Можно ли продать квартиру по доверенности без присутствия собственника

Можно ли купить квартиру по доверенности

Доверительные документы: разновидности и отличия

  • собирать документы от имени собственников;
  • решать различные вопросы в разных инстанциях;
  • с полным правом принимать участие во всех операциях, перечисленных в доверенности (продажа, передача в аренду, управление, пр.).

Последний пункт – особенно важный. Решаясь на сделку именно по «генералке», собственнику надо внимательно изучить этот документ, в котором четко прописывается круг полномочий доверенного лица, и указываются точные данные об объекте недвижимости. В противном случае владелец недвижимости рискует ее лишиться на «законных» основаниях. Ведь нужно не только продать квартиру, но и после продажи получить деньги от представителя.

Но бывают и менее рискованные доверительные документы. Например, разовая доверенность предполагает право представителя на осуществление какой-то одной конкретной операции. Можно выписать доверенность, которая дает право совершать определенные действия в четко обозначенный период.

Отдельно стоит сказать о доверенности, связанной с процедурой дарения. Передать недвижимость (как и иное имущество) в дар на основании доверенности можно лишь в том случае, если это право явно зафиксировано в документе, и при этом указаны данные о том, в чью пользу передается имущество.

Почему сделка по доверенности может быть опасной для покупателя

Достаточно часто владельцы жилья, не желая тратить время на самостоятельный сбор документов, доверяют эту задачу риелторам или просто людям, которым доверяют. Однако заключать сделку они намерены сами, собственноручно подписав все документы. Это наименее рискованный формат продажи жилья по доверенности.

Продавцы, которые желают дистанционно участвовать в сделке и лично контролировать процесс, часто сами инициируют общение с реальным покупателем, чтобы объяснить ему ситуацию и дать дополнительные контакты для получения подтверждающей информации. Часто, вместо общей доверенности, оформляется несколько документов на разные операции.

Желательно предоставить покупателю возможность связаться с каждым из них – это существенно повышает вероятность успешного проведения сделки.

Риски покупателя при покупке недвижимости по доверенности

Ни для кого не секрет, что в настоящее время опытные обманщики используют доверенность, как инструмент для незаконного завладения чужой недвижимостью. Тем, кто приобретает жилье, следует быть предельно осторожными.

Существует ряд случаев, когда покупатель передает деньги продавцу-посреднику, а право на недвижимое имущество не приобретает. Причем без денег остается не только желающий улучшить жилищные условия, но и владелец.

Квартиру по доверенности покупать можно, но требуется тщательная проверка и знание возможных рисков. Мошенники используют следующие схемы:

  • Как было сказано выше, доверителю позволено отзывать описанный документ в любой момент. Соответственно, никаких прав на распоряжение недвижимостью у доверенного лица не остается. Но мошенники не распространяют подобную информацию, предлагают покупателю перевести деньги на свой счет, и после подписания необходимых бумаг благополучно скрываются. В данном случае восстанавливать справедливость нужно через суд.
  • Бывают ситуации, когда действует не один преступник, а несколько. Например, недобросовестный риэлтор вступает в сговор с доктором специализированного заведения. Владельца недвижимости признают психически нездоровым или под давлением заставляют подписать указанную бумагу. Получается, что юридической силы такой документ не имеет, а вернуть право на жилье можно только в суде.
  • Довольно часто аферисты используют нотариальную доверенность после кончины доверителя. Наследники вступают в свои права, а квадратные метры уже проданы. Здесь также разбираются органы правосудия.

Покупка или продажа квартиры является значительным событием в жизни человека. И дело тут не только в том, что речь идёт о достаточно большой сумме. Часто это означает улучшение жилищных условий, новую жизнь для своей семьи. Вместе с тем этот процесс достаточно сложен и для его проведения требуется не только достаточная квалификация, но и опыт.

Это является одной из причин продаж по доверенности. Есть и другая причина. Иногда у продавца просто нет возможности лично встретиться с покупателем для проведения сделки. Это возможно в тех случаях, когда продавец уже выехал в другой город или он, например, находится на длительном лечении в больнице. Поручить дело своему представителю в этих и подобных ситуациях могло бы быть разумным шагом.Речь в таких случаях также может идти:

  • о заключённых;
  • о военнослужащих;
  • о моряках в рейсе;
  • о больных, которые находятся на длительном излечении;
  • о людях, которые находятся в учреждениях социальной защиты;
  • о других аналогичных случаях.

Однако было бы естественно постараться понять, насколько рискованно доверять своё имущество другому человеку, насколько высоки риски в данной ситуации и можно ли их снизить в какой-то степени?

Возможные мошеннические схемы

К сожалению, различных рисков в рассматриваемой ситуации существует немало. Следует привести некоторые из возможных вариантов.

Упомянутый вариант, связанный с нотариусом, не ограничивается указанным способом. Кроме использования украденного паспорта и похожего человека, мошенники могут просто сделать поддельный паспорт с нужной им фотографией и провести сделку по продаже недвижимости. Возможна и такая ситуация, когда нотариус сознательно участвует в этой сделке с жильём.

Не стоит забывать, что продажа с использованием доверенности, как правило, осуществляется людьми, которые либо находятся достаточно далеко, либо длительное время изолированы по тем или иным причинам. Поэтому важно и то, что проконтролировать продажу у них вряд ли получится, и то, что часто в роли продавцов в подобных ситуациях выступают люди с трудной судьбой. Это могут быть лица преклонного возраста, а также не исключено, что речь может идти о больных людях (в физическом или психическом плане).

Как снизить вероятность таких проблем? Что нужно для этого делать? Обнаружить такие злоупотребления достаточно сложно, вряд ли для этого существует универсальный рецепт. Однако если такое всё же случилось, нужно обратиться в суд. Только он после тщательного изучения всех обстоятельств дела может принять решение об аннулировании этой продажи.

Предлагаем ознакомиться:  Акт осмотра помещения после протечки крыши образец

Какие последствия могут быть в таких случаях? Если суд решить аннулировать сделку, она должна быть возвращена к первоначальному состоянию.То есть:

  • квартира перейдёт к прежнему хозяину;
  • деньги должны быть возвращены.

Если с первым пунктом всё более или менее понятно, то по второму пункту возможны проблемы. Прежде всего нужно учесть, что деньги от покупателей попали к мошенникам. А значит вряд ли их смогут найти. Может быть и такая ситуация, когда покупатели участвуют в афёре и быстро перепродадут квартиру третьим лицам, что ещё более усложнит ситуацию. Интересно, что возврат денег должен осуществить продавец, который в рассматриваемой ситуации денег на самом деле не получал.

Здесь хотелось бы подчеркнуть важный момент. Иногда для того чтобы уменьшить сумму налогов, оплату производят наличкой, отражая в договоре меньшую сумму, чем была на самом деле. После рассмотрения дела будет возвращена именно та сумма, которая была указана в договоре. Остальные деньги отданы не будут.

Теперь нужно упомянуть о тех рисках, которые могут быть связаны с самим продавцом. Не исключена ситуация, когда доверенность выдана, но тот, кто её оформил, является недееспособным лицом. В результате этого сделка по продаже квартиры окажется недействительной и может быть оспорена по суду. Близкий к этому случай происходит тогда, когда этот документ выписывает психически больной человек, которого суд не признал недееспособным.

Если же продавец вполне дееспособный, то он тоже может создать существенные проблемы при продаже квартиры.При оформлении доверенности важно понимать, что не только выписать её можно в любой момент, но и отозвать также возможно в любой момент. При этом может оказаться и так, что получатель доверенности об этом узнает далеко не сразу.

Таким образом будет заключена покупка квартиры по доверенности, которую обе стороны будут считать законной, но которая на самом деле не имеет силы из-за отозванной доверенности.

Возможен ещё один вариант. Он не так широко распространён, но всё же вполне возможен. Дело в том, что действие доверенности прекращается со смертью доверителя. Если в указанный период сделка была заключена, то она становится недействительной, а квартиру получают наследники и распределяют между собой в установленном законом порядке.Рекомендуем ознакомиться:Доверенность на дарение

Если доверитель прибегнул к такой сделке, но затем пропал без вести, деньги за квартиру зависнут у его представителя. В том случае, когда его через суд сочтут умершим, деньги формально должны будут быть переданы наследникам, однако вполне возможен и такой вариант, что к этому времени их уже сложно будет найти.

Риски для покупателя

При этом и того и другого у него просто может и не быть. В результате деньги возвращены не будут. Не стоит забывать, что они могли быть на самом деле уже потрачены или отданы в уплату имеющихся долгов.

Поэтому при продаже квартир по доверенности остаются довольно существенные риски. Если такая возможность есть, лучше таким образом недвижимость не покупать.

  1. Доверенность, как указано в п. 1 ст. 188 ГК РФ, ее автор вправе аннулировать когда угодно. Сообщать доверенному лицу об этом не обязательно, достаточно посетить любую нотариальную контору и заявить об этом желании (в любом населенном пункте). Если сделка совершается по отозванному документу, она ничтожна.
  2. П. 1 ст. 188 ГК РФ отменяет после кончины доверителя полномочия выданной им доверенности. Само доверенное лицо может и не узнать вовремя об этом факте. Состоявшаяся при таких обстоятельствах купля-продажа окажется недействительной. Квартира вернется к наследникам умершего собственника. Доверенное же лицо не обязано возвращать деньги наследникам, так как его обязательства были лишь перед умершим доверителем. П. 2 ст. 189 обязывает доверителей об отзыве извещать доверенных лиц, а в п. 1 ст. 188 ГК РФ говорится о том, что наследники умершего доверителя обязаны сделать то же самое, но нигде не указаны ни форма извещения, ни сроки.
  3. Хотя доверенность заверяется нотариусом, тот не является врачом, поэтому в дальнейшем она может оказаться недействительной, если будет доказан факт невменяемости или недееспособности доверителя на момент составления и нотариального ее заверения (пп.6 п.1 ст. 188 ГК РФ).
  4. Сам держатель документа может оказаться недееспособным или невменяемым на момент проведения сделки, что также сделает ее недействительной.
  5. Доверитель может пропасть без вести до момента передачи денег за квартиру от покупателя. И длится это будет до тех пор, пока не произойдет судебное признание умершим безвестно отсутствующего. Дойдут ли в процессе этих разбирательств деньги от доверенного лица до наследников — весьма спорный вопрос.

Эти риски — самые вероятные, но на практике случаются куда больше различных казусов, помимо тех случаев, когда доверитель и его доверенное лицо — мошенники и изначально намерены обмануть покупателя, оставив его и без квартиры, и без денег.

Приобретение жилья у доверенного лица, когда нет возможности связаться с владельцем жилья, и он не намерен присутствовать при заключении сделки, относится к весьма рисковым операциям. Дело в том, что получение доверенности и ее использование для сделок с недвижимостью – одна из составляющих многих мошеннических схем, и уже не одна сотня людей пострадала от действий злоумышленников.

Если на вопросы о собственнике, его местонахождении и возможности встречи (или видео-конференции под запись), представитель начинает заметно нервничать или наоборот уверенным тоном рассказывает нечто маловразумительное и в принципе не проверяемое, стоит поискать другой вариант жилья или, по крайней мере, привлечь юриста, чтобы он мог «копнуть глубже».

Многие предлагают скайп-связь, но тут должна быть уверенность, что вы имеете дело с конкретным человеком. Будет лучше, если он покажет оригинал паспорта и прояснит нюансы, связанные с историей квартиры. Разговор лучше вести в присутствии юриста.

Предлагаем ознакомиться:  Материнский капитал квартира собственники - советы адвокатов и юристов

Рассказы о том, что на эту квартиру, продаваемую о приятной цене, уже выстроилась очередь из других покупателей, можно смело пропускать мимо ушей. Такое жилье продается с большим трудом, и в этом причина существенного дисконта. Многочисленные звонки и активная демонстрация этой самой очереди может быть не более чем инсценировкой.

Участники сделки предпочитают работать с собственниками недвижимого имущества, потому что опасаются посредников. Данный факт подтверждают статистические данные – от общего числа всех сделок менее 5% договоров заключаются в присутствии доверенного лица.

Но если покупатель придерживается простых правил, то запросто сможет оградить себя от преступных действий мошенников. Для этого нужно:

  1. Придирчиво осмотреть документы посредника: удостоверение личности, доверенность. Убедиться, что сроки действия подходят, сверить все данные. Сличить подпись доверенного лица в паспорте и доверенности. Обратить внимание на бланк документа, подпись и печать нотариуса. Человек, который не стремится обмануть, с пониманием отнесется к вашей «дотошности».
  2. Постарайтесь подтвердить подлинность документа – назначьте встречу с владельцем квартиры, убедитесь, что он живой. Не стесняйтесь выяснить, почему вопросом продажи занимается не собственник. Личная встреча поможет определить, в каком психическом состоянии находится владелец, оказывается ли на него давление со стороны и другие моменты. Если человек переехал на постоянное место жительства в другую страну, можно связаться с ним посредством видеосвязи.
  3. Если вы сомневаетесь в собственных силах, просите помощи у людей, которые разбираются в данном вопросе. Например, оплатите консультацию юриста.

Что нужно сделать, когда квартира выбрана, документы проверены, и вы готовы улучшить жилищные условия?

В первую очередь необходимо определить цену. Можно торговаться, если расположение или состояние жилища позволяют это сделать.

Покупка квартиры с помощью доверенного лица

Предложите внести задаток, который является своеобразным гарантом того, что квартира достанется именно вам. А в случае форс-мажора, посредник выплатит сумму вдвое больше изначально внесенной.

Если вы самостоятельно занимались проверкой документов, перепроверьте их еще раз. Не экономьте на этом, а все-таки покажите бумаги более опытному человеку.

Воспользуйтесь услугами страховой компании. Денежные потери, связанные с оплатой страхового взноса, с лихвой покроют ваши траты, если официальный документ окажется недействительным.

Сообщите во все коммунальные службы, что теперь владельцем квартиры являетесь вы – пусть исправят данные. В свою очередь, пропишитесь по новому адресу.

В заключении заметим, если тщательно проверять документы, квартиру можно приобрести и по доверенности. Главное быть внимательным, не доверять словам, а опираться исключительно на бумаги.

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl Enter, чтобы сообщить нам.

Риски продавца

Когда выдаётся упомянутый документ, речь фактически идёт о передаче довольно существенных прав, но не о передаче обязанностей. Предположим, продажа квартиры произошла, а деньги получены доверенным лицом. Значит ли это, что всё прошло хорошо? Нет, поскольку всё ещё не закончилось. Необходимо передать полученную сумму лично продавцу.

И в этой ситуации уже возможны самые разные варианты. Тут могут скрыться с деньгами, поменять место жительства, передать деньги третьим лицам уже в уплату собственных долгов. Даже возможна и такая ситуация, когда представитель продавца стал жертвой мошенников и лишился всех денег, которые были получены за продажу квартиры.

Что можно сделать в ситуации такого рода? Конечно, первостепенную важность имеет правильный выбор того, кому продавец доверит продажу. Но если в итоге деньги пропали, придётся обращаться в суд. Конечно, скорее всего, судебная инстанция примет решение о том, что продавец имеет право на получение своих денег.К сожалению, практически реализовать это можно при наличии трёх существенных условий:

  1. Это лицо является дееспособным.
  2. Известно, куда, в конце концов, делись деньги.
  3. Местонахождение данного человека известно.

Одним из вариантов, который существенно снижает риск возникновения проблем, является отказ от представительства по генеральной доверенности сразу на все необходимые действия.Лучше всего будет оформлять отдельные доверенности на выполнение каждого конкретного шага. Конечно, несколько доверенностей стоят дороже, чем одна генеральная, но увеличение стоимости позволит уменьшить риск возникновения неблагоприятных последствий.

Главный риск продавца состоит в том, что доверенное лицо позарится на большую сумму денег и просто исчезнет с ними, не передав их, как было договорено ранее. Обычно доверенность составляется на близкого родственника, либо иное лицо, иногда доверенность выписывают на имя риелтора, проводящего сделку.

Оспорить действия доверенного лица можно, но только тогда, когда само это лицо отвечает за свои действия, его местонахождение известно, а также известно куда делись деньги после оплаты сделки покупателем. В практике немало случае того, когда доверенные лица меняли место жительства, оказывались недееспособными, а деньги передавали третьим лицам в уплату долгов, доверившись мошенникам и т.д. Итог может оказаться плачевным для обеих сторон — для покупателя и продавца.

По этой причине крайне не рекомендуется экономить и оформлять генеральную доверенность. Коль скоро продавец не может лично в силу сложившихся обстоятельств провести сделку, его доверенному лицу необходимо пошагово поручать выполнять определенные действия, контролируя правильность и своевременность этого процесса.

Полностью отказаться от механизма продажи квартир по доверенности невозможно. Хотя сделки такого рода всегда были и остаются весьма рискованными для обеих сторон. На этот случай законодатель оставляет обеим сторонам возможности для того, чтобы подстраховаться, защитить свои интересы от возможных рисков. Как это сделать правильно и в рамках закона, расскажет квалифицированный и опытный юрист по недвижимости с большой практикой работы.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по данной теме, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно вас проконсультировать.

Нотариат – не панацея: проверяется не вся информация

Нужно понимать, что при заверении доверительного документа нотариус не имеет технической возможности тщательно проверять подлинность документов, которые ему предъявлены. Явные признаки подлога и всяческие несоответствия он, конечно, заметит, но если пакет не вызывает подозрений, доверенность, скорее всего, будет оформлена.

Предлагаем ознакомиться:  Налоговая декларация при дарении квартиры родственнику

Покупка квартиры по доверенности

Известно немало случаев, когда доверенность выдавалась по украденному паспорту, предъявленному человеком, который просто похож на владельца жилья. Бывает, что доверенности оформляют недееспособные люди, либо те, кого суд не признал таковыми, но фактически эти граждане являются психически больными. Это «железный» повод для тяжб и возможного признания сделки незаконной.

Необходимо также понимать, что «генералку» собственник может отозвать в любой момент, и при этом даже не уведомить свое доверенное лицо. Таким образом, сделка оказывается заключенной по доверенности, которая уже не имеет законной силы. Редко, но случается и так, что действие документа прекращается автоматически по причине смерти доверителя.

Нотариат – не панацея: проверяется не вся информация

  • рассмотреть доверенность, которая должна быть составлена на официальном бланке, обязательно иметь номер, подпись государственного представителя и период действия;
  • выяснить у нотариуса, действительной ли является доверенность, и убедиться, все ли вы правильно поняли в этом документе;
  • запросить выписку из ЕГРП и тщательно изучить всю историю предлагаемой квартиры с тем, чтобы понять, сколько раз она продавалась за последнее время;
  • не пытаться сэкономить на чьих-то налогах и обязательно указывать в договоре реальную сумму, внесенную при покупке, а также хранить документ о ее передаче.

Если это уже не первая смена собственника за последние три-пять лет, это должно настораживать. Цепочка продаж, позволяющая максимально запутать историю, тоже относится к схемам, используемым мошенниками.

Многие считают, что привлечение риелторов позволит минимизировать риски. Это так и есть, если вы обратились в солидную контору с безупречной репутацией, представители которой сами готовы рассказать потенциальным покупателям о риске таких операций и принять деятельное участие в проверке документов. Но, случается, что незадачливые риелторы намеренно ввязываются в мошеннические схемы.

Если агент нервничает, явно торопит с заключением договора, пытается воздействовать психологически и всячески препятствует непосредственному контакту с продавцом, лучше больше не иметь с ним дел и искать другое жилье.

Другие виды рисков

В некоторых случаях в мошенническую сделку может быть вовлечён представитель риелторской фирмы. Иногда это можно предположить на основе того, что он торопит подписание итоговых документов и оплату, препятствует контактам между сторонами или не даёт возможности встретиться непосредственно с продавцом квартиры. Если описанные здесь признаки имеют место, лучше держаться подальше от таких людей.

Совсем необязательно прибегать к мошенническим схемам, если есть возможность оказать на продавца психологическое давление. Для этого злоумышленнику достаточно просто со временем войти в доверие к будущему продавцу и убедить его совершить продажу принадлежащей ему недвижимости. Это может подействовать на пожилых, одиноких, подавленных людей.

Речь может идти и просто о неопытных людях или о тех, кто не имеет достаточных знаний в данной сфере. Если их удалось склонить к продаже, то они окажутся в итоге не только без квартиры, но и без денег, которые были получены в её оплату. Единственный вариант дальнейшего развития событий — обратиться в суд.А это, в свою очередь:

  • затраты;
  • трата своих нервов;
  • время на проведение судебного процесса;
  • риск получения отрицательного судебного решения.

В такой группе риска со стороны продавца находятся пожилые люди, те, у кого низкий уровень образования. А также могут пострадать излишне доверчивые люди.

Молодая пара

Иногда может быть так, что сделка проведена, но продавец утверждает, что его подпись подделана. Здесь почерковедческая экспертиза вряд ли даст стопроцентно надёжный результат. А это у суда может создать сомнения и он может принять решение в такой ситуации в пользу продавца.

Дистанционная продажа при отсутствии нотариуса

В условиях вполне обоснованного недоверия к сделкам без присутствия собственника уязвимыми оказываются люди, которым действительно надо продать квартиру, но при этом они просто физически не могут участвовать в процессе. Это случается, если продавец находится за границей, на длительном лечении в медицинском учреждении, на военной службе, в продолжительном плавании или, например, в местах лишения свободы. Ничего не остается, как найти ответственное доверенное лицо и поручить все дела ему.

Иногда нет возможности добраться даже до нотариуса, и тогда доверенность может быть заверена главным врачом больницы, командиром воинской части, капитан корабля или начальник пенитенциарного учреждения. Увы, дисконт в таких случаях, как правило, больше, чем при нотариальном заверении, поскольку доверия к таким документам еще меньше.

Права передаются – обязанности остаются

Уязвимость положения заключается доверителя еще и в том, что, по сути, он добровольно передает своему представителю документально оформленные права на распоряжение недвижимостью или отдельные операции с квартирой, но все обязанности он при этом оставляет при себе.

Да и с передачей денег порой случаются разные казусы. Даже самый добропорядочный представитель может стать жертвой мошенников или грабителей, а значит, все нюансы получения и передачи средств надо продумывать, а лучше — прописывать дополнительно. Если доверенное лицо упорно медлит с передачей денег, не стоит взывать долго к его порядочности, нужно сразу же обратиться в суд.

Повторимся, для минимизации рисков лучше не полениться и не поскупиться, а оформить несколько доверенностей на осуществление конкретных шагов.

Пожилым людям и тем, кто одинок, переживает депрессивные состояния, или просто не имеет достаточного опыта или образования, стоит максимально внимательно относиться к своему окружению. Если кто-то оказывает всевозможную помощь, всеми силами вызывает доверие, а потом предлагает подписать у нотариуса документы на право распоряжения квартирой, стоит сделать достаточно большую паузу и все обдумать, рассказать об этом кому-то незаинтересованному и обратиться за консультацией к юристам.

Заключение

Итак, покупать квартиру по доверенности, предъявляемой представителем продавца, можно, но только при наличии возможности связаться с ним лично, или если это — знакомый человек, и причины его отсутствия являются понятными и уважительными. Для продавца же главное – правильно выбрать доверителя и найти возможность непосредственно связаться с реальным покупателем.

Игорь Василенко

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

Adblock detector