Оспаривание оценки имущества и отчета об оценке

Как и где можно опорить правильность оценки недвижимого имущества

Возможные подводные камни

В 2015 году Росреестр рассмотрел около 22 000 споров, связанных с кадастровой оценкой.

В 58% случаев требования заявителей были удовлетворены.

В том же году произошел инцидент в Волгоградской области, связанный, опять же, с оценкой: было выявлено 41 209 ошибок при определении стоимости земельных участков.

Люди жалуются на необъективные результаты процедуры: оценщики используют недостоверные данные при расчетах, занижают или завышают стоимость.

Ошибки это или обман? Кадастровую стоимость определяют независимые оценщики, с которыми государство заключило соответствующий контракт.

Полностью о независимой экспертизе оценки недвижимости говорить сложно, а потому вполне возможно отражение недостоверных сведений в акте об оценке.

ВАЖНО: Вне зависимости от того, ошибка произошла или обман, человеку можно и нужно добиться повторной оценки недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости.

Независимая компания по оценке недвижимости должна быть участником СРО.

У организации следует затребовать лицензию на проведение оценочных работ.

Если она отсутствует, то обращаться к таким экспертам, в большинстве случаев, нет никакого смысла.

Полученный акт не будет обладать юридической силой, если к нему не приложена копия действительной лицензии. То есть, документ не будет принят судами, нотариальными конторами. Больше рисков, что оценка окажется недостоверной.

Оценка недвижимости – область, в которой ежегодно фиксируется много случаев обмана и мошенничества. Стоимость может как завышаться, так и занижаться. Однако государство предусмотрело возможность оспаривания оценки. Сделать это можно через суд или комиссию. Теперь вы знаете, что делать, если не согласен с кадастровой оценкой недвижимости.

akayarda/Depositphotos

Как происходит оспаривание имущественной оценки?

Экспертная оценка имущественных ценностей может потребоваться в самых различных ситуациях: при разделе имущества, возмещении ущерба, причиненного в ходе ДТП, а также при наследовании, в ходе исполнительного производства, выдела имущественной доли и в других разноплановых ситуациях.

Соответственно, и необходимость оспаривания результатов оценочной деятельности может возникнуть при разрешении самых разных юридических разногласий, касающихся:

  • раздела супружеского имущества;
  • споров со страховщиком относительно размеров страхового возмещения по ДТП или иным страховым случаям;
  • возмещения убытков при повреждении груза транспортной компанией;
  • правового спора относительно исчисления кадастровой стоимости объекта недвижимости;
  • корректности составления описи имущественных ценностей приставом-исполнителем;
  • взыскания убытков при пожаре, заливе квартиры и т. д.
  • иных имущественно-правовых споров.

Правовое оспаривание отчета об оценке может происходить как во внесудебном, так и в судебном порядке. Иногда для разрешения юридических разногласий бывает достаточно представить оппоненту новый независимый отчет встречной оценки, которая оспаривает выводы первоначально проведенной оценочной деятельности. Главное в этом случае, чтобы новая независимая экспертиза и оценка были выполнены максимально качественно, профессионально и объективно.

В то же время отметим, что оспаривание итогов имущественной оценки в судебных инстанциях — это зачастую весьма сложный процесс, который при отсутствии достаточных доказательств может не иметь положительных результатов. Более того, юридическое оспаривание отчета об оценке в порядке судопроизводства не всегда допускается законодателем.

Так, согласно разъяснениям, выпущенным Высшей арбитражной судебной инстанцией РФ, оспаривать достоверность отчетных итогов проведённой оценки можно лишь в нормативно обозначенных ситуациях. В частности, инициировать судебное разбирательство относительно достоверности оцененной величины стоимости имущества, полученной независимым специалистом-оценщиком, путем подачи искового требования можно, лишь когда нормативно регламентирована обязательность рассматриваемой расчетной величины для субъектов права (должностного лица, госструктуры, сторон сделки либо управленческих органов компании).

Если же обязательность исчисления величины имущественной стоимости не регламентирована на нормативном уровне, оценочная деятельность будет носить только рекомендательных характер, и ее результаты нельзя будет оспорить в самостоятельном порядке путем подачи искового требования.

Заинтересованное лицо может оспорить отчет об оценке, заявив требование о признании соответствующего документа недействительным. В случае предъявления одной из спорящих сторон оценочной отчетности в качестве доказательства в процессе судопроизводства, другая сторона может выдвинуть возражение против данного отчета и без заявления встречного искового требования о признании рассматриваемого документа недействительным.

Предлагаем ознакомиться:  Можно ли вернуть сумку обратно в магазин и забрать деньги?

В то же время все возражения и заявления с требованиями признать отчет об оценке недействительным будут приняты судьей во внимание лишь при достаточности у заявителя конкретных доказательств некорректности и (или) недостоверности результатов оценки. Сам же факт несогласия процессуального оппонента с выводами оценщика при отсутствии доказательственной базы не может служить основанием для признания документа недействительным.

Как его обнаружить?

В июне 2016 года был принят ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Он установил новый порядок определения цены: с 2017 года ее рассчитывают бюджетные органы.

Государство фактически получило монополию на определение кадастровой стоимости.

Как и где можно опорить правильность оценки недвижимого имущества

Стало выгодно ее завышать, ведь чем выше цена – тем больше налоговые отчисления.

Некоторые люди ратуют за закон, по которому государство обязано выкупать недвижимость по кадастровой стоимости. Мера сделает невыгодным завышение цены. Но пока подобные ограничения приняты не были.

Когда собственник должен насторожиться? Если кадастровая стоимость равна рыночной или превышает ее. Нельзя однозначно сказать, что это нарушение закона.

СПРАВКА: В юридических положениях, касающихся этого вопроса, есть немалая путаница. Однако равенство между рыночным показателем и кадастровой стоимостью должно, как минимум, вызвать подозрение.

Для обнаружения обмана следует проверить, на основании каких данных была произведена оценка.

Она может искажаться при ошибках в рассмотрении следующих факторов:

  • сведения о перечне объектов;
  • местоположение;
  • назначение недвижимости;
  • аварийное состояние.

Рассмотрим пример. Была проведена оценка, но специалист не учел аварийного состояния объекта. Результаты анализа оказались завышенными. Собственник вполне может заподозрить эксперта в обмане и потому должен добиваться повторной оценки недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости.

Завышенная оценка квартиры: как с этим бороться?

Как и где можно опорить правильность оценки недвижимого имущества

Иногда инициатором искажения результатов оценки является сам человек.

Коммерческий подкуп за завышение оценки недвижимости позволяет продать её дороже, а также повышает привлекательность на рынке.

Для искажения подкупают оценщиков: вносят плату за сознательное искажение показателей.

Если подкуп был доказан, по отношению к эксперту применяются следующие меры:

  • отзыв лицензии;
  • запрет на дальнейшую оценочную деятельность.

ВНИМАНИЕ: Однако доказать необъективность показателей сложно: оценщик считается независимым специалистом, может применять разные методики определения результатов.

Основания для оспаривания отчета

Доказательная база, подтверждающая недостоверность отчета об оценке имущества, должна быть достаточной для признания итогов проведенной оценки недействительной. Фактами, исключающими возможность использования соответствующего отчета в качестве доказательства в ходе судопроизводства, могут выступать следующие доказанные обстоятельства:

  • несоответствие отчета об оценке требованиям законодателя (к примеру, отсутствие в документе даты выполнения оценочной деятельности, наличие неоднозначных выводов, несоответствие данных стандартам оценки и т. д.);
  • составление отчета об оценке на базе неподтвержденных либо не полностью исследованных сведений и бумаг, что делает невозможным использование отчета оценщика в качестве допустимого доказательства;
  • истечение шестимесячного срока с даты оформления оценочного имущественного отчета, после чего вычисленная величина стоимости, согласно 26 пункту Федерального стандарта оценки, принятого Приказом российского Минэкономразвития, уже теряет свое доказательственное значение;
  • отсутствие в отчете независимого оценщика сведений о методе выполнения вычислений имущественной стоимости;
  • наличие в документе выявленных арифметических неточностей и ошибок;
  • другие обстоятельства, лишающие отчет, получаемый в ходе выполнения независимых оценочных расчетов, доказательственного значения.
Предлагаем ознакомиться:  Сроки УДО - советы адвокатов и юристов

Оспаривание кадастровой оценки недвижимости

Как быть, если не согласен с оценкой при изъятии дома? К кому обратиться с этим? В этих случаях вы имеете право проверить основания для оспаривания. Они описаны выше: использование неверных сведений при проведении анализа.

Субъективное ощущение, как правило, приводит к неадекватной оценке своей квартиры собственником. Поэтому потребуются факты и законные основания.

Оспорить кадастровую стоимость можно следующими путями:

  • обращение в комиссию по рассмотрению соответствующего вида споров;
  • обращение в судебный орган (данное право оговаривается в пункте 2 статьи 403 НК).

Если дело инициирует физическое лицо, оно может сразу обращаться в суд. Юридическим лицам нужно сначала идти в комиссию. Если руководители организации с ее вердиктом не согласны, следует отправляться в судебный орган.

Проведение новой независимой оценки

Для всесторонней и объективной проверки корректности первоначального отчета об оценке, оспариваемого одной из сторон, может потребоваться новая независимая оценка ущерба или стоимости имущественных ценностей. Специалист должен внимательно проверить примененные его предшественником методики оценки и обоснованность их использования, исследовать доказательства и провести новую объективную оценку.

Чтобы результаты повторной оценочной деятельности были максимально объективными, точными и достоверными, лучше обратиться к опытным специалистам с хорошей репутацией.

Экспертно-оценочная компания «АЛЬТЕРНАТИВА» имеет многолетнюю успешную практику на рынке оценочной деятельности. Наша компания объединяет опытных, высококвалифицированных экспертов и оценщиков.

Специалисты центра «АЛЬТЕРНАТИВА» проведут профессиональную оценку имущества любой сложности. По итогам оценки заказчику будет выдан отчет, обладающий доказательственным значением.

Итак, придя к заключению о необходимости начать процесс оспаривания установленной в отчете стоимости имущества, будь то отдельный иск или в рамках другого дела, приступают к сбору документов, подтверждающих нарушение оценочной организацией действующего законодательства.

Подобные споры рассматриваются в судах, арбитражных судах с соответствующей подведомственностью или  третейских судах. Истцу придется привести обоснованные доказательства недостоверности результатов проведенных оценочных мероприятий либо несоответствие представленного отчета требованиям законодательства и действующим стандартам.

Для проверки подлинности отчета судом может назначаться экспертиза, обычно проводимая в качестве иной независимой оценки. Экспертом тщательно проверяются применявшиеся методы оценки, мотивы их применения, исследуются доказательства, проводится собственно экспертиза. Но прежде чем эти действия начнут выполняться, поговорим о подаче искового заявления в суд и том, какие документальные приложения к нему необходимы.

Документы и сроки

Пакет документов, используемых в качестве доказательств должен содержать:

  • копию соглашения/договора на осуществление оценки;
  • копию представленного оценщиком отчета об оценке имущества;
  • документы, доказывающие допущение нарушений при проведении оценки (обоснованные свидетельства недостоверности результатов отчета, несоответствие требованиям закона и существующим стандартам);
  • копию альтернативного оценочного документа;
  • квитанцию об уплате госпошлины;
  • уведомление, свидетельствующее о предоставлении искового заявления с приложенными к нему документами, ответчику;
  • доверенность на предоставление в суде интересов предприятия, если заявление подается уполномоченным представителем истца;
  • копия свидетельства о госрегистрации истца, как юридического лица либо предпринимателя;
  • выписка из ЕГРЮЛ, если истец – компания, либо ЕГРИП при подаче иска бизнесменом;
  • документы, подтверждающие адрес (место нахождения) истца.

Истцом могут быть представлены суду и другие документы, являющиеся основанием для предъявленных требований.

Специфика требований о недостоверности оценки имущества такова, что несогласная сторона тянуть с подачей искового заявления не будет, поскольку заинтересована в скорейшем рассмотрении иска.

Предлагаем ознакомиться:  Наложение ареста на имущество должника по алиментам

Исковое заявление в суд заполняется в 3-х экземплярах.

В нем указывается следующая информация:

  • ФИО или наименование компании-истца;
  • место пребывания физлица или нахождения фирмы;
  • ФИО и должность оценщика или организации оценщиков;
  • кратко, понятно и юридически обоснованные факты, приведшие к подаче заявления в суд;
  • указание нарушенных интересов истца;
  • требования заявителя.

Какие документы для этой процедуры необходимы?

Для оспаривания нужно, во-первых, подготовить документы. Перечень их оговорен в статье 246 КАС, статье 24. 18 ФЗ «Об оценочной деятельности»:

  1. кадастровая справка, в которой указана оспариваемая стоимость.
  2. Документы, на основании которых возникло право собственности на недвижимость.
  3. Бумаги, свидетельствующие об ошибках в проведении оценки (к примеру, подтверждение аварийного состояния жилья, если оценщик не учел этот фактор).
  4. Отчет о рыночной стоимости на дату кадастрового анализа.

Это общий перечень документов, которые затребует и суд, и комиссия.

В судебный орган также нужно предоставить:

  • Как и где можно опорить правильность оценки недвижимого имуществаквитанцию об уплате пошлины;
  • доверенность, если в судебных разбирательствах будет участвовать представитель заявителя;
  • для юридического лица: бумаги, подтверждающие предварительное обращение в комиссию.

Без базовой документации и доказательной базы дело останется без движения.

Обращение в суд

Повторная оценка квартиры для оспаривания кадастровой стоимости предполагает следующие этапы:

  • подача заявления (рассматриваться оно будет в течение 30 дней);
  • проводится заседание комиссии, через 5 дней после которого собственник узнает о принятом решении.

ВАЖНО: Если заявление отклонят, человек может оспорить отказ через суд.

Форма заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта.

Порядок рассмотрения заявлений собственников установлен главой 25 КАС:

  1. составление заявления с указанием требований: пересмотр кадастровой стоимости или оспаривание решении комиссии. Судом рассматривается только одно требование.
  2. Как и где можно опорить правильность оценки недвижимого имуществаПодача заявления в судебный орган республики, края или области.
  3. Предоставление дополнительной доказательной базы, если ответчик выдвинет соответствующее требование.
  4. Заявление рассматривается в течение 2 месяцев. Согласно статье 141 КАС, сроки могут быть продлены на месяц при наличии сложного дела.

ВАЖНО! Обратиться в судебный орган можно лишь в течение 5 лет с даты занесения спорной стоимости в кадастр.

В положительном судебном решении указывается новая кадастровая стоимость. Она будет занесена в государственный кадастр. Решение может быть обжаловано в течение 30 дней с момента его принятия.

Образец искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимости.

Как непредвзято устанавливается стоимость?

Это происходит благодаря независимой экспертизе оценки квартиры обычно назначается для определения рыночной стоимости.

Она становится актуальной в следующих случаях:

  • наследование (стоимость требуется для расчета размера госпошлины);
  • продажа недвижимости;
  • сдача в аренду.

Определяется стоимость на основании следующих факторов:

  • Как и где можно опорить правильность оценки недвижимого имуществарасположение земли или жилья;
  • близость инфраструктуры;
  • техническое состояние, наличие ремонта;
  • спрос на аналогичные объекты недвижимости.

Для получения независимой экспертизы оценки стоимости квартиры нужно осуществить следующие шаги:

  1. обращение в независимую оценочную компанию.
  2. Подача заявки на услугу и документов на недвижимость (технический и кадастровый паспорт).
  3. На проведение работы уходит 1-3 дня.
  4. Получение акта, в котором указана рыночная стоимость.

ВНИМАНИЕ: Чтобы не допустить обмана, важно проверять отзывы на оценочную компанию, время ее работы на рынке услуг. Если, по мнению клиента, оценка была рассчитана с ошибками, можно обратиться в другую независимую организацию для экспертизы оценки квартиры.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

Adblock detector