Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)


Покупка квартиры в долевую собственность не супругами

Покупка квартиры в долевую собственность супругами

Долевая собственность: законодательные особенности

Как известно, существует неукоснительное законодательное положение о том, что все, что приобретается супругами в браке, на общие совместные денежные средства, делится при разводе пополам. То есть квартира, купленная супругами в браке – это в любом случае совместная собственность.

Но, конечно, у них существует выбор – оформить квартиру на одного из супругов, либо же на обоих.

  • В первом случае, когда квартира оформляется на одного владельца, она является совместной собственностью. Кстати, на покупку необходимо будет оформить нотариальное разрешение второго супруга. Владельцем квартиры по документам будет являться муж или жена. Но по факту, владеть и распоряжаться ею они вправе оба, и один без другого сделать с этим имуществом ничего не сможет. Все действия в отношении жилья будут производится только с нотариального согласия второй стороны.
  • Во втором случае (регистрация на обоих), при приобретении квартиры в договоре купли-продажи указываются два владельца квартиры – оба супруга. В нем же определяются и доли их владения – чаще всего квартиру делят пополам, но встречаются и иные варианты. Пакет документов, подаваемый в регистрирующие органы, практически ничем не отличается от того, где владельцем выступает один из супругов, необходимо лишь предварительно указать доли для каждого из супругов. Плюс такой сделки в том, что при оформлении долевой собственности писать и заверять согласие друг другу на покупку не нужно.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseen-GB

При покупке квартиры в собственность по долям, следует задуматься и о способе оплаты имущества. Чтобы вопросов не возникло, лучше всего произвести ее пропорционально долям. То есть каждый супруг оплачивает свою долю – это обеспечит отсутствие вопросов и у госорганов, и у налоговой, при заявке на имущественный налоговый вычет.

В долевую собственность квартиру оформить может и один из супругов, имея соответствующие полномочия, а значит, у него на руках должна быть доверенность второго, нотариально заверенная, на осуществление таких действий.

Но следует понимать, что в какую бы долевую собственность ни была оформлена квартира, она, в любом случае, является имуществом, нажитым совместно, а значит, принадлежит супругам в равных половинах. Даже если в договоре купли — продажи разделить квартиру, положим, на 1/4 и 3/4, и в этих же долях ее зарегистрировать в госорганах, то при дележе имущества квартира все равно будет делиться пополам. И это положение можно изменить лишь в одном случае – если составить брачный договор.

Брачный договор – это довольно сильный документ, который урегулирует как раз имущественные отношения супругов. Его положения и пункты всегда применяются к исполнению при разделе имущества, нажитого в браке. Именно он может разрешить долевой вопрос, обходя законодательство. Например, если в нем указано, что при разделе недвижимости, она остается у того, на кого зарегистрирована, то в этом случае распределение долей при покупке квартиры имеет огромный смысл! Ведь тот размер доли, который принадлежит по документам супругам, и останется  в собственности у каждого из них после развода.

В России институт собственности предполагает, что объектом могут владеть единолично или совместно. Если, например, квартирой владеют более, чем два субъекта, то они могут владеть объектом совместно или в равных долях. Законодательно предполагается, что площадь недвижимости делится между собственниками либо в равных долях, либо не пропорционально. Например, один владеет 1/3, а второй — 2/3.

Случаи, которые могут предоставить возможность поделить жилое пространство на части:

  1. Процесс приватизации проводится с привлечением всех физических лиц, имеющих право на участие в процессе.
  2. Происходит распределение жилой площади между супругами;
  3. Объект переходит по наследству. Наследников несколько.

Поделить пространство на части собственники или наследники могут самостоятельно. Они могут руководствоваться своими пожеланиями, договоренностями или законодательными нормами. Если же субъекты не приходят к единому мнению, то решение выносит суд. На практике выделить удельный вес каждого собственника не просто.

Покупка квартиры в долевую собственность супругами

По факту оформления субъект получает долю в натуральном эквиваленте или некую пропорцию к общей жилой площади. Например, если в квартире 90 кв. метров владельцу выделено 1/3 от пространства, то он сможет оформить в собственность 30 кв. метров.

Предлагаем ознакомиться:  Можно ли вернуть деньги на карту Сбербанка России за ошибочно перечисленные деньги или при отказе от покупки?

При проведении любой операции с недвижимостью, существуют моменты, которые несут некий риск для участников процесса.  При долевых владениях нужно изучить такие вопросы:

  1. Наличие на жилой площади несовершеннолетних субъектов. Если таковые имеются на момент приобретения, то нужно обязательно получить на руки разрешение органов опеки. Поскольку после подписания договора выписать ребенка самостоятельно, даже владея жильем, будет невозможно. Сделка может быть признана незаконной.
  2. Если часть объекта принадлежит человеку, находящемуся в официальном браке, то необходимо разрешение на сделку другого супруга/супруги.
  3. Узаконивание перепланировки. Если перепланировка будет обнаружена, то лучше от владельца потребовать ее оформить. Поскольку в будущем могут возникнуть проблемы.

Помимо того, что на жилом пространстве может быть зарегистрирован несовершеннолетний, самой долей может также владеть субъект, не достигший 18 лет. К таким операциям необходимо отнестись осторожно. Сделки по отчуждению доли не совершаются опекунами(законными представителями) или ребенком самостоятельно — только органы опеки разрешают/запрещают продавать недвижимость.

Таким образом, учитывая представленные особенности сделки, можно избежать претензий со стороны других дольщиков, а также не допустить судебных разбирательств. Главное – это реализовать первоочередное право владельцев других частей приобрести долю.

Что такое долевая и что такое совместная собственность

В соответствии с российским законодательством, супруги могут оформить в собственность квартиру без выдела долей или с определением доли для каждого члена семьи.

  1. Недвижимость, для которой невозможно определить доли или в случае, когда супруги решили владеть имуществом совместно, считают общей совместной собственностью.
  2. Имущество, в котором определяется размер доли для каждого супруга, считают долевой собственностью.

Как правило, в браке может быть любая собственность — как долевая, так и совместная. Рассмотрим преимущества и недостатки каждого вида.

  1. Совместное владение имуществом. Обязанность по содержанию квартиры, оплате коммунальных услуг будет лежать на их плечах.
  2. Совместное распоряжение имуществом. Если один из супругов пожелает продать, подарить или завещать квартиру, то второй супруг должен дать на это согласие. Без ведома мужа или жены нельзя будет совершить сделки с недвижимостью.
  3. Все имущество, которое будет нажито в браке, будет считаться по закону общим имуществом супругов. Это касается не только жилья, но и транспортных средств, ценных бумаг и др.
  4. Нет необходимости определять доли для каждого гражданина, чтобы оформить налоговый вычет.
  5. В случае с образовавшимися долгами, кредиторы не смогут взыскать через суд финансы и потребовать продажи общего имущества.
  1. На совместное владение выдается один документ. Если необходимо, то можно получить выписку повторно, но услуга платная. Госпошлина составