  В любом из вариантов, предусмотренном земельным законодательством, соглашение, заключаемое по поводу владения наделом, может быть как устным, так и оформленным письменно.

Если гражданин обладает долей в собственности, относящейся к категории общей, то заключается соответствующий договор, в котором указывается, каким образом распределяются доли среди владельцев объекта недвижимости.

Это особенно актуально для:

  • Садовых некоммерческих товариществ;
  • Гаражных кооперативов, в случае, если право собственности на земельный надел принадлежит ГСК;
  • Дачных кооперативов.

Собственники землевладения в данном случае должны организовать собрание, где при помощи протокола или другого локального правового акта, определяют право каждого землепользователя на конкретный участок, исходя из нормативов, которые указываются изначально.

Иногда граждане, имеющие долю в общей собственности, заказывают проект межевания, на котором четко указаны межевые граничные точки каждого надела, призванные обозначать принадлежащие тому или иному владельцу доли.

Владеть земельным наделом, фактически находящимся в общей собственности нескольких лиц, могут следующие категории граждан:

  • Родственники, унаследовавшие землевладение;
  • Граждане, которые приобрели участок для совместного использования;
  • Индивидуальные предприниматели на основании партнерских отношений;
  • Жильцы домов, имеющих несколько этажей.

В случае, если один из владельцев недвижимого объекта потребовал выдачи принадлежащей ему части имущества, то его доля будет рассчитана исходя из дробного соотношения или процентного. Существует также возможность выкупа долей, находящихся в собственности других лиц. В связи с этим доля гражданина в совместном имуществе может быть изменена в большую или меньшую сторону.

Доля надела земли, на котором построено жилое помещение, имеющее несколько владельцев, рассчитывается исходя из долей граждан, являющихся собственником дома. Также учитывается указанная в законодательстве РФ минимальная величина образованных наделов.

В случае, когда жилое помещение имеет нескольких хозяев, его оформляют как долевую собственность. Чтобы это сделать проведите разделение надела в натуре. Если узнать граничные точки двух участков невозможно, закажите работы по межеванию территории, после чего оформите заново кадастровую схему и паспорт.

Провести официальную регистрацию имущества в органах Росреестра возможно только после того, как будут установлены границы объектов недвижимости. Можно также разделить землевладение на несколько независимых наделов.

Изъятие доли имущества, принадлежащей одному из собственников, может быть произведено только в том случае, если при данной процедуре объекту недвижимости не будет нанесен непоправимый вред. Данное требование означает, что после выделения доли, объект недвижимости можно будет использовать в соответствии с его целевым назначением, а его стоимость не снизится. При изъятии также не должны быть нарушены права других граждан.

Изъять долю собственности можно только в том случае, если разрешено выделять часть надела в натуре.

После процедуры разделения участка на отдельные наделы, долевая собственность как таковая прекращает свое существование. Из одного большого участка земли образуется несколько землевладений меньшего размера, на каждый из них у владельца имеется право раздельной собственности.

Общая собственность на земельный участок – это формирование имущества на основе долей не одного, а сразу нескольких собственников. Субъекты наделяются абсолютно равными правами по осуществлению своей деятельности.

Общая собственность на земельный участок находится в руках собственников, каждый из которых в равной мере владеет определенной долей. Но владеть, не значит распоряжаться – соответственно вопросы о распоряжении общей собственностью решаются на совете собственников.  

Особенности операций с общедолевой собственностью

Имущество, принадлежащее нескольким лицам, может находиться в общей собственности с определением доли каждого в праве собственности. Земельный участок также может быть собственностью нескольких участников с определением долей. Поэтому, отвечая на вопрос о том, что такое общая долевая собственность на землю, можно констатировать, что законодательство определяет ее как земельный надел, площадь которого разделена в пропорциях между совладельцами.

Возникновение данного вида собственности на землю возможно в случаях:

  • приватизации территории;
  • вступления в наследство по завещанию;
  • совместного владения участком с целью получения прибыли от ведения фермерского хозяйства;
  • при оформлении сделок, связанных с землей и подразумевающих покупку доли участка;
  • дарения доли от своего надела или получения части участка по дарственной.

доля совместной собственности

Для приобретения права общей собственности на земельный надел все участвующие стороны должны совместно обратиться в государственный орган местного самоуправления с заявлениями о приобретении прав собственности на земельный участок (ст. 245 ГК РФ). К заявлениям необходимо приложить кадастровый паспорт объекта.

Государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок невозможна, если хотя бы кто-то из сособственников не присоединится к обращению, становясь таким образом участником долевой собственности помимо воли.

Предлагаем ознакомиться:  Куда обращаться если обманули на деньги

Выделить участок из общей совместной собственности или осуществить его раздел возможно при условии, что доли участников признаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением между сторонами.

Выделенную и оформленную надлежащим образом в собственность долю в общем имуществе владелец имеет право продать, подарить и совершить иные действия, не запрещенные законами РФ. Продажа доли может быть одним из решений вопроса о том, как выйти из долевой собственности.

Есть ряд условий при совершении перепродажи части ЗУ, которые должны быть соблюдены:

  • участок разделен специалистами, необходимо наличие документа, в котором четко обозначены его границы;
  • продавец имеет свидетельство, которое подтверждает право на владение долей территории;
  • преимущественное право покупки доли имеют совладельцы участка, она может быть предложена посторонним лицам только в случае подписания отказа;
  • в отказе содержится сумма, за которую предполагается, например, продажа доли дачи совладельцу с частью земельного участка, поскольку последующая продажа иным лицам за меньшую сумму является незаконной и в течение 3 месяцев может быть опротестована в суде.

Во время приватизации (до того как вступил в силу ФЗ № 101 от 24.07.2002) у граждан появились права на земли расформированных колхозов и совхозов, как на совместную собственность пайщиков.

Каждый из них стал обладать земельной долей или паем на земельный участок сельхозназначения. Отличается земельная доля от участка тем, что ее местоположение не определено, притом, что в документах содержатся данные о ее размере.

Все участники общедолевой собственности вправе:

  • провести выдел земельного участка из состава общей доли имущества;
  • осуществить его куплю-продажу;
  • сдать в аренду;
  • обменять свой пай на другой, находящийся в другом хозяйстве;
  • подарить его;
  • передать в пожизненную ренту или содержание;
  • отказаться от него или завещать в наследство.

Кроме того, собственник может осуществить предоставление ЗУ в общую долевую собственность в паевой фонд или СПК.

Покупка-продажа

Пайщик вправе осуществлять покупку-продажу земельного участка в общей долевой собственности (ОДС). Но при этом он должен помнить, что остальные дольщики имеют право преимущественной покупки.

Перед продажей земельного участка он должен сообщить всем пайщикам, о том, что собирается продать свою долю. В тексте извещения должны быть указана и цена, и другие условия продажи. Если совладельцы не купят его пай в течение месяца, то продающий может продать ее любому другому человеку.

Если все дольщики напишут отказ в своем преимущественном праве, то продать свой пай дольщик может и до окончания месяца после извещения.

Преимущественное право не действует, если продажа осуществляется через публичные торги, или дольщик продает принадлежащее ему помещение или часть здания на общей земле.

Чтобы узнать, как разделить общую долевую собственность земельного участка, нужно для начала определить долю каждого пайщика. Эти доли обычно указываются в соглашении. Но если пайщики не могут прийти к единому мнению, как и на каких условиях, произвести раздел, то единственно законным основанием для этого будет только решение суда.

Часто спорные ситуации возникают вокруг вопроса раздела дома и земельного участка. Разделение в этом случае следует провести по следующему алгоритму:

  1. Для начала стоит прибегнуть к помощи БТИ, чтобы получить заключение можно ли вообще производить разделение. Кроме этого, нужно отмежевать участок и собрать документы, в которых проведенное отмежевание отражено.
  2. Получить техпаспорт в БТИ.
  3. Обратиться в Росреестр, чтобы снять с учета прежний участок и поставить на учет 2 новых.
  4. Зарегистрировать права на образовавшиеся участки и части дома в Росреестре.

Собственник вправе осуществить передачу участка земли в долевую собственность сельхозорганизации, которая использует этот участок. При этом он становится членом этой организации и приобретает акцию в ее складочном капитале.

Дольщик может отказаться от права на свой пай. Для этого достаточно подать заявление в Росреестр. Прекращение долевой собственности на участок земли начинается с того дня, как Росреестр зарегистрирует прекращение данного права.

В то же время у местного органа исполнительной власти возникает право на эту долю. На протяжении 6 месяцев с этой даты он вправе продать пай СПК или КФХ.

15% x К.С. x S, где К.С. — кадастровая стоимость 1 м2 данного земельного участка, S – его площадь.

Дарение

Оформить дарственную, то есть договор, позволяющий безвозмездно и по доброй воле передать тот же земельный участок какому-либо лицу, непросто без профессиональной помощи юристов и нотариусов. Мы готовы предоставить профессиональную юридическую помощь на любом этапе оформления земельного участка, в том числе и при составлении договора дарения.

При оформлении дарения согласие других дольщиков не требуется. Также не действует их преимущественное право, которое применяется при покупке участка.

Аренда

На общем собрании дольщиков могут рассматриваться условия заключения договора аренды территории, находящейся в общем владении.

При этом несогласные с передачей арендованного ЗУ общей долевой собственности тому или иному арендодателю в пользование могут выделить земельный участок в счет своей доли и распорядиться им по своему усмотрению.

Территорию участка, принадлежащего сразу нескольким гражданам зачастую поделить невозможно, или если удастся – то получившиеся доли окажутся слишком малы и неудобно расположены. Из – за этого большинство граждан предпочитает продавать доставшиеся им по наследству или в дар земельные участки.

 Делимые  Это такие участки, которые могут быть разделены на несколько частей, и при этом они не утратят свои полезные характеристики, могут быть использованы для строительства, ведения садово – огороднического хозяйства, строительства объектов для осуществления предпринимательской деятельности
 Неделимые  Это такие объекты, разделить которые фактически не возможно без нарушения их целостности и функциональности. Также в процессе такого разделения может быть существенно снижена стоимость земли

Если в процессе разделения нарушаются характеристики, участок становится непригоден для строительства или ведения какого – либо хозяйства, его признают неделимым и распределяют между собственниками по долям.

Чаще всего, неделимым признают такой участок, на котором уже возведено строение – дом, технические постройки, перенести которые в другое место не представляется возможным.

Порядок выделение участка из общей доли

У каждого гражданина, являющегося долевым собственником участка, имеются свои права и обязанности. Прежде всего, следует учесть, что каждый из них может распоряжаться имуществом так, как посчитает нужным, однако, при этом не должны быть затронуты интересы других владельцев объекта.

Что можно сделать с участком:

  • продать;
  • обменять – заключается договор мены;
  • подарить;
  • передать по наследству.

Любое из данных действий может быть выполнено собственником, однако, больше всего споров возникает в случае продажи. Так, согласно законодательству России, лица, являющиеся сособственниками участка, обладают первостепенным правом на его выкуп, то есть, если один из собственников решил продать свою долю, в первую очередь он должен предложить ее тем, кто наравне с ним владеет данным имуществом.

Право собственности на участок возникает у гражданина в нескольких случаях:

  1. Была осуществлена сделка по дарению земли или мене.
  2. Человек получил землю и дом, построенный на ней по завещанию или в порядке наследования по закону.
  3. Право собственности было признано на основании решения, вынесенного судом.
  4. Была осуществлена приватизация участка, ранее принадлежавшего государству или муниципалитету.

Продажа или обмен земельного участка, а именно – его части, не возможен до тех пор, пока не будет произведен официальный выдел доли в общей собственности на конкретного гражданина.

Собственник, оформивший все документы и получивший подтверждение права собственности, может осуществлять любые виды сделок, если они не запрещены законом.

  1. Прежде всего, собираясь продать или передать часть участка третьему лицу, собственник должен получить письменное подтверждение от всех собственников. Допускается сбор подписей от каждого из них на бланке договора купли – продажи.
  2. Однако перед тем, как передавать землю покупателю, собственник должен реализовать имущественное право других владельцев, а именно – предложить им выкупить долю в участке за определенную стоимость.

Если данная мера не будет принята, сделка, заключенная с третьим лицом, даже если он уплатил деньги за участок, будет признана недействительной.

Оформление

Продажа имущества,  находящегося в долевой собственности – сложная процедура, осуществляя которую, необходимо соблюдать некоторые правила и учитывать нюансы:

  1. В первую очередь по почте всем дольщикам отправляется уведомление о намерении осуществить продажу части земельного участка. Также в данном уведомлении указывается срок продажи и стоимость. Если в течение 30 дней не будет получен ответ от другого собственника, либо же он окажется отрицательным, можно приступать к поиску покупателя.
  2. Собираясь продать свою долю, гражданин должен также убедиться в том, что все документы в порядке, было получено свидетельство о долевой собственности, а также не утеряны документы, на основании которых оно было выдано.
  3. Без участия нотариуса оформление сделки по продаже определенной части земли не может быть законным. Нотариус не только составляет договор, присутствует при его заключении и заверяет документ, но и также проводит проверку, в результате которой должно быть выяснено, действительно ли остальные собственники были поставлены в известность о том, что часть участка продается.

Зачастую перед тем, как продавать землю, необходимо выделить долю в ней. Сделать это можно только в суде.

В первую очередь, нужно собрать пакет документов, который прикладывают к исковому заявлению:

  • российский паспорт заявителя;
  • документ, на основании которого была проведена регистрация права собственности и выдано свидетельство. Это может быть договор купли-продажи, мены или дарственная, а также обычное завещание или решение судебного органа;
  • свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН по установленной форме, с подписью и печатью сотрудника регистрирующей организации;
  • технические документы на участок, а именно – кадастровый паспорт, в котором содержится вся важная информация – размеры земельного участка, его месторасположение.

Кроме того, подавая документы в суд на рассмотрение дела, обязательно нужно приложить полученные при отправке извещений другим собственникам описи. Если же предложение о приобретении участка не было сделано сособственникам, суд не примет документы.

Также, обращаясь в суд, необходимо оплатить госпошлину – ее размер не может быть меньше 200 рублей. Иное дело – регистрация права собственности в Росреестре – пошлина устанавливается в соответствие со стоимостью земельного участка, в частности – доли в нем.

Грамотное, с точки зрения закона, оформление документации позволит без проблем поставить новообразованный участок на учет в Росреестре. Но не все люди знают, какие документы нужно собрать, и часто не предоставляют требуемые или оформляют совершенно не нужные в данном случае.

Мы поможем собрать все необходимые документы, проконсультируем по спорным вопросам, объясним подробно порядок выделения доли из общей собственности, и рассмотрим нюансы, касающиеся именно вашей ситуации — обратиться за помощью.

Стоимость услуг начинается от 3 тысяч рублей — за эти небольшие деньги вы сохраните свои нервы, деньги и время, а также получите гарантированный результат.

Законодательные нормы

Общие правила возникновения, владения и распоряжения общей собственностью регулируются ГК РФ. В гл. 16 прописаны все моменты, касающиеся владения и пользования ею, порядок содержания и раздела. Однако если общим имуществом выступает земельный надел, нюансы выдела доли, продажи и прочие моменты регулирует также Земельный кодекс РФ. Так, в статье 11.5 прописаны правила выдела доли и образования земельных участков.

Учитываются положения этого закона и при выделе доли в натуре, исходя из минимально допустимых размеров площадей образуемых участков в соответствии с их целевым назначением и видом целевого использования. Ст. 11.4. определены правила того, как делится земля в долевой собственности в зависимости от субъектов владения.

Условия возникновения общей совместной собственности на имущество супругов устанавливает и регулирует Семейный кодекс РФ. Статус и нюансы использования земельных участков сельхозназначения регулирует Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Пошаговая инструкция раздела ЗУ, находящегося в долевом владении

Совместная собственность предусматривает владение наделом:

  1. Без выделения долей, предусматривая равнозначное и равноценное участие в распоряжении землями.
  2. С выделением доли каждому из участников собственности, определённой в процентном соотношении к общей площади участка. Доли могут быть равными или различными.

Если доли не выделены, при разделе земельного участка следует их выделить и внести соответствующие сведения в учётные записи. Выделение допустимо провести простым составлением соглашения, опираясь на положения статьи 11 Земельного кодекса РФ. В документе владельцы добровольно соглашаются на определение правоспособности каждого участника.

Участок должен быть оформлен в собственность. Остальные формы права не допускают реорганизации земель путём их слияния или разделения. Если участок не в собственности, его следует приватизировать или выкупить по кадастровой стоимости ЗУ, обратившись с заявлением к главе исполкома. Здесь же следует узнать о санитарных нормах, предусматривающих минимально допустимый метраж для самостоятельного участка. Каждый регион устанавливает собственные нормативы, по согласованию с органом власти (п.1, ст.1182 ГК РФ).

Если площадь участка допускает раздела, следует подготовить документацию о правовых основаниях допустимости данной процедуры. В число документов входит правоустанавливающий документ, на основании которого возникло долевое право. В этом числе могут быть:

  • свидетельство о вступлении в наследство;
  • выписка из решения суда о разделе имущества;
  • договор имущественной сделки;
  • акт приема-передачи земли;
  • иные документы, определяющие статус правообладателей.

К имеющемуся документу данного типа следует приложить:

  1. свидетельство о праве собственности на участок;
  2. кадастровый паспорт.

С этими документами следует подойти в геодезическую компанию и подать заявку «о разделении земельного участка находящегося в долевой собственности» по числу владельцев. Подходят все собственники, либо представитель, действующий по доверенности от имени владельцев.

Работа оплачивается за каждый вновь возникающий участок, в зависимости от его площади. Либо – от числа колышков, которые устанавливаются в местах поворотных точек.

Кадастровый инженер проводит межевание на местности по предварительно составленному плану. После установления межевых знаков и выноса границ в натуру, формируется межевое дело на вновь возникшие ЗУ.

После того как все бумаги о межевании подготовлены, следует провести регистрацию новых участков.

Она проводится в Росреестре. По совместному заявлению собственников или представителя, действующего в их интересах, пишется заявление на ликвидацию правовой формы земельного участка, бывшего в общей собственности. Указывается причина – его реорганизация и возникновение новых категорий ЗУ.

Что дальше?

После чего каждый владелец вновь выделенного участка пишет заявление о постановке его личного надела на кадастровый учёт. Сведения о старом ЗУ передаются в архив, старый кадастровый номер аннулируется.

На каждый вновь возникший участок выдают отдельные:

  1. кадастровые номера;
  2. кадастровые паспорта;
  3. свидетельства о собственности.

За регистрацию права и получение новой документации оплачивают государственную пошлину в размере 2 000 рублей за каждый вновь возникший ЗУ.

Также каждый собственник теперь самостоятельно уплачивает земельный налог.

Такие действия допускаются только с общего согласия собственников, составивших соглашение о разделении участка. Если один из участников категорически отказывается от раздела, нарушая имущественные права другого владельца, вопрос допускается рассматривать в судебном порядке. Если суд признает иск, его прилагают к обозначенной ранее документации на ЗУ и проводят межевание, а затем – постановку на учёт в Росреестре.

На этом и заканчивается алгоритм разделения общедолевой собственности на земельный участок.

Земельные участки, находящиеся в долевой собственности, разделяются простым межеванием на части и установкой межевых знаков, означающих границы. Они отделяют вновь возникшие наделы друг от друга.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Для того, чтобы разделить имущество –в данном случае, земельный участок, который находится в собственности нескольких граждан, и выделить долю каждого из них, необходимо предпринять следующие действия:

  1. Определиться с размерами долей. Разные доли закрепляются за гражданами по добровольному соглашению или по решению суда, а также, если их размер был указан в завещании.
  2. Заключение соглашения о разделе долевого имущества.
  3. Регистрация документа в Росреестре.

Если участок земли был приобретен супругами в браке, раздел осуществляется в соответствие с правилами раздела совместной собственности, то есть, по закону, если иной способ не был установлен заключенным между мужем и женой соглашением или брачным контрактом.

В процессе раздела земли обязательно должны соблюдаться права граждан, не достигших совершеннолетнего возраста, имеющих ограниченную дееспособность или являющихся полностью недееспособными.

Реальное выделение части земли, находящейся в долевом владении, может быть осуществлено по согласию сособственников или в судебном порядке. При возможности досудебного решения вопроса о том, как поделить землю, необходимо:

  • получить нотариально заверенное согласие всех участников;
  • если такое согласие получено, произвести повторное межевание и установку межевых знаков с определением новых границ наделов;
  • на основании выданных техдокументов каждый вновь образованный участок поставить на кадастровый учет с получением отдельного номера и плана;
  • с заявлением и паспортом, а также с правоустанавливающими документами и выписками из кадастров обратиться в регистрационную палату, оплатив регистрацию прав собственности; через 30 дней будет оформлено отдельное свидетельство на каждый вновь образованный земельный участок.

Если согласие между сособственниками не достигнуто, вопрос решается в суде. На основании постановления производится принудительный выдел доли.

При выделении части участка из коллективного хозяйства необходимо уведомить всех участников о созыве общего собрания. По его результатам оформляется протокол собственников долевой собственности на оформление земельного участка.

Если сособственники явились не все, в региональные газеты дается объявление с указанием местонахождения доли участника, инициирующего выдел, и уведомляющее других участников, что выдел будет осуществлен. Если в течение месяца письменных возражений по указанному адресу не поступило, производится межевание и все процедуры по регистрации права собственности.

