Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)


Оплата коммунальных услуг арендатором нежилого помещения

Учет коммунальных платежей при аренде нежилых помещений

Коммунальные расходы по арендованным помещениям

Какие документы нужно иметь арендатору, чтобы уменьшить налогооблагаемый доход на средства, истраченные на оплату электроэнергии, воды, отопления? Может ли арендодатель выставить счет-фактуру по коммунальным услугам, которые оказаны специализированными организациями? Как выгоднее рассчитываться за «коммуналку» — включать ее стоимость в арендную плату или нет? Вот лишь небольшая часть вопросов, которые задают бухгалтеры фирм, арендующих помещения у других предприятий.

Не меньше проблем и у тех, кто имеет дело с арендой нежилых помещений у физических лиц. Например, многие бухгалтеры спрашивают: можно ли в таком случае зачесть НДС, входящий в стоимость коммунальных услуг?

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

В этом материале даны ответы на самые острые вопросы, связанные с учетом коммунальных платежей по арендованным помещениям. Кроме того, здесь разобран каждый способ оплаты коммунальных услуг и расставлены акценты: что выгодно арендатору, а что — арендодателю.

1. Установить в договоре аренды арендную плату, состоящую из фикси­рованной и переменной частей, что со­ответствует положениям ст. 614 ГК РФ. Переменная часть арендной платы мо­жет включать платежи, величина кото­рых основывается на расходах, поне­сенных арендодателем в связи с имуще­ством, сданным в аренду.

В такой фор­ме стороны договора согласовывают компенсацию арендатором, например, налога на имущество, земельного, транспортного налогов, коммунальных платежей по арендованному имуще­ству. Условия договора аренды могут включать компенсацию таких услуг, как горячее и холодное водоснабжение, отопление, энергоснабжение, плату за телефон и за пользование Интернетом.

2. Предусмотреть компенсацию в от­дельном договоре сверх фиксирован­ной суммы арендной платы, установ­ленной договором аренды.

Важно запомнить

Коммунальные платежи могут входить в фиксированную сумму арендной платы. В этом случае арендодатель производит предварительные расчеты среднемесячной стоимости расходов на коммунальные услуги, на которую следует увеличить ежемесячные арендные платежи. Порядок отражения операций в бухгалтерском учете идентичен порядку учета арендной платы у арендодателя.

·на основании показаний отдельно установленных счетчиков;

·пропорционально занимаемым арендатором площадям;

·пропорционально мощности при­боров, установленных на арендо­ванных площадях.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Арендодатель перечисляет постав­щикам услуг плату за коммунальные услуги, арендатор, в свою очередь, воз­мещает арендодателю расходы после предоставления документов, подтверж­дающих действительную стоимость коммунальных услуг и их фактическую оплату.

Порядок отражения в бухгалтерском учете арендодателя хозяйственных операций по возмеще­нию платы за коммуналь­ные услуги и услуги связи приведен в журнале.

Операции по передаче электро­энергии, воды, газа арендодателем арендатору не относятся к операциям по реализации услуг для целей нало­гообложения НДС, поскольку арен­додатель сам не оказывает (не произ­водит) услуги.

На основании п. 1 ст. 539 ГК РФ абонентом энергоснабжающей органи­зации является арендодатель, с кото­рым заключен договор энергоснабже­ния. Аналогичный вывод содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 08.12.1998 № 5905/98, где сказано, что абонентом является лицо, на ба­лансе которого числится объект, по­требляющий энергию.

Учет коммунальных платежей при аренде нежилых помещений

Важно запомнить

Поскольку правила договора энергоснаб­жения применяются к отношениям, связан­ным со снабжением через присоединенную сеть газом, тепловой энергией, водой и другими товарами, если иное не установле­но законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства (ст. 548 ГК РФ), то и в этих случаях арендода­тель не является снабжающей организацией.

Таким образом, арендодатель факти­чески осуществляет функции по сбору коммунальных платежей от арендатора и перечислению их организациям, ока­зывающим коммунальные услуги, т. е. является посредником. Речь идет не о перепродаже    коммунальных услуг арендаторам, а о компенсации затрат арендодателя по их оплате.

Следовательно, арендодатель не дол­жен выставлять арендатору счета-фак­туры на суммы потребляемых им ком­мунальных услуг. Арендатор компенси­рует стоимость потребленных услуг с учетом НДС. При получении счетов-фактур от поставщиков коммунальных услуг арендодатель может принять к вы­чету только ту сумму НДС, которая бу­дет приходиться на услуги, потреблен­ные непосредственно арендодателем для облагаемой НДС деятельности. Аналогичные разъяснения даны в пись­ме Минфина России  от 03.03.2006 № 03-04-15/52.

Порядок налогообложения налогом на прибыль сумм компенсации комму­нальных платежей, поступивших арен­додателю от арендатора, является неод­нозначным.

По мнению Минфина России, такие суммы должны учитываться в составе внереализационных доходов в соответ­ствии с положениями ст.

Оформление договора аренды

Согласно ст.606 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с п.1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как правило, арендуемое имущество (нежилое помещение) сдается в аренду в том виде, в котором оно пригодно к эксплуатации, а именно, с отоплением, водоснабжением, освещением и т.п. Уточним, что к коммунальным услугам относятся отопление, водоснабжение, канализация, газ, электроэнергия, горячее водоснабжение (нагрев воды) и прочие коммунальные услуги (п.11 Письма Минфина России от 29.10.1993 N 118 «Об отражении в бухгалтерском учете отдельных операций в жилищно — коммунальном хозяйстве»).

Порядок пользования коммунальными услугами и потребления электроэнергии должен быть определен договором аренды. Что касается арендной платы, то согласно п.1 ст.614 ГК РФ порядок, условия и сроки ее внесения также определяются договором аренды. В случае, когда они не определены договором, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Необходимо иметь в виду, что в соответствии с п.1 ст.654 ГК РФ в договоре аренды здания или сооружения обязательно должен быть указан размер арендной платы. В противном случае договор аренды здания считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.424 ГК РФ, не применяются.

Напомним, что согласно данной статье в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Согласно п.2 ст.614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  • платежей, определенных в твердой сумме и вносимых периодически или единовременно;
  • установленной доли продукции, плодов или доходов, получаемых в результате использования арендованного имущества;
  • определенных услуг, предоставляемых арендатором;
  • передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
  • возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В соответствии с п.2 ст.616 ГК РФ расходы по содержанию арендованного имущества должен нести арендатор, если иное не предусмотрено договором аренды или законом. В этой связи возможны следующие варианты оформления договорных отношений:

  1. расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, согласно договору аренды несет арендодатель, и их сумма входит в состав арендной платы;
  2. арендатор самостоятельно оплачивает эти расходы, заключив договоры с энергоснабжающими и другими организациями.

В соответствии с Положением о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли, утвержденным Правительством РФ от 05.08.1992 N 552 (далее — Положение о составе затрат), эти расходы должны включаться в себестоимость продукции (работ, услуг) в первом случае — согласно пп.»ч» п.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

2 Положения о составе затрат (или по элементу «Прочие затраты», п.10 Положения о составе затрат), а во втором — в качестве эксплуатационных расходов по содержанию помещений (пп.»и» п.2 Положения о составе затрат). При этом затраты, связанные с оплатой электроэнергии, могут включаться в себестоимость по элементу «Материальные затраты» как покупная энергия, расходуемая на хозяйственные нужды организации (п.6 Положения о составе затрат).

Рассмотрим, как при указанных вариантах заключения договора операции, связанные с арендованным имуществом, отражаются в бухгалтерском учете.

Пример 1. Организация — арендатор уплачивает арендодателю фиксированную арендную плату в размере 9000 руб. в месяц (в том числе НДС — 1500 руб.), в которую включена стоимость коммунальных платежей.

Оформление договора. Согласно п.2 ст.614 ГК РФ арендная плата может быть установлена в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

исходя из заявленных арендатором сведений о потреблении электроэнергии (полученных расчетным путем с учетом показателей энергоемкости электроприборов и оборудования, используемых в процессе деятельности), теплоэнергии и воды на производственные и хозяйственные нужды;

пропорционально размеру арендуемых площадей;

каким-либо другим способом, закрепленным в договоре аренды.

При этом договором аренды может быть предусмотрен порядок экспертизы арендодателем используемых мощностей арендатора на предмет их энергоемкости и безопасности.

-----------------------------------------------------------------¬
¦ 4 {amp}lt;*{amp}gt;. Платежи и расчеты по договору ¦
¦ ¦
¦ 4.1. За пользование предоставленными помещениями Арендатор¦
¦уплачивает Арендодателю договорную арендную плату в сумме¦
¦9000 (девять тысяч) руб. в месяц, включая НДС. Указанная сумма¦
¦включает в себя плату за аренду помещения и плату за¦
¦предоставленные коммунальные услуги (электричество,¦
¦водоснабжение, отопление и т. п.). ¦
¦ Расчет арендной платы произведен в Приложении N __ к¦
¦настоящему договору. ¦
¦ -------------------------------- ¦
¦ {amp}lt;*{amp}gt; Нумерация разделов договора (здесь и далее) дана¦
¦условно. ¦
L-----------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------¬
¦ 3. Права и обязанности сторон ¦
¦ ¦
¦ 3.1. Арендодатель имеет право: ¦
¦ 3.1.1. В одностороннем порядке в связи с инфляционными¦
¦процессами и в других случаях, предусмотренных законодательством¦
¦Российской Федерации, не чаще, чем один раз в год, изменять¦
¦размеры арендной платы, уведомив об этом Арендатора письменно¦
¦за_____________ месяцев. ¦
L-----------------------------------------------------------------

Внесение изменений в договор аренды оформляется дополнительным соглашением между сторонами.

Аренда помещения у организации

Учет коммунальных платежей при аренде нежилых помещений

Аналогичный вывод был впоследствии сделан и Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015г.).

«… В силу абзаца второго п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения».

Предлагаем ознакомиться:  Как происходит расторжение брачного договора причины разрыва контракта

Таким образом, предусмотрев в договоре аренды условие об обязанности арендатора самостоятельно заключить с исполнителем коммунальных услуг договор и при условии заключения указанного договора с исполнителем коммунальных услуг, арендатор вправе оплачивать потребленные коммунальные услуги напрямую в адрес исполнителя.

  • До выхода в свет вышеуказанных Постановлений Президиума ВАС РФ суды придерживались абсолютно противоположной позиции, считая, что плата за коммунальные услуги, потребляемые арендатором нежилого помещения в многоквартирном доме, может быть взыскана с арендатора, не заключившего договоры с исполнителем коммунальных услуг в нарушение договора аренды, которым предусмотрено условие об оплате арендатором коммунальных услуг либо обязанность арендатора заключать договоры с их поставщиками.(Постановление ФАС Уральского округа от 10.10.2011 № Ф09-5983/11 по делу N А50-25363/10, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.08.2011 N Ф03-3273/2011 по делу N А51-15108/2010).

Таким образом, Президиумом ВАС РФ, а в дальнейшем и Верховным судом РФ была поставлена окончательная точка во взаимоотношениях УО – Собственник – Арендатор.

Рассматривая дело № А03-16138/2015 Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в Постановлении от 02.09.2016 № Ф04-3452/2016 отказал в удовлетворении требований РСО о взыскании с собственника платы за потребленную электрическую энергию ввиду того, что обязанность по оплате ресурса лежит на общественной организации, которая, являясь арендатором, заключила с РСО самостоятельный договор энергоснабжения и фактически потребляла электроэнергию.

«При этом, отклоняя доводы Истца (ресурсоснабжающей организации) на несоответствие обжалуемых судебных актов правовой позиции, выраженной в Обзоре N 2 (2015), …. является несостоятельной, поскольку приведенная в них позиция об обязанности собственника, а не арендатора оплачивать коммунальные услуги относится к иным ситуациям, чем в настоящем деле, а именно к случаям, когда между арендатором и собственником помещения имеется только заключенный договор аренды с условием или без условия об оплате арендатором ресурсов энергоснабжающим организациям, но при этом у ресурсоснабжающей организации (при непосредственной форме управления многоквартирным домом) или управляющей многоквартирным домом организации с арендатором отсутствует договор ресурсоснабжения (предоставления коммунальных услуг), по которому арендатор принял бы на себя обязательство перед этими организациями по оплате полученных ресурсов.

Разъяснения, изложенные в Обзоре № 2 (2015) даны с учетом вывода Президиума Верховного Суда Российской Федерации о том, что исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного между ним и арендатором договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

С заключением самостоятельного договора энергоснабжения № 3472 с третьим лицом истцу известно о фактическом пользователе нежилого помещения, в отношении потребления энергии которым, как абонентом истца, последний осуществляет соответствующий контроль».

Учет коммунальных платежей при аренде нежилых помещений

С уважением, Евгения Семенова.

На практике арендаторы сталкиваются с тремя вариантами оплаты коммунальных услуг. В первом случае арендатор заключает договоры с организациями, снабжающими здание электричеством, водой, газом и т.д., и самостоятельно оплачивает их услуги. При втором и третьем варианте с «коммунальщиками» рассчитывается арендодатель.

Принято считать, что выбор того или иного варианта оплаты коммунальных услуг остается за владельцем помещения. Однако зачастую стороны договора аренды как партнеры принимают совместное решение. Ведь их интересы совпадают далеко не всегда, а потому, чтобы сотрудничество было стабильным и взаимовыгодным, нужно искать компромисс. Давайте же разберемся, какой вариант стоит выбрать арендатору, чтобы и оптимизировать свой учет, и не доставить лишних проблем партнеру.

Предприятию, которое арендует помещение на длительный срок или содержит производство, потребляющее много энергии, выгодно рассчитываться со снабжающими предприятиями самостоятельно. В таком случае арендодатель избавлен от обременительных расчетов, а у бухгалтера арендатора намного меньше проблем с расчетом налогов.

А именно нет сложностей с зачетом «входного» НДС — «коммунальщики», с которыми заключены договоры, выписывают счета-фактуры на имя арендатора. Нет препятствий и для того, чтобы уменьшить на стоимость коммунальных услуг налогооблагаемый доход. Ведь коммунальные платежи — это тоже затраты на аренду, и их надо включать в состав прочих расходов (пп.10 п.1 ст.264 Налогового кодекса РФ; п.8 разд.5.4 Методических рекомендаций по исчислению налога на прибыль).

Дебет 20 (25) Кредит 60

  • списана стоимость коммунальных услуг по арендованному производственному помещению.

Дебет 26 (44) Кредит 60

  • списана стоимость коммунальных услуг по арендованному административному помещению.

Пример 1. ООО «Сфера» арендует склад, на котором хранятся продовольственные товары, предназначенные для продажи. Предприятие заключило договоры на предоставление коммунальных услуг с энерго-водоснабжающими организациями. В декабре 2003 г. коммунальные расходы составили 60 000 руб. (в том числе НДС — 10 000 руб.).

Учет коммунальных платежей при аренде нежилых помещений

Дебет 44 Кредит 60

  • 50 000 руб. (60 000 — 10 000) — отражена стоимость коммунальных услуг по арендованному складу;

Дебет 19 Кредит 60

  • 10 000 руб. — отражен «входной» НДС;

Дебет 60 Кредит 51

  • 60 000 руб. — оплачены коммунальные услуги;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

  • 10 000 руб. — принят к вычету НДС.

В налоговом же учете стоимость коммунальных услуг — 50 000 руб. — включена в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией. На эту сумму ООО «Сфера» может уменьшить свою налогооблагаемую прибыль.

Гораздо сложнее тем фирмам, которые работают по упрощенной системе налогообложения. Они могут уменьшить налогооблагаемый доход лишь на те виды расходов, которые перечислены в п.1 ст.346.16 Налогового кодекса РФ. К сожалению, коммунальные платежи там не названы. Поэтому чиновники запрещают учитывать их при расчете единого налога.

Однако некоторые коммунальные расходы вывести из-под налогообложения все же можно.

Подпункт 5 п.1 ст.346.16 Налогового кодекса позволяет исключать из дохода те затраты, что приведены в ст.254. А в пп.5 п.1 ст.254 упоминаются средства, истраченные на покупку топлива, воды и энергии, необходимых для «технологических целей». Это означает, что арендатор-«упрощенец» вправе уменьшить свой налогооблагаемый доход на стоимость тех коммунальных услуг, без которых он не может произвести продукцию.

Порядок включения затрат в себестоимость

Учет коммунальных платежей при аренде нежилых помещений

В соответствии с пп.»ч» п.2 Положения о составе затрат у арендатора в себестоимость продукции (работ, услуг) включается плата за аренду отдельных объектов основных производственных фондов (или их отдельных частей). Таким образом, если договором аренды обязанности арендатора по содержанию арендуемого имущества (оплата энергоснабжения и другие коммунальные платежи) учтены в общей сумме арендной платы, арендатор относит данные расходы на себестоимость продукции (работ, услуг).

Д-т сч. 01 «Основные средства»

отражена стоимость арендованного имущества;

Д-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»,

К-т сч. 51 «Расчетные счета»

9000 руб. перечислена арендодателю арендная плата (в том числе НДС — 1500 руб.);

Д-т сч. 26 «Общехозяйственные расходы»,

К-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»

Учет коммунальных платежей при аренде нежилых помещений

7500 руб. арендная плата без учета НДС отнесена на себестоимость продукции (работ, услуг);

Д-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям»,

1500 руб. отражен НДС по арендной плате.

перечислена арендодателю арендная плата (в том числе НДС);

отнесена на себестоимость продукции (работ, услуг) арендная плата (без учета НДС) за текущий месяц;

отражен НДС по арендной плате.

Пример 2. Организация — арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в сумме 8100 руб. в месяц (в том числе НДС — 1350 руб.).

Оплату стоимости коммунальных услуг арендатор производит соответствующим организациям согласно заключенным с ними договорам.

-----------------------------------------------------------------¬
¦ 3. Права и обязанности сторон ¦
¦ ¦
¦ 3.2. Арендатор обязан: ¦
¦ 3.2.1. Самостоятельно заключить с организациями,¦
¦оказывающими коммунальные услуги, соответствующие договоры. ¦
¦ ¦
¦ 4. Платежи и расчеты по договору ¦
¦ ¦
¦ 4.1. За пользование предоставленными помещениями Арендатор¦
¦уплачивает Арендодателю договорную арендную плату в сумме¦
¦8100 (восемь тысяч сто) руб. в месяц, включая НДС. Указанная¦
¦сумма включает в себя только плату за аренду помещения, без¦
¦учета стоимости коммунальных услуг. ¦
L-----------------------------------------------------------------

Следует заметить, что согласно ст.539 ГК РФ при заключении договора энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать использованную энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.

Договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него энергопринимающего устройства, отвечающего установленным техническим требованиям, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии. Оплата должна производиться за фактически потребленную электроэнергию в соответствии с данными ее учета.

Если договор о предоставлении коммунальных услуг при аренде помещения заключен с соответствующими организациями непосредственно арендатором, то согласно пп.»и» п.2 Положения о составе затрат расходы арендатора по уплате коммунальных платежей в целях налогообложения относятся на себестоимость продукции (в качестве эксплуатационных расходов на содержание помещений). Согласно п.

8100 руб. перечислена арендодателю арендная плата (в том числе НДС — 1350 руб.);

6750 руб. арендная плата без учета НДС отнесена на себестоимость продукции (работ, услуг);

отражен НДС по арендной плате;

оплачена соответствующим организациям стоимость коммунальных платежей (в том числе НДС);

отнесена на себестоимость продукции (работ, услуг) стоимость коммунальных платежей, без учета НДС;

отражен НДС по коммунальным платежам.

Таким образом, расходы организации — арендатора по оплате коммунальных платежей исходя из характера указанных расходов как затрат, непосредственно связанных с производством и реализацией продукции (работ, услуг), подлежат включению в себестоимость независимо от характера договора, заключенного между арендатором и арендодателем.

На практике часто встречаются ситуации, когда стоимость коммунальных услуг не входит в состав арендной платы, а возмещается арендатором дополнительно, помимо арендной платы, на основании счетов, предъявляемых арендодателем арендатору. В этом случае арендатор заключает договоры непосредственно с поставщиками услуг, например, с энергоснабжающими организациями.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Следует заметить, что согласно п.2.1 Инструкции Роскомцен от 30.11.1993 N 01-17/1443-11, Минтопэнерго РФ N ВК-7539 «О порядке расчетов за электрическую и тепловую энергию» перепродавец электрической и тепловой энергии — это энергоснабжающая организация, основным видом деятельности которой в соответствии с ее уставом является покупка и продажа электрической и тепловой энергии. При создании новых предприятий по покупке и продаже энергии статус перепродавцов утверждается региональной энергетической комиссией.

Также необходимо иметь в виду, что согласно ст.545 ГК РФ абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации.

Обращаем внимание читателей, что согласно ст.17 Федерального закона от 25.09.1998 N 158-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» поставка (продажа) электрической и тепловой энергии должна производиться на основании лицензии.

Предлагаем ознакомиться:  Продление договора аренды нежилого помещения образец

Следовательно, выставление счетов арендодателем арендатору за потребленную энергию при невыполнении указанных условий можно трактовать как незаконно осуществляемую предпринимательскую деятельность.

Однако в том случае, если перепредъявление к оплате арендодателем арендатору коммунальных платежей является обоснованным, выполнение этой процедуры должно предусматриваться договором аренды либо соответствующим дополнительным соглашением, заключенным между арендодателем и арендатором.

Эксперты Информцентра XXI века

Стоимость коммунальных услуг входит в арендную плату

Бухгалтеры фирм-арендаторов предпочитают, чтобы владельцы помещений включали стоимость коммунальных услуг в арендную плату. Это и понятно: не нужно заботиться о расчетах со снабжающими организациями. Достаточно лишь оформить раз в месяц платежку в адрес арендодателя и получить от него счет-фактуру. Правда, среди руководителей предприятий — как арендаторов, так и арендодателей — такой способ оплаты «коммуналки» не очень популярен.

Ведь в этом случае серьезно усложняется расчет арендных платежей. Как правило, они состоят из двух частей: постоянной (это собственно арендная плата) и переменной (стоимость коммунальных услуг). Чтобы определить переменную часть, можно установить в помещении счетчики электроэнергии и воды. Но чаще стоимость коммунальных услуг распределяют пропорционально арендуемой площади, а тогда внакладе может остаться как арендодатель, так и арендатор.

Но тем не менее порой администрация идет навстречу своему бухгалтеру, и предприятие перечисляет «коммуналку» вместе с арендной платой. В таком случае НДС принимают к вычету на основании счета-фактуры, полученного от арендодателя. А в налоговом учете обе части арендной платы списывают на прочие расходы. Основание — пп.10 п.1 ст.264 (если фирма платит налог на прибыль) и пп.4 п.1 ст.346.16 (когда предприятие работает по «упрощенке»).

Пример 2. ЗАО «Конус» арендует офис. По договору с владельцем помещения арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. Постоянная часть равна 180 000 руб. (в том числе НДС — 30 000 руб.) в месяц. Переменная же часть арендного платежа в декабре 2003 г. составила 12 000 руб. (в том числе НДС — 2000 руб.).

Дебет 26 Кредит 60

  • 160 000 руб. (180 000 — 30 000 12 000 — 2000) — отражена стоимость арендной платы;

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Дебет 19 Кредит 60

  • 32 000 руб. (30 000 2000) — отражен НДС;

Дебет 60 Кредит 51

  • 192 000 руб. (180 000 12 000) — оплачена аренда офиса;
  • 32 000 руб. — принят к вычету НДС.

Для целей налогообложения прибыли арендная плата (в которую включена стоимость коммунальных услуг) в размере 160 000 руб. учитывается в составе прочих расходов ЗАО «Конус».

В небольших помещениях отопление часто входит в арендную ставку. Если Ваш арендодатель требует оплату отопления отдельно, то существует два варианта. Расчет по нормативам и по счетчику.

Расчет по нормативам – это не самый выгодный способ, но часто в офисных и маленьких помещениях нет технической возможности установить счетчик, и тогда прибегают к формуле, расшифрованной ниже. Важно знать площадь помещения, высоту потолков, чтобы посчитать объем помещения.

Q = V × 1,08 × 0,5 × (18° — (-26°)) / 1000000 Гкал/ч 

W  = Q × 24 часа  × 220дней × (18°-(-1,9°)) / (18°-(-26°))

А далее умножаем полученное количество Гкал на тариф арендодателя.

Q = 0.0119 Гкал/ч

W  = 26,944 Гкал в год

Гипотетический тариф будет 1200 рублей. Тогда годовые затраты на отопление будут 32 333 рубля при использовании отопления без счетчика.

Однако, важно помнить, что всегда выгодней оплачивать отопление со счетчиком, особенно если помещение – цех. Существуют различные марки счетчиков, в них стоят датчики измерения температуры, давления и массы воды на прямых и обратных трубопроводах, и потом тепловычислитель производит расчет. Потребление тепла может определяться в кВт или Гкал. Оплата считается умножением Гкал или кВт на тариф арендодателя.

250 НК РФ (письма Минфина России от 24.03.2009

№ 03-03-05/47, от 27.12.2007 № 03-03­06/4/158). Расходы учреждения по опла­те коммунальных услуг при соблюдении условий, предусмотренных ст. 252 НК РФ, также учитываются в целях на­логообложения прибыли.

Анализ арбитражной практики по­зволяет сделать вывод о том, что пози­ция Минфина России не является бес­спорной (см. постановление ФАС Во­сточно-Сибирского округа от 21.03.2007 № А74-3165/06-Ф02-1481/07).

ВАС РФ в своем Определении от 29.01.2008 № 18186/07 также указал, что суммы возмещения по оплате ком­мунальных платежей, полученные от арендатора, не являются доходом арен­додателя. В данном случае компенсиру­ются расходы по содержанию и исполь­зованию сданного в аренду помещения, а затраты на оплату коммунальных услуг, связанные с эксплуатацией сданного в аренду помещения, не являются расхо­дами собственника — они не приводят к уменьшению его экономических вы­год, т. к. компенсируются арендатором.

По мнению автора, полученная от арендатора компенсация расходов по оплате коммунальных услуг не приво­дит к увеличению доходов арендодате­ля, соответственно, не учитывается при исчислении налога на прибыль ввиду отсутствия объекта налогообложения (ст. 247 НК РФ). В таком случае и опла­та коммунальных услуг, перечисленная учреждением с лицевого счета снабжающим организациям, не учитывается для целей исчисления налога на при­быль, т. к. фактически является расхо­дами арендатора.

Однако если учреждение примет ре­шение не включать в состав внереали­зационных доходов суммы компенса­ции коммунальных платежей, получен­ные от арендаторов, нельзя полностью исключить возможность возникнове­ния споров с налоговым органом.

Арендатор перечисляет «коммуналку» отдельно

Это один из самых распространенных способов оплаты коммунальных услуг. Арендатор перечисляет арендодателю деньги сверх основной платы. А владелец здания в свою очередь рассчитывается со снабжающими предприятиями.

Еще не так давно этот способ расчетов вызывал серьезные проблемы у арендаторов — плательщиков налога на прибыль. Чиновники считали, что в данном случае нельзя уменьшать налогооблагаемую прибыль на сумму оплаченной «коммуналки», поскольку договоры с энерго- и водоснабжающими организациями заключил арендодатель.

Но теперь мнение налоговиков в корне изменилось, и арендаторы могут беспрепятственно включать коммунальные платежи в расходы, уменьшающие налогооблагаемый доход. Немалая заслуга в таком исходе дела принадлежит арбитражным судам, которые вынесли решения в пользу предприятий, не согласившихся с прежними требованиями налоговиков.

Чтобы принять к вычету «входной» НДС, необходимо получить от арендодателя соответствующий счет-фактуру. Понятно, что такой документ будет лишь копией счета-фактуры, который выставила арендодателю снабжающая организация. Ведь в данном случае собственник помещения — это посредник между «коммунальщиками» и фирмой-арендатором. И поэтому он должен составлять счета-фактуры в том же порядке, что и комиссионер (агент), купивший товар для комитента (принципала).

Кстати, чтобы у налоговиков не возникло никаких сомнений в том, что владелец помещения не перепродает коммунальные услуги, а всего лишь передает деньги от вашей фирмы снабжающим организациям, попросите руководство внести это условие в договор аренды. Правда, здесь вы можете столкнуться со следующим вопросом.

И договор комиссии, и агентский договор предполагают, что посредник берет за свою работу вознаграждение (ст.ст.990 и 1005 Гражданского кодекса РФ). В рассматриваемом же случае никакого вознаграждения арендодатель не получает — процент со стоимости коммунальных услуг ему не достается. Можно ли тогда считать, что арендодатель выполняет посреднические услуги? Да, можно.

Остается добавить, что для фирм, работающих по «упрощенке», перечислять арендодателю стоимость коммунальных услуг отдельно от основной платы невыгодно. Ведь они сталкиваются с той же проблемой, как и в случае, когда сами рассчитываются со снабжающими предприятиями. А именно: налогооблагаемый доход нельзя уменьшить на стоимость воды и энергии, покупка которых не обусловлена технологией производства.

Аренда помещения у физического лица

Ваша фирма может арендовать нежилое помещение не только у другой организации, но и у физического лица. Хорошо, если это предприниматель. Тогда все затраты на «коммуналку» учитываются для целей налогообложения так же, как и в случае аренды помещений, принадлежащих юридическим лицам.

Но предположим, гражданин, сдавший свою площадь вашей фирме, свидетельства о регистрации в качестве предпринимателя не имеет (или его не представил). В этом случае вы можете оплачивать коммунальные услуги одним из тех же трех способов. Первый: самостоятельно заключить договоры со снабжающими организациями и рассчитываться за их услуги напрямую. Второй: включить стоимость «коммуналки» в арендную плату. Третий: возмещать эти затраты арендодателю отдельно от основной платы.

Выгоднее всего первый вариант. Ведь только он позволяет принять к вычету «входной» НДС. Рассчитываясь же за коммунальные услуги через арендодателя, зачесть налог не удастся. Причина проста: физическое лицо, у которого нет статуса предпринимателя, не считается плательщиком НДС и соответственно не имеет права выставлять вашей фирме счета-фактуры. Между тем без этих документов принять к вычету НДС нельзя.

Но второй и третий варианты неудобны не только для арендатора, но и для арендодателя. Судите сами: в данной ситуации гражданин посредником между арендатором и «коммунальщиками» быть не может. Ведь он не является предпринимателем, а значит, у него нет и права заниматься предпринимательской (в том числе и посреднической) деятельностью.

Это запрещено п.1 ст.23 Гражданского кодекса РФ. Поэтому деньги, полученные от арендатора в счет оплаты коммунальных услуг, считаются доходом владельца помещения, то есть гражданина. Следовательно, предприятие обязано удержать с этой суммы (как, впрочем, и с самой арендной платы) налог на доходы физических лиц.

Пример 3. ООО «Ромб» арендует гараж у Сидорова И.С. По договору с Сидоровым арендная плата состоит из двух частей. Постоянная — 5000 руб. в месяц. Переменная — стоимость электроэнергии, израсходованной за месяц.

Сидоров не представил бухгалтеру ООО «Ромб» свидетельства о своей регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Заявления о предоставлении ему стандартных вычетов он также не подал.

Дебет 20 Кредит 60

  • 5100 руб. — начислена арендная плата за декабрь 2003 г.;

Дебет 60 Кредит 68 субсчет «Расчеты по налогу на доходы физических лиц»

  • 663 руб. (5100 руб. x 13%) — удержан налог с арендной платы;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по налогу на доходы физических лиц» Кредит 51

  • 663 руб.

    Как платить коммунальные платежи при аренде нежилого помещения?

    — перечислен в бюджет налог на доходы физических лиц;

Дебет 50 Кредит 51

  • 4437 руб. (5100 — 663) — получены в банке средства на оплату аренды;

Дебет 60 Кредит 50

  • 4437 руб. — оплачена декабрьская аренда за вычетом удержанного налога на доходы физических лиц.

В состав расходов, уменьшающих налогооблагаемый доход, бухгалтер ООО «Ромб» включил всю сумму арендной платы — 5100 руб.

Добавим, что единый социальный налог и пенсионные взносы на сумму коммунальных услуг (а также арендной платы) начислять не нужно. Дело в том, что выплаты по договорам аренды не являются объектом обложения ЕСН. Так сказано в п.1 ст.236 Налогового кодекса РФ. Следовательно, арендная плата не облагается и взносами в Пенсионный фонд РФ. Ведь в соответствии с п.2 ст.10 Федерального закона от 15 декабря 2001 г. N 167-ФЗ у соцналога и пенсионных взносов одинаковая налоговая база.

