Варианты обмана на рынке недвижимости - Опыт риэлторов

Мошенники на рынке недвижимости

Новостройки — варианты обмана со стороны застройщика

Многие застройщики идут на обман не сознательно, так как рассчитывают на то, что проблемы с государственными органами разрешатся достаточно быстро, когда им будет представлен проект строящегося дома с уже готовым фундаментом и первыми этажами.

Многие недобросовестные строительные компании заменяют официальный договор о долевом строительстве, который обязательно необходимо регистрировать в ФСР, обычным договором купли-продажи. При этом часто оформление этого договора идет не с компанией-застройщиком, а вообще с какой-то третьей компанией (которая в итоге бесследно исчезает через некоторое время, получив деньги обманутых клиентов).

https://www.youtube.com/watch?v=upload

На этапе раннего строительства жилых домов могут возникать ситуации, когда одна и та же квартира продается несколько раз. Это связано с тем, что девелоперы зачастую передают права на продажу квартир третьим лицам, например, в счет компенсации расходов на необходимые стройматериалы. При этом, если произойдет какое-либо нарушение обязательств, то договор будет считаться недействительным, и сделки по продаже квартир, которые проводились этим самым третьим лицом, будут также считаться недействительными. Только покупателю вряд ли об этом кто-то своевременно сообщит. Таким образом, у одной квартиры может быть сразу несколько владельцев.

На рынке новостроек вероятность того, что при заключении договора вы станете жертвой мошенников, меньше, чем на вторичном рынке, но расслабляться при этом не следует.

Власти в последние несколько лет активно работают над 214-ФЗ, ужесточая требования к девелоперам, поэтому риск потери денег при покупке первички ниже, чем к примеру 2-3 года назад, однако все равно недобросовестные застройщики находят лазейки для обмана покупателя.

Один из подобных примеров – продажа по предварительному договору купли-продажи якобы до «получения всех разрешительных документов». Если Вам предложили заключить такой договор при покупке строящегося жилья, это не значит, что вас обязательно пытаются обмануть. Однако есть риск продажи вашей квартиры еще нескольким таким же клиентам, поскольку только ДДУ регистрируется в Реестре. ПДКП не подлежит регистрации, поэтому всегда существует риск остаться без квартиры и денег.

Единственный совет – покупать строящееся жилье по ДДУ – самой надежной на сегодняшний день схеме приобретения недвижимости в строящемся доме.

Специалисты инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet рассказали о наиболее опасных мошеннических схемах при продаже квартиры на вторичном рынке.

Мошенники на рынке недвижимости

В числе распространенных мошеннических схем последних лет, можно назвать обналичивание материнского капитала. Вариантов, как правило, здесь два.

Первый – когда в качестве продавца квартиры выступает родственник или знакомый. Заключается сделка купли-продажи, которая регистрируется в Росреестре, затем документы сдаются в Пенсионный фонд для оплаты сертификата, и после этого денежные средства материнского капитала перечисляются продавцу.

Второй — когда владелец сертификата на материнский капитал приобретает квартиру по завышенной рыночной цене, а между собой (либо даже в договоре купли-продажи) участники сделки оговаривают обязанность продавца вернуть покупателю переплату. 

В обеих ситуациях продавец и покупатель вступают в сговор и заинтересованы в обналичивании сертификата, но здесь вполне возможен риск, что их обманет посредник, поскольку сама сделка изначально нелегальная.

Ложный кредит в обмен на квартиру

Этот вид мошенничества – один из наиболее дорогостоящих и «эффективных». Злоумышленники действуют следующим образом: арендуют квартиру у собственника, который находится в длительном отъезде. Для заключения арендного договора снимается копия паспорта собственника, данные которого используются для подготовки подложного паспорта, куда вклеивается фотография злоумышленника.

Предлагаем ознакомиться:  Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости

По этому паспорту мошенники получают дубликаты правоустанавливающих документов и продают квартиру, после чего бесследно исчезают. Данная схема дорогостоящая, поэтому используется чаще всего с квартирами стоимостью не менее 15-20 млн рублей. Покупателю очень сложно выявить факт подлога самостоятельно.

Сделки по доверенности – еще одна категория высокорисковых сделок. Они чаще всего заключаются с собственниками, которые на момент продажи находятся заграницей. Однако мошенники также могут использовать подложную доверенность, доверенность от умершего лица или отозванную доверенность. В любом случае при покупке квартиры по доверенности необходимо обязательно видеть собственника на момент подписания договора и регистрации.

При этой схеме мошенники, по сути, маскируют выдачу кредитов в обмен за договор купли-продажи квартиры. Они выдают своим жертвам крупные займы под залог жилья, но заемщики подписывают на самом деле реальные договоры купли-продажи, тем самым передавая жилье в обмен за кредит. После этого квартиры перепродаются, и бывшие собственники оказываются на улице.

Специалисты инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet рассказали о наиболее опасных мошеннических схемах при продаже квартиры на вторичном рынке.

Чаще всего данный пункт договора застройщики объясняют тем, что в будущем могут измениться расходы на строительство и закупку материалов.

Нередки случаи, когда застройщик не успевает сдать объект в указанные в договоре сроки, и вы честно продолжаете ждать окончания строительства, без дополнительного оформления документов, подтверждающих изменение этих сроков. Лишь немногие знают о том, что имеют полное право на материальную компенсацию, в случае не соблюдения первоначальных сроков строительства, и обязательное переоформление первичного договора с указанием реальных сроков.

В последнее время участились случаи, когда недвижимость скупается за бесценок у беспомощных стариков, людей, страдающих алкоголизмом, и ограниченно или полностью недееспособных. В дальнейшем эти квартиры перепродаются уже по рыночной стоимости.

Цена ниже рынка — это тактическая уловка, так как мошенники стремятся, как можно быстрее избавиться от недвижимости, полученной обманным путем, и продают ее по заниженной стоимости.

Мошенники на рынке недвижимости

Несмотря на то, что сейчас всех покупателей предупреждают о необходимости юридической проверки приобретаемого жилья, некоторые все равно пренебрегают этой процедурой, и очень зря. Так через какое-то время после приобретения может неожиданно появится один из ее владельцев, находящийся на момент продажи в местах лишения свободы и не дававший согласия на продажу своей жилплощади.

4. Продажа жилья ненадлежащего качества

Кроме того, вы можете столкнуться с тем, что, когда, наконец-то, получите ключи от долгожданной квартиры, качество отделки и работы систем водоснабжения, отопления, вентиляции, а также других инженерных систем, будет сильно отличаться от заявленного на момент подписания договора.

Итак, решившись на покупку квартиры или таунхауса в строящемся доме, нужно быть очень внимательным ко всем документам, которые вы подписываете, а еще лучше заручиться поддержкой опытного юриста и риэлтора.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Вам, возможно, показалось, что основные силы мошенники сконцентрировали именно на рынке новостроек. Но это ошибочное предположение, потому что на рынке вторичной недвижимости разработано, к сожалению, не меньшее количество обманных схем.

Продавцы недвижимости также часто бывают обманутыми

Приобретая жилье на вторичном рынке, нужно настороженно относиться к сделкам, где продавец действует по доверенности, не являясь при этом собственником. Эксперты утверждают, что хотя ситуации в жизни бывают разные, но все же лучше лично познакомиться с владельцем квартиры. Иначе может оказаться, что сделка мошенническая и проходит по подставным документам.

Мошенники на рынке недвижимости

Мошенники под видом риэлтора ищут собственника, который хочет продать квартиру, далее под тем или иным предлогом они забирают у собственника паспорт, ищут похожего на него человека и оформляют у нотариуса генеральную доверенность на продажу квартиры на риелтора. В результате по официальной доверенности покупатель заключает сделку, мошенник забирает деньги и исчезает.

Поэтому, во-первых, не совершайте сделки купли-продажи по генеральной доверенности. Во-вторых, внимательно посмотрите, действительно ли фотография собственника в паспорте и человек, представившийся собственником, одно лицо.

Предлагаем ознакомиться:  Как сменить собственника недвижимости по решению суда

Случай из жизни

У наших коллег был подобный случай мошенничества, связанный с подставным собственником. К ним в офис приехал продавец и его представитель, которые хотели с помощью риэлторов продать загородный дом. Предложенная стоимость была вполне адекватна, поэтому покупатель был найден довольно быстро. Переговоры прошли успешно, клиент был готов согласовать дату сделки.

Но при проверке наших коллег смутил один факт. По паспортным данным собственником была 45-летняя женщина, всю жизнь проживающая в Москве. Однако она выглядела лет на 15 старше и к тому же имела своеобразный говор, характерный больше для человека из глубинки. В результате выяснилось, что мошенники действительно имели на руках оригиналы всех документов на объект, в том числе и паспорт собственника.

Сильно ошибается тот, кто думает, что с мошенниками может столкнуться только покупатель жилья.

Всегда обращайте внимание на содержание подписываемых документов, например, договора аванса или залога. Помимо денежной суммы, которую Вам вносят по указанным договорам, Вы берете на себя ряд обязательств за сохранность объекта и выход на сделку в срок на определенных условиях, Вы должны представить ряд документов надлежащего качества. Ведь в договоре могут быть предусмотрены штрафные санкции, которые вступают в силу в случае ненадлежащего исполнения продавцом его обязательств.

Согласитесь, в жизни не все обстоятельства зависят от Вас, и если с Вами работает мошенник, будьте уверены, условия договора Вам будет выполнить почти невозможно. И в этом случае самому нужно будет вернуть не только аванс или залог, но еще и штрафные санкции, а они порой очень ощутимы.

4. Отчуждение квартиры по подложной доверенности

Весьма распространенный случай. Общаясь с продавцом квартиры, убедитесь в том, что именно он является ее собственником. Не бойтесь запрашивать подлинники документов на собственность и паспорта.

Если на переговоры и непосредственно на сделку купли-продажи приходит человек, который не является владельцем недвижимости, а действует на основании доверенности — это серьезный повод задуматься. Конечно, владельцем квартиры может быть человек не совсем здоровый или пожилой, который доверяет представление собственных интересов своему хорошему знакомому или родственнику, но в таком случае все равно стоит предварительно пообщаться с владельцем жилья и убедиться в его добровольном намерении продать свою недвижимость.

Одна из разновидностей махинации с доверенностью — это сговор между самим владельцем квартиры и его, так называемым, представителем. Сама доверенность оформляется вполне официально, а уже после завершения сделки купли-продажи квартиры, владелец подает в суд, (заявляя, что его заставили оформить доверенность обманным путем). Полученные за дом или квартиру деньги, естественно, делятся между ее бывшим владельцем и его доверенным лицом.

Когда как в фильме — «Жадность фраера сгубила…»

В целом же, участники рынка недвижимости утверждают, что мошенникам даже не нужно придумывать новые методы обмана – достаточно модифицировать старые. Банально, но здесь, опять же, уместно вспомнить поговорку про «бесплатный сыр», и остается только пожалеть людей, имеющих возможность приобрести недвижимость по адекватной цене, у которых при виде «липовых» скидок загораются глаза, и жадность берёт верх над здравым смыслом.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Недавно арендодатели рассказали нам о мошенничестве при аренде, когда жулики даже вложили определенные средства в свое криминальное предприятие.

Мошенники сняли квартиру якобы на длительный срок. Они сделали несколько дубликатов ключей от верхнего замка входной двери, несколько ксерокопий свидетельства, дали объявление и дело пошло…

Как потом выяснилось, в течение двух дней они собрали предоплату человек с десяти, которые потом встретились у закрытой на два замка двери квартиры. Как возмущенно говорили позже обманутые горе-арендаторы приехавшим реальным собственникам: «Но они же нам дали реальный ключ в обмен на деньги!».

image

Ключ оказался «ключевым» элементом в обмане. Действительно, когда дают реальный ключ, просят попробовать открыть и закрыть дверь и говорят, что можно заселяться уже завтра после уборки, да еще так дешево! До проверки ли документов, написания договора и т.д. Халява!