Согласно ст. 252 ГК РФ, каждый из владельцев может потребовать разделения участка. В случае добровольного решения вопроса осуществляется межевание, устанавливаются границы надела.

Полученные от специалистов документы передаются на подпись главе района или города. После этого они поступают в регистрационную палату вместе с разрешением на разделение надела от комитета управления собственностью. Не позднее чем через две недели будет оформлен новый документ на право владения выделенным участком земли.

После того, как раздел земельного участка, находящегося в долевой собственности, состоялся, владелец доли может распоряжаться им по собственному усмотрению, без оглядки на мнение других участников.

Законодательством установлено, что при разделе любого участка необходимо придерживаться правила, определяющего, что площадь каждого из вновь образованных участков не может быть меньше установленной для конкретной категории земель в данном регионе. Поэтому первоначально стоит выяснить, попадает ли планируемый к выделению надел в установленный минимальный размер земельного участка для выделения доли в натуре.Для земель различного назначения предусмотрена следующая величина минимальной площади:

  • используемой при дачном строительстве — 6 соток;
  • задействованной в огородничестве и садоводстве — 4 сотки;
  • в личном подсобном хозяйстве— 10 соток;
  • применяемой для ведения крестьянского хозяйства — 15 соток.

Поэтому при решении вопроса о том, как разделить дачу на двух хозяев, стоит рассчитать, каким будет размер участков, образовавшихся в результате раздела. В зависимости от определений региональных правовых актов эти параметры могут варьироваться.

Если доля очень мала, выделить отдельный участок из нее нельзя. В этом случае другой владелец компенсирует собственнику его стоимость, и его права в отношении этой доли прекращаются на основании п. 4 ст. 252 ГК РФ.

Решая вопрос, как разделить долевой земельный надел, стоит выяснить, в каком случае невозможен реальный раздел дачи, если владельцев несколько, а площадь слишком мала.

Добровольный раздел

Разделение земельных угодий может быть совершено добровольно и в судебном порядке. Если все совладельцы согласны на раздел участка, между собственниками заключается соглашение, которое должно быть удостоверено нотариально.

Как и образец соглашения о выделении долей земельного участка, документ составляется в свободной форме с обязательным указанием:

  • сведений об участке (ссылки на правоустанавливающий документ, дату присвоения кадастрового номера, адрес);
  • личных данных сторон, адресов регистрации и проживания;
  • согласия сторон на добровольный раздел;
  • условий осуществления межевания, размеров новых наделов в числовом или процентном соотношении;
  • прочих сведений.

Раздел через суд

В ситуации, когда прийти к согласию о разделении общего имущества со всеми совладельцами не удалось, инициатор раздела участка в долевой собственности может обратиться в судебную инстанцию. Для этого необходимо подать написанное в установленной форме исковое заявление.

Исковое заявление о выделении доли земельного участка должно содержать все значимые для разрешения спора сведения:

  • порядок приобретения надела;
  • назначение использования;
  • размеры долей, принадлежащих каждому сособственнику;
  • принятые для решения проблемы меры.

Судебное разбирательство по принудительному разделению земли требует проведения землеустроительной экспертизы. Судебная практика по выделу земельного участка свидетельствует о том, что решение судом принимается на основании заключения, сделанного экспертами, и анализа вариантов разделения, предложенных ими. В случае, если ни один из предложенных вариантов совладельцев не устроит, суд устанавливает способ самостоятельно.

Предлагаем ознакомиться:  Если есть неоплаченные штрафы, поменяют ли права (заменят ли водительское удостоверение)

Неделимые участки

Определение долей каждого лица, имеющих право собственности на неделимый земельный участок – не сложная юридическая процедура, но зачастую она намеренно усложняется участниками сделки в результате того, что они не желают соглашаться с завещанием и желают оформить как можно большую долю на свое имя.

Неделимым признается тот участок, на котором было возведено строение, а следовательно раздел земли или обозначение границ не возможно без того, чтобы не нарушить целостность дома.

Возможно два способа решения конфликта:

  1. Устанавливаются равные доли на каждого гражданина, если иное не было закреплено завещанием.
  2. Один из граждан выкупает у остальных сособственников участок, а также и строение, которое было возведено на нем.

После того, как будет принято решение и определены размеры долей на каждого гражданина, обязательно должен быть получен документ, подтверждающий право собственности – он выдается в Росреестре. Если владельцев земельного участка несколько – в свидетельстве каждого из них указывается размер доли, которая оформлена в собственность.

Следует также помнить о том, что если один из собственников категорически не желает прийти к компромиссу, вопрос может быть решен в суде, в результате чего будет осуществлено лишение права собственности с выплатой денежной компенсации.

Следует понимать, что в большинстве случаев разделить участок не представляется возможным, а значит очень важно понять, как можно пользоваться участком, не затрагивая территорию, принадлежащую другим собственникам. Одним из решений может стать продажа земли и распределение полученной прибыли между всеми собственниками.

Порядок выделение участка из общей доли

Чтобы документально оформить разделяемую собственность, нужно следовать универсальному алгоритму, который включает следующие шаги:

  • подача письменного заявления от одного совладельца, который заинтересован в выделении своей доли (в обращении указывается желание оформить правоустанавливающие документы на свою часть имущества);

  • проведение технической экспертизы и подготовка бумаг, разрешающих или запрещающих проводить юридический раздел;

  • выдача технического паспорта, информация в котором касается только конкретной части недвижимости (выписывается документ в бюро технической инвентаризации муниципалитета);

  • обращение в Росреестр с целью аннулирования данных о целостном объекте и внесении информации о выделенных частях;

  • оформление права собственности на свою долю.

Данный алгоритм может применяться только, если все участники согласны на юридическое деление недвижимости. В противном случае, участникам предстоит инициировать решение возникшего имущественного спора в суде. Также нужно помнить, что на каждом из указанных этапов, участников ожидают финансовые затраты, платить которые преимущественно придется только заинтересованным хозяевам, чьи доли выделяются.

Для первого вида собственности на земельный участок является обязательным выделение в имуществе конкретной части, величина которой заранее известна (к примеру, 1/2, 2/3, 3/5 и так далее). В регистрационных документах устанавливается и прописывается доля каждого сособственника. При совместном владении определение долей отдельных лиц не предполагается.

Возникновение такого права собственности характерно в большинстве случаев для членов одной семьи либо тогда, когда закон предписывает образование данного вида общей собственности (п. 3 ст. 244 ГК). Оно может возникнуть при приобретении земли супругами, когда они владеют совместно купленным наделом без выделения долей.

Эти виды совместного владения земельным участком предполагают презумпцию равенства прав и обязанностей по отношению к подобному имуществу со стороны его совладельцев. Подобный надел может быть неделимым (к примеру, земля находится под жилым строением) или делимым (когда он находится в составе фермерских угодий).

Так, покупка недвижимости супругами в браке (в том числе – земельного участка) предполагает, что совершение любых действий по распоряжению ею требует нотариально заверенного согласия мужа или жены.

Если сделка совершена без согласия второй стороны, она может быть признана недействительной в течение 1 года с момента, когда второй супруг должен был узнать или узнал о совершении подобных действий. Это положение закреплено в ст. 35 Семейного кодекса РФ.

По закону у нескольких или у двух лиц право общей совместной собственности на землю возникает, если они являются:

  • супругами, состоящими в официально зарегистрированном браке (ст. 256 ГК);
  • членами крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК);
  • участниками договора простого товарищества;
  • в иных случаях.

Кроме ситуаций, предусмотренных законодательством РФ, общая совместная собственность может возникнуть на договорной основе. Договор совместной собственности на землю возникает, когда законные собственники добровольно объединяют принадлежащие им земельные участки, закрепляя достигнутые ими договоренности в соответствующем документе, оформленном в установленном порядке.

Подобные правила устанавливаются, принимая во внимание величину принадлежащей каждому владельцу части имущества, которая должна быть пропорциональна его доле.

При принятии решения суд проводит оценку ранее сложившегося порядка пользования. Однако вернуться к нему суд может предложить лишь если пользование участком осуществлялось с учетом воли всех участников. В противном случае порядок, нарушающий права пользования одного или нескольких владельцев, судом санкционирован не будет.

Право общей собственности на них может возникнуть в нескольких случаях:

  • в результате гражданско-правовых сделок (когда купить участок сообща решено несколькими гражданами, он стал собственностью при исполнении договора дарения или получен в наследство по завещанию или по закону);
  • во время приватизации — земля передается пользователю на условиях, определенных законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ, с возникновением частной собственности на нее;
  • при создании крестьянско-фермерских хозяйств, когда граждане могут получить земельные наделы в аренду с последующим выкупом, результатом чего станет общедолевая собственность на земельный участок сельхозназначения.