Что касается взносов по обязательному страхованию от несчастных случаев на производстве и профзаболеваний, то их платят только с вознаграждений за работу, выполненную по трудовому или гражданско-правовому договору. Но когда гражданин сдает в аренду свое имущество, он никаких работ не выполняет. Значит, объекта обложения данными взносами также нет. Совсем недавно это подтвердил и ВАС РФ в Постановлении от 22 июля 2003 г. N 3089/03.

Предлагаем ознакомиться:  Какие платежи при вступлении в наследство

И.В.Гуленина

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Аудитор-эксперт

Общества защиты прав

налогоплательщиков

Л.Д.Воронцов

Эксперт журнала «Главбух»

Как платить коммунальные платежи при аренде нежилого помещения?

— перечислен в бюджет налог на доходы физических лиц;

Сейчас на рынке существует три принципа условий по оплате энергоресурсов при аренде индустриально-складских помещений:

  1. Так называемый triple net, когда озвучиваемая арендная ставка не включает НДС, коммунальные и эксплуатационные платежи, то есть арендатор будет отдельно платить за все виды потребленных энергоресурсов;
  2. Второй вариант не имеет особого термина. В это случае, ставка включает НДС и эксплуатационные расходы, а коммунальные платежи арендатор платит по фактическому потреблению;
  3. Третий вариант – самый популярный при аренде на территории бывших заводов, когда в ставку включены все расходы (НДС, эксплуатационные и коммунальные платежи) за исключением электричества.

Бывают случаи, когда арендатор не использует ресурсы арендодателя и договаривается с поставщиками самостоятельно и ведет расчеты напрямую. Такая схема используется в  исключительных случаях, как правило, когда нужен большой объем какого-то ресурса. Например, большой промышленной прачечной нужен пар в таких объемах, что парогенератор не справится.

Тогда строят паровую котельную, которая работает на газовом топливе. Свободных газовых лимитов у арендодателя нет, но есть инфраструктура. Тогда арендатор образается в структуру «Газпрома», получает лимиты на свою организацию и ведет расчеты по лимитам и потреблению сам. Повторю, это исключительные сейчас случаи.

Даже крупные новые индустриальные парки, специализирующиеся на формате built-to-suit, не приветствуют самостоятельные договоренности арендаторов по снабжению энергоресурсами. Все стараются обеспечить клиента водой, электричеством, теплом, выступая посредником между арендатором и поставщиком ресурсов.

Важно отметить, что при аренде офиса все коммунальные платежи включены в ставку. Так, «Восков Технопарк» предлагает офисные помещения по ставке 480 рублей за 1 кв.м без НДС, все включено. За отопление, воду и канализацию платить отдельно не придется.

И водоотведение при большом потреблении воды — тоже оплачивается в составе коммунальных услуг, причем тариф за кубометр даже выше потребления.

Обязательно обговорите с арендодателем условия по лимитам водоотведения. Как правило, у «Водоканала» есть штрафы за превышение лимитов сброса воды. И важно прописать в договоре аренды, каким образом арендатор несет ответственность за «переливы», будут ли перевыставляться штрафы арендодателем арендатору.

Кто оплачивает?

Помимо арендной платы за квартиру в процессе проживания возникают и существуют дополнительные платежи такие как оплата коммунальных услуг, включающие в себя:

  • оплату отопления
  • оплату холодной и горячей воды
  • водоотведение
  • и прочие платежи по квитанции

Сумма платежей меняется ежегодно, в большую сторону.

Как правило квартиры сдаются с оплатой коммунальных услуг на следующих условиях:

  1. Сумма аренды электричество.
    т.е все коммунальные услуги включены в стоимость аренды и их оплачивает наймодатель.
  2. Сумма аренды счетчики воды и электричества.
    т.е наймодатель оплачивает часть коммунальных услуг по квитанции кроме горячей и холодной воды и электроэнергии оплату за которые вносит наниматель.
  3. Сумма аренды коммунальные услуги.
    т.е наниматель помимо арендной платы оплачивает все коммунальные платежи по квитанции.

С финансовой точки зрения разные варианты оплаты по разному выгодны и интересны нанимателю и наймодателю.

В первом случае для нанимателя это самые выгодные условия для аренды квартиры т.к изменения в стоимости платежей в течение года никак не повлияют на увеличение его расходной части в оплате аренды квартиры.

Для наймодателя же ситуация ровно противоположная и выгодно сдать квартиру за определенную стоимость, а коммунальные платежи и ответственность по оплате дополнительно возложить на плечи нанимателя.И в течение срока действия договора получать оговоренную сумму за аренду квартиру.

С учетом того, что сумма коммунальных платежей в течение года распределена неравномерно, оплата коммунальных услуг при аренде квартиры может меняться в большую сторону зимой и в сторону уменьшения летом т.к основная расходная часть при оплате коммунальных услуг — это отопление.

Оптимальным вариантом сдать снять квартиру для обеих сторон может стать второй вариант с оплатой коммунальных услуг частично нанимателем и наймодателем.

Ваш код доступа53409274(Нажмите «Смотреть базу» и введите или скопируйте код в открывшемся окне)

А также Вы можете оставить заявку на поиск жилья по телефону:8 (812) 981-10-50; 8 (950) 049-80-33. 

Обсудить статью и задать вопросы можно здесь.

До кризиса 2014 года моя знакомая планировала открыть собственное пищевое производство. В бизнес-план она заложила годовой резерв на оплату аренды производственного помещения, но забыла сделать такой же резерв на оплату энергоресурсов: воды, электричества и отопления — которые были обязательными для ее конвейера восточных сладостей. В результате, в первый год она с трудом выходила из минуса, потому что энергоресурсы стоили столько же, сколько аренда помещения.

Оплата энергоресурсов – это возмещение стоимости потребленных арендатором услуг теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, потребленной электроэнергии, газоснабжения, услуг телефонной связи, иногда плата за уборку помещений и вывоз мусора.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

В производстве энергоресурсы могут составлять сумму даже большую, чем арендная плата за помещение – это при аренде небольших производственных цехов. Крупные арендаторы производственных площадей на оплату энергоресурсов тратят меньше, до 60 процентов. При аренде склада потребление ресурсов значительно ниже, чем при аренде производства, поэтому затраты на них будут около пятнадцати процентов.

Поэтому второй по важности вопрос к потенциальному арендодателю при аренде производственного помещения, после арендной ставки, должен быть о том, каков размер и порядок оплаты коммунально-эксплуатационных платежей.

В производственных и в складских помещениях расчёты потребление электричества и его оплаты производится исходя из двойной системы расчетов, когда тариф состоит из двух частей: электрическая мощность и реальное потребление.

Примерно посчитаем цену электричества для прачечной из раздела про водопотребление. Установочная электрическая мощность всего оборудования – 200 кВт. 12-ти часовой рабочий день. «Нажгут», предположим, 48 000 кВт/час за месяц.

А = 150 × тариф монополиста на мощность. Тариф – коммерческая тайна, поэтому считаем примерно 2000 рублей за кВт. А = 150 × 2000 = 300 000 рублей.

Вторая часть – реальное потребление – обозначим В. Расчет: В = 48 000 × тариф монополиста за кВт/час. Тариф и тут считаем примерно, 2 рубля за кВт/час. В = 48 000 × 2 = 96 000 рублей.

Так же арендодатель в счет на оплату электричества включает оплату содержания электросетей и соответственно, тариф, по которому платит арендатор за электричество больше тарифа, по которому арендодатель закупает ту же электроэнергию у энергосбытовой организации. Как правило, это коэффициент в процентах.

Итак, Все складывается и умножается на НДС (1,18): 300 000 96 000 92 160 = 488 000 рублей НДС = 504 748 рублей.

Электричество – самый дорогой ресурс на рынке недвижимости.

В складских помещениях расчёты потребление электричества и его оплаты производятся по двухставочному тарифу, как в производственных помещениях.

Как рассчитать затраты воды

Вариант 1. Если для производственных нужд вода не требуется, значит, в расчет берем только бытовые нормативы: помыть руки, принять душ, вода в санузле. Для этого подойдет расчет по СНИПам. Формула выглядит так. Р – оплата водопотребления без НДС.

Р = Q × Р воды Q × Р канал. (Q × Р воды Q × Р канал.) × Z%

Где Q – расход воды в месяц, Р воды – цена 1 метра кубического воды от монополиста, Р канал. – стоимость 1 кубического метра водоотведения от монополиста и Z – коэффициент арендодателя за содержание сетей.

 Q = N чел.

× N дней × М чел. N душ × N дней × М душ

Для наглядности — гипотетическая ситуация. На производстве работают 5 человек в смену с 8 до 17 только по рабочим дням (то есть считаем 20 смен в месяц), площадь, которую они арендуют – 150 кв.м, есть одна душевая кабина, туалет, раковина в санузле, раковина на кухне. Питьевая вода в расчете не участвует, так как питьевую воду закупают в бутылях для кулера.

Q = 5 × 20 × 0,025 1 × 20 × 0,5 = 13 м³

Р = 13 × 25 13 × 29 (13 × 25 13 × 29) × 700% = 5616 рублей в месяц без учета НДС.

Такой же принцип расчета будет при аренде складского помещения. Вы просто учитываете бытовые нормативы потребления исходя из количества работников склада.

Вариант 2. При использовании в производственном процессе вода служит в качестве среды, поглощающей различные нерастворимые и растворимые примеси. Важно знать объем водопотребления оборудованием или процессом в час и количество часов работы в месяц. Например, в небольшой прачечной (размером производственного цеха до 45 кв.м.) расход воды в среднем 1,5 м³/час. Объем стока равен объему потребления. Месячное водопотребление будет считаться по формуле

1,5 м³ × 12 час × кол-во рабочих дней × тариф × НДС

Вариант 3. Если вода используется для охлаждения произведенных продуктов, и при этом с ними не контактирует, а лишь нагревается и практически не загрязняется, то лучшим решением будет закупать воду с определенной периодичностью и отказаться от оплаты промышленного потребления воды у арендодателя. Стоимость подвоза воды варьируется в СПб и Ленинградской области, но часто существенно выгоднее тарифов.

Как не ошибиться в расчетах

Для написания этой статьи мне потребовалась консультация экономиста компании, которая специализируется на работе с энергоресурсами. Подобными предварительными расчетами не стоит пренебрегать. Часто на кону рентабельность предприятия. Либо нужно иметь в штате или на подряде такого консультанта, чтобы грамотно посчитать будущие затраты.

Либо в ходе переговоров об аренде помещения предоставить арендодателю технические характеристики оборудования, график работы и численность штата, чтобы специалисты арендодателя посчитали его для вас индивидуально. «Восков технопарк» при обсуждении условий аренды включает такие расчеты в основной документ.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Анна Куценко«Восков Технопарк»

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

Adblock detector