Предлагаем ознакомиться:  Зарплата военнослужащих в России в 2019 году: таблица по званиям

6. Продажа вместо выбранной вами квартиры совершенно другой

Например, квартиры, находящейся по схожему адресу, но на другом этаже и в значительно худшем состоянии.

Возможен и более хитрый способ обмана, когда на дом, в котором находится заинтересовавшая вас квартира, вешается табличка с неправильным адресом. Но это возможно только в том случае, если вы очень плохо знаете сам район и город в целом. Такой вариант, как правило, используют для приезжих из других городов.

Такого рода сделки можно отнести к непредумышленному нарушению или к халатности. Подразделяются они на два вида.

Выписка детей менее чем за шесть месяцев до приватизации

Цель родителей в таком случае – избежать дополнительного сбора документов и согласования последующей перепродажи квартиры с органами опеки. Однако это является основанием признать договор продажи недействительным, поскольку были нарушены права несовершеннолетних детей. Если ребенок до достижения 21-летнего возраста обратится в суд за признанием факта нарушения своих прав, квартира у новых собственников может быть изъята. То есть при покупке квартиры покупатель должен в первую очередь поинтересоваться судьбой детей продавца, которым еще не исполнился 21 год.

Ненаделение детей собственностью по условиям материнского капитала

Основные типы афер и мошенничества на рынке новостроек

При использовании материнского капитала родители обязуются наделить своих несовершеннолетних детей (причем всех, не только тех, на кого был выдан материнский капитал) долями в приобретаемой недвижимости. Если этого не было сделано, органы опеки или прокуратура могут при обнаружении данного факта признать недействительными последующие сделки с этой недвижимостью.

Текст: Est-a-Tet

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

Меня вынуждают подписать дарственную – что делать?

7. Завышение реальной стоимости аванса при указании в договоре меньшей суммы

Так, например, общая стоимость квартиры составляет 6,5 млн. рублей. Аванс при решении приобрести квартиру составляет 100.000 рублей. Риэлтор просит вас внести сумму в размере 150.000 рублей, якобы для того, чтобы подтвердить ваше намерение о покупке и опередить еще одного покупателя-конкурента. В итоге в договоре купли-продажи, вносимая вами сумма должна быть меньше на 150.000, а фактически указывается только на 100.000.

Основные типы афер и мошенничества на рынке новостроек

Другой вариант мошенничества с внесенными авансами — это неожиданное закрытие фирмы, после того, как вы уже вышли на сделку. В итоге у вас не будет ни денег, ни действительного договора, а квартиру или дом окажется, что вообще не собирались продавать.

9. Проблемный собственник

Зачастую владельцы домов и квартир, которые являются собственниками менее пяти лет, просят не указывать в договоре купли-продажи полную стоимость (а значит, в случае возникновения каких-либо спорных вопросов, вам вернут только ту сумму, которая официально указана в договоре). На этом фоне возник очень изощренный вид мошенничества под названием «лжеалкоголик».

Суть этого вида обмана заключается в следующем. Продавец квартиры в пьяном виде намеренно нарушает правила дорожного движения и получает от сотрудников ДПС заключение о том, что находился за рулем в нетрезвом состоянии. После этого он или принимает специальные препараты, заглушающие запах алкоголя, или промывает кровь с помощью капельниц, и приходит на сделку, которую в дальнейшем оспаривает в суде, имея на руках официальное подтверждение своей неадекватности на момент ее совершения. Обычно среднестатистический человек до такого вида обмана даже и не додумается.

Есть множество и других распространенных схем афер как на рынке новостроек, так и вторичного жилья. Для того, чтобы их избежать, лучше всего предметно изучить как работают застройщики и агентства недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

К сожалению, перечислить все возможные виды обмана и мошенничества, которые существуют на рынке недвижимости в рамках одной статьи просто невозможно, потому, что они постоянно совершенствуются.

Поэтому, как это ни банально звучит, лучший способ избежать встречи с мошенниками — работать с профессионалами, которым вы доверяете, и очень внимательно изучать все документы, которые вы подписываете.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

Adblock detector