Часто возникает вопрос, как рассчитать долю в праве общей долевой собственности. Законодательством регламентировано, что размер прав на земельный участок прямо пропорционален размеру долевой собственности, принадлежащей конкретному человеку. Таким образом, размер доли земельного участка под частным домом производится из расчета общей площади жилища, принадлежащего каждому собственнику.

Один из способов образования земельных участков, закрепленных в п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ, который осуществляется только в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности – выдел причитающейся участнику части земли.

На вновь образованный надел возникает право собственности лица, по заявлению которого осуществлялся выдел. Исходный участок сохраняется в измененных границах. На него прочие участники сохраняют право долевой собственности с учетом изменившегося размера долей (они пропорционально увеличиваются) согласно п. 2 ст. 11.5 ЗК РФ.

Причиной, по которой становится необходимым выдел земельного участка в натуре, может стать невозможность собственников достичь согласия в отношении порядка использования общей земли. В этом случае каждый из совладельцев имеет право требовать произвести выделение доли земельного участка под основное жилье или с иными целями.

При несогласии остальных участников собственности с условиями и способом выдела доли одного из них последний вправе требовать выдела доли в натуре в судебном порядке (п.3 ст. 252 ГК РФ).

Порядок выдела земельного участка из общей долевой собственности предполагает проведение межевания – комплекса работ по геодезическим измерениям земли, результаты которых оформляются в межевой план.

Ст. 22 ЗК РФ также не предусматривает возможности передачи в аренду долей в праве собственности на земельные участки. На условиях аренды может происходить оформление земли в собственность многодетным семьям.

Решение о предоставлении земельного участка в аренду, а также условия договора аренды принимаются на общем собрании участников долевой собственности. При этом условия договора аренды должны отвечать тем, которые приняты решением общего собрания участников.

Выделение земельного участка из долевой собственности возможно даже если другие совладельцы не намерены подписывать соглашение о делении и изменять сложившийся принцип пользования общей собственностью. Для рассмотрения вопроса в суде необходим пакет документов:• свидетельство о долевой собственности;• кадастровый паспорт, в котором зафиксировано право на владение земельным участком в установленных границах.

Если совладелец, планирующий выделение земельного участка из долевой собственности, производил ранее с согласия других собственников улучшения общей собственности, суду необходимо представить доказательства этого. Например, при наличии на участке зданий и строений, возведенных одним из совладельцев на личные средства, эти объекты строительства, а также земля, необходимая для их обслуживания, могут остаться за их фактическим собственником. Правило о разделе пропорционально долям в жилом доме при этом продолжает действовать относительно общих строений и подсобных помещений.

Выделение частей земельного участка из общей долевой собственности предполагает компенсацию в пользу тех сособственников, доля которых не может быть выделена полностью по объективным причинам или если у одного из сособственников она настолько мала, что не может быть выделена в натуре.

Общая долевая собственность на дом не препятствует реализации права собственника распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Однако для заключения договоров купли-продажи, дарения, мены, залога, завещания, желательно иметь право собственности на свой земельный участок. Поэтому доля в общей собственности земельного участка должна быть выделена и закреплена документально за конкретным владельцем.

Земельный участок может стать частной собственностью на основе приобретательной давности. Согласно статье 234 ГК РФ, гражданин, добросовестно, открыто и непрерывно владеющий как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество. Данная норма применима к частной собственности и к бесхозяйному имуществу и не применима к земельным участкам, находящимся в государственной и муниципальной собственности.

Если вы задумались о продаже доли участка, который находится в общей долевой собственности или хотите реализовать иные права, связанные с вашим владением общей долевой собственностью, проконсультируйтесь с юристом. Грамотная защита прав собственника при заключении договоров позволит снять много проблем при пользовании имуществом впоследствии.

Кизимов Денис ЮрьевичАдвокат по земельным вопросам

В нашей статье пойдет речь об участках, которые находятся в общей собственности сразу нескольких лиц, о том, какие ЗУ могут принадлежать сразу нескольким лицам, о правах и обязанностях на такие виды участков, о том, когда может возникнуть потребность в переводе частной собственности на общую долевую и о величине долей.

Бывает и такое, что земля находится в собственности десятков лиц одновременно. Зачастую такие земельные участки имеют сельскохозяйственное назначение и были оформлены еще в те времена, когда перераспределялись земли колхозов.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

Adblock detector