Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)


Ипотечный договор — на что обратить внимание?

Ипотечный договор на что обратить внимание

Общие моменты

Итак, ипотека с нуля. Давайте начнем разбираться с этим вопросом.

Последнее время все больше россиян принимают решение о покупке жилья с помощью ипотечного кредита. Данная схема имеет свои плюсы: не нужно занимать денег у родных и знакомых, вы оформляете квартиру сразу же в собственность, а рассчитаться по кредиту можно в соответствии со своими потребностями.

В отличие от потребительского кредита, где обеспечением выступает поручительство физического лица или вовсе отсутствует, в ипотечном кредитовании залогом выступает недвижимость, которую покупает клиент банка. Это значит, что на квартиру накладывается обременение (без согласия банка — кредитора невозможно будет продать, подарить, переоформить квадратные метры), но можно в ней проживать, делать ремонт и т.д. После того как обязательства погашены, обременение снимается.

Так как в большинстве случаев у физического лица недостаточно собственных средств, то ипотечные ссуды отличаются значительной суммой кредитования (от 300 000 руб до нескольких миллионов), длительным сроком кредитования (до 30 лет).

При оформлении ипотечного кредита можно выбрать схему погашения задолженности: аннуитетными платежами или дифференцированными. В первом случае платежи всегда имеют один размер, проценты распределены по всему периоду кредитования. При дифференцированных платежах суммы идут на убывание: вначале взносы максимальные, потом постепенно сходят на убыль, проценты начисляются на остаток.

Начнем разбираться, как оформляется ипотека шаг за шагом.

Если выразится иными словами, то можно сказать, что ипотечный договор является договором о залоге имущества. Заключается договор между заемщиком, который является залогодателем и банком-кредитором, который, в свою очередь, является залогодержателем. До заключения ипотечного договора обе стороны должны удостовериться в юридической правоспособности другой стороны, а именно: заемщик должен быть дееспособным, а банк-кредитор должен иметь право на выдачу кредитов.

Следующее, на что необходимо обратить внимание — это пункты договора. В соответствии с законодательством, в кредитном договоре обязательно должны быть раскрыты следующие пункты:

  • предмет залога по ипотечному договору (предмет ипотечного договора);
  • оценочная стоимость ипотечного имущества;
  • сумма и срок ипотеки;
  • размер ежемесячных платежей;
  • на основании какого вида права заемщик владеет предметом ипотеки;
  • указывается уполномоченный государственный орган, зафиксировавший право заемщика владения ипотечным имуществом.

Пошаговая инструкция

Обобщенно можно выделить основные этапы ипотечной сделки:

  • поиск кредитора (определение суммы и условий выдачи средств, одобрение заявки),
  • выбор вариантов жилья, согласование заявки в банке,
  • подписание кредитного договора и договора купли — продажи,
  • регистрация сделки, оформление жилья в собственность.

Если же бюджет и так ограничен, стоит самостоятельно рассмотреть предложения банков и выбрать подходящее предложение. Посетив отделения банков или официальные сайты компаний, вы ознакомитесь с актуальными условиями кредитования и сможете выбрать выгодные.

При стремлении оформить ипотеку порядок действий таков:

  • определиться с объектом кредитования (квартира в новостройке, на вторичном рынке, комната, доля, индивидуальный дом, земельный участок, таунхаус и др),
  • узнать, есть ли в банке специальные предложения (молодым семьям, господдержка и др),
  • определиться со стоимостью недвижимости: посчитать сумму первоначального взноса и кредита,
  • запросить в бюро кредитных историй свою КИ,
  • уточнить в банке требования к заемщикам в части семейного положения, дохода, др.
  • определиться со сроком кредитования и видом платежей в зависимости от платежеспособности.

Отвечать для себя на каждый вопрос следует поэтапно, чтобы избежать ошибок и непредвиденных трат.

Для определенных категорий населения банки предлагают льготные ставки:

  • военная ипотека (государство перечисляет средства на индивидуальный счет военнослужащего для накопления первоначального взноса, при оформлении кредита – оплачивает задолженность),
  • ипотечные займы молодым семьям (пониженные проценты для супругов, не достигших 35-летия),
  • ипотека с материнским капиталом (для поддержки семей с двумя и более детьми),
  • ипотечные кредиты для «зарплатных» клиентов (для клиентов, получающих зарплату на банковский счет, предлагается пониженная ставка).

На что еще обратить внимание при выборе банка? На необходимость уплаты дополнительных комиссий:

  • комиссии за ведение или открытие расчетного счета (при наличии),
  • размер страховки (страхование заемщика, титульное страхование, страхование объекта недвижимости – зависит от тарифов страховой компании, с которой сотрудничает банк),
  • стоимость изготовления отчета о рыночной стоимости недвижимости.

Когда вы определились с банковской программой и убедились, что соответствуете ее требованиям, можно смело подавать заявку на кредит. Чтобы осуществить покупку квартиры в ипотеку, необходимо передать в банк такие документы:

  • паспорт гражданина РФ всех участников сделки (заемщика, созаемщика (супруги), поручителей, если есть),
  • документы о семейном положении,
  • документы, подтверждающие доход,
  • справки, графики, документы по текущим обязательствам (об уплате алиментов, имеющихся кредитах и др).

Пакет документов может отличаться в зависимости от требований банка. Могут также потребоваться СНИЛС, страховой полис, документы об образовании, водительское удостоверение и др. При подаче документов нужно заполнить анкету и заявление. Целесообразно указывать максимально точную и правдивую информацию – это поможет повысить шансы на одобрение заявки.

Спустя 1-5 дней кредитный инспектор сообщит о решении банка и сообщит максимально возможную сумму к выдаче, утвержденную ставку и график платежей.

Предлагаем ознакомиться:  Приватизация с долгами по квартплате куда обращаться

Если заявка одобрена (решение действительно 2-6 месяцев), самое время начать поиски подходящей квартиры.

Ипотечный договор на что обратить внимание

При покупке недвижимости в строящемся доме стоит рассматривать варианты только в домах, аккредитованных в банке. Это максимально упростит процедуру ипотечной сделки и обезопасит вас от мошенников. Деньги перечислятся напрямую на расчетный счет застройщика или подрядчика, право требования на квартиру перейдет к вам.

Документы по объекту для предоставления в банк:

  • предварительный договор купли – продажи (договор о намерениях, инвестиционный договор и др), заключенный с застройщиком,
  • документы об уплате первоначального взноса (квитанция, кассовый чек) от застройщика.

Таким образом, пакетов документов по недвижимости минимален, но вместе с тем покупка квадратных метров на первичном рынке сопряжена с рисками – банкротством застройщика, срывом сроков и др.

В случае приобретения квартиры на вторичном рынке жилья пакет документов значительно шире и в каждой конкретной ситуации может отличаться. Так, необходимо собрать:

  • правоустанавливающие документы (свидетельство о гос.регистрации права собственности, договор купли-продажи (или дарения, о разделе имущества и др),
  • копии паспортов продавцов,
  • копию лицевого счета,
  • технический, кадастровый паспорт,
  • выписку из ЕГРП.

Также могут запросить:

  • документы, подтверждающие право- и дееспособность продавцов (справки из диспансеров),
  • справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам, по налогу на имущество,
  • иные документы.

Если недвижимость покупается с земельным участком, список на заявку дополняется документами о праве собственности на землю, о границах земельного участка.

Когда банк вынес положительное решение по заявке на ипотеку, наступает самый волнительный и ответственный момент – заключение кредитного договора и выдача кредитных средств.

Ипотечный договор на что обратить внимание

До сих пор в банковских учреждениях действуют два схемы выдачи займов: после государственной регистрации сделки и с использованием банковской ячейки. В первом случае алгоритм расчетов таков: в день заключения кредитного и обеспечительного договоров все покупатели и продавцы визируют договор купли – продажи недвижимости.

Далее все документы передаются в Орган регистрации и в течение 5 рабочих дней происходит смена собственника квартиры. Для окончательного расчета свидетельство передается банковскому сотруднику, на основании чего сумма кредитных средств зачисляется на счет заемщика, а затем перечисляется продавцу. Подтверждением получения суммы и окончательного расчета является вторая расписка.

При аренде ячейки кредитные средства выдаются в день подписания кредитной документации. Сумма первоначального взноса и кредитных средств в присутствии кредитного инспектора, заемщиков и продавцов закладывается в ячейку и находится там до момента государственной регистрации сделки. После предоставления свидетельства на квартиру в банк ячейку вскрывают в том же составе, деньги передаются продавцу с написанием расписки.

Регистрация сделки

Для того чтобы сделку провели в регистрирующем органе (Юстиции, Росреестре и др), нужно подать заявление продавцам и покупателям с указанием персональных данных. К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы, копии паспортов, квитанцию об уплате государственной пошлины. Если у продавца недвижимость является совместно нажитым имуществом, потребуется также составить согласие супруга на отчуждение жилья у нотариуса.

Предмет залога по ипотечному договору

Как правило, предметом залога, предоставляемого заемщиком, является квартира или частный дом, находящиеся в собственности. А вот муниципальное или служебное жилье не могут быть предметом ипотеки. В ипотечном договоре указываются подробные характеристики предмета залога: адрес, площадь недвижимости, количество комнат и площадь каждой из них.

Следует иметь в виду, что частный дом тоже может выступать в качестве предмета залога, но при одном важном условии: дом отдается в залог вместе с землей, на которой он находится. Поэтому в договоре обязательно прописываются не только адрес дома, но и площадь земельного участка, под каким кадастровым номером он зарегистрирован, а также разрешенный вид деятельности.

Особенности ипотечных программ

  • Покупка недвижимости на вторичном рынке жилья

Так как данный сегмент более всего востребован, то и шанс столкнуться с мошенниками наиболее велик – квартира может находиться в залоге, быть незаконно отчуждена и др. Если вы сомневаетесь в правомерности действий продавцов, рекомендуем оформить страхование титула – это убережет вас от потери жилья в случае признания сделки недействительной.

ипотека молодая семья

Кроме того, готовое жилье должно соответствовать требованиям банка. Например, не получится купить квартиру на 1 этаже с пристроенным на земле балконом – такую перепланировку весьма трудно узаконить. То же самое касается и других перепланировок – смещение мокрых точек, снос несущих конструкций и др. Как следствие, банк не пропустит такую заявку на кредит.

Предлагаем ознакомиться:  Договор об одностороннем расторжении договора образец

Есть и другие требования к объекту залога (у каждого банка они свои): жилье не должно быть ветхим, находиться в аварийном состоянии, не должно иметь деревянных перекрытий (в многоэтажных домах), удаленность от города не больше 30-50 км и др.

  • Покупка недвижимости в новостройке

Приобретение недвижимости в строящемся доме непременно сопряженно с риском, так как зачастую заемщик становится владельцем квадратных метров еще до того, как они построены. Это сулит за собой возможность некачественного возведения стен, потолка, пола, а также плохого ремонта и отделки.

Помимо этого, как упоминалось выше, существует риск банкротства застройщика, что приведет к тому, что дома вообще не будут возведены. Чтобы обезопасить себя от неликвидного имущества банки требуют поручительство 1- 2 физических лиц.

Также стоит отметить, что на весь период строительства заемщику принадлежит право требования, право собственности он приобретает только после того, как дом будет сдан и признан жилым.

  • Приобретение доли, комнаты

Покупка доли или отдельной комнаты в квартире возможна с помощью ипотечного займа только в том случае, если после выдачи кредита вся недвижимость будет принадлежать заемщику (иными словами – должен быть выкуп последней доли). Как оформляется ипотека на комнату и долю мы уже ранее рассказывали.

  • Покупка дома и земельного участка

Индивидуальный дом на земельном участке, таунхаус считаются менее ликвидным жильем, поэтому банки неохотно выдают кредиты – ставка по такому направлению кредитования выше. О том, как купить дом в ипотеку по шагам, рассказано в отдельном посте.

Надеемся у вас не осталось вопросов. Если они есть, то просьба задать их в комментариях. Будем признательный за положительную оценку статьи и репост в социальных сетях.

Оценочная стоимость

Еще один важный пункт ипотечного договора — оценочная стоимость. Это сумма, которую совместно согласовывают заемщик и кредитор. В случае если они не могут согласовать оценочную стоимость, ипотечный договор не имеет юридической силы. Изначально оценочную стоимость имущества определяют уполномоченные на то специалисты или коммерческие оценочные компании, например, риэлтерские агентства, имеющие специальные оценочные отделы. Стоимость оцениваемого имущества выражается в денежных единицах и отражается в оценочном отчете.

Расторжение договора страхования в деталях

Как заключать договор ипотечного страхования? Какие варианты наиболее часто предлагают непосредственно в банке, и какие альтернативы им существуют? Давайте подробнее разберемся в этих вопросах.

Сегодня абсолютно все страховые компании, где вы можете оформить договор ипотечного страхования, продают своим клиентам как отдельные полисы для покрытия конкретных рисков, так и комплексные продукты. Последний вариант более предпочтителен по следующим причинам:

  • полис комплексного страхования стоит 0,5-1,5% от суммы долга перед банком. Это дешевле, чем оплачивать страхование каждого риска отдельно;
  • банк предлагает более выгодную процентную ставку (разница 1-3%);
  • снижены требования к первоначальному взносу.

Но как и у всякого страхового продукта, есть и свой минус: комплексные договоры не включают страхование риска неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком условий ипотечного договора. То есть не учтена страховка на случай неуплаты вами долгов в течение длительного срока по непредвиденным обстоятельствам:

  • потеря работы и трудности в трудоустройстве;
  • рождение ребенка;
  • появление иждивенца в семье (инвалидность, нетрудоспособность родственника).
Комплексный договор выгоднее, но не страхует все возможные риски.

Обязательным по закону является только страхование самой недвижимости от стихийных бедствий и других подобных ситуаций, которые могут отрицательно повлиять на рыночную стоимость объекта. Но обычно заемщику рекомендуется именно комплексное ипотечное страхование. В 2008 году в высшей судебной инстанции нашей страны требование банков об обязательном страховании жизни заемщика было официально признано незаконным. Но банкиры не растерялись — тем, кто отказывался платить за «необязательные» риски, кредиторы стали предлагать повышенные ставки по ипотеке.

Также практикуется заключение договора коллективного ипотечного страхования.

Банки заключают единое соглашение с выбранной страховой компанией, и любой клиент может присоединиться к этому договору коллективного страхования. Но есть ли преимущества у такого варианта относительно обычной страховки, которую вы приобретаете напрямую у самой компании страховщика? Договор ипотечного страхования на коллективной основе имеет следующие особенности:

  • заемщик не может внести изменения в договор;
  • на такие соглашения не распространяется действие «периода охлаждения», то есть у вас не будет возможности отказаться от навязанной услуги и гарантированно получить деньги назад;
  • банки, предлагая подобную страховку, часто даже не оповещают клиентов о том, что это договор коллективного страхования;
  • стоимость полиса в случае с коллективным страхованием выше, чем если бы вы напрямую приобрели полис у страховщика.

Для банка коллективное страхование выгодно, а вот для клиента — скорее нет, чем да.

Именно поэтому прежде чем ставить свою подпись на каких-либо договорах, которые вам предлагает менеджер банка-кредитора, внимательно изучите содержание документа и выясните, на каких условиях возможно его расторжение.

Предлагаем ознакомиться:  Договор на выполнение маркетинговых исследований

Важно помнить, что в договор коллективного страхования нельзя внести изменения.

В связи с тем, что случаи навязывания страховых полисов в нашей стране участились, на законодательном уровне было введено такое понятие, как период охлаждения: 5 рабочих дней с момента заключения договора страхования. Разумеется, за это время не должен произойти страховой случай. В течение периода охлаждения вы можете подать заявление страховщику для расторжения договора в одностороннем порядке.

Ипотечный договор на что обратить внимание

Часто возникает вопрос, можно ли передать заявление сотруднику банка, где вы брали кредит, или необходимо прямиком идти в страховую фирму, не теряя времени. Практика показывает, что часто право приема подобных заявлений есть только у сотрудников страховой компании, поэтому лучше сразу обращаться к ним.

Если вы после нескольких лет ипотечных выплат приняли решение о расторжении договора ипотечного страхования, ждите, что банк потребует от вас выплатить оставшуюся задолженность в полном объеме.

Банк кредитует только те объекты, которые покрыты полисом надежного страховщика.

В ситуации, когда страховой случай наступил, но страховщик отказывается выплачивать компенсацию, необходимо подать исковое заявление в арбитражный суд. Но если вы:

  • при оформлении полиса умышленно скрыли факты, непосредственно связанные с причиной возникновения страхового случая;
  • являетесь прямым виновником порчи заложенной в банке квартиры;

тогда, скорее всего, в суде дело вы проиграете.

В конечном итоге напомним, что сегодня для тех, у кого возникли временные трудности при выплате ипотеки, существуют отработанные схемы, которые позволяют пережить «черную полосу» и со временем продолжить исправно выплачивать кредит:

  • рефинансирование ипотеки под более низкий процент;
  • кредитные каникулы;
  • изменение графиков платежей в индивидуальном порядке.

Если клиент решает воспользоваться рефинансированием и перейти в другой банк, нередко возникает вопрос о возврате части уже перечисленного платежа по страховке. В некоторых банках заемщику предлагают оплатить страховку сразу за несколько лет вперед. В таком случае вероятность, что вам удастся вернуть все деньги, очень невелика.

Права и обязанности сторон по ипотечному договору

Ипотечный договор - сроки соглашения и порядок оформления

Ипотечный договор — сроки соглашения и порядок оформления

В случае отсутствия хотя бы одного из обязательных пунктов договора, предусмотренного законом, ипотечный договор может быть признан недействительным в судебном порядке. Права сторон по ипотечному договору, равно как и их обязанности считаются вступившими в силу после подписания и регистрации правильно оформленного договора.

Что касается залогового имущества, то следует отметить, что заемщик не имеет права продавать его, сдавать в аренду, делать перепланировку или каким-либо другим способом изменять его стоимость без дополнительного соглашения с банком-кредитором. Тем не менее, он имеет полное право не только проживать в заложенной квартире или доме, но также и регистрировать в них членов своей семьи.

Важный момент: Регистрация ипотечного договора производится в течение 15 дней со дня подачи документов. Как только договор зарегистрирован, он считается вступившим в силу.

Страховка: игра на понижение

Кроме обязанности вовремя платить все положенные платежи, у заемщика есть право на социальный налоговый вычет, распространяющийся также и на суммы, которые вы платите за ипотечную страховку. Для получения этого вычета необходимо соблюдение следующих условий:

  • заемщик официально трудоустроен и платит 13% подоходный налог;
  • заемщик является гражданином РФ;
  • договор страхования заключен на срок более 5 лет.

Сумма, которая возвращается заемщику, составляет 13% от годового платежа за страховку. При этом выплата от государства не может превышать 12000 рублей. Подать заявление на получение данного социального вычета заемщик может как в налоговой инспекции, так и у своего работодателя. Только в первом случае социальный вычет рассчитывается за платежи предыдущего календарного года, а при обращении к работодателю расчет ведется по другому принципу. С вашей зарплаты удерживается не 13% налога, как обычно, а меньшая сумма.

Налоговый вычет по страховке составляет 13% от годового платежа.

При расторжении договора ипотечного страхования заемщик все так же получает вычет за уже выплаченные суммы с учетом корректировки.

регистрация ипотеки

Оформить страховку по ипотеке легко, а вот найти самое выгодное предложение в этом сегменте нелегко. Помните, что ипотечный менеджер банка в первую очередь заинтересован в том, чтобы получить с вашей сделки максимальную комиссию. Ничего личного, только бизнес. Поэтому не исключено, что он предложит вам получить коллективное или комплексное ипотечное страхование в определенной компании, которая заплатит ему дополнительную премию.

Хорошим подспорьем в выборе варианта страхования ипотечного кредита для вас будет помощь ипотечного брокера.

В Санкт-Петербурге большой опыт и обширную базу данных имеют специалисты компании «Ипотекарь». Эта фирма уже давно работает в ипотечной сфере, и специалисты «Ипотекаря» всегда готовы решить самые разные и непростые задачи в этой области. Приятный нюанс: предоплата за услуги в «Ипотекаре» не взимается, вы оплачиваете результат.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

Adblock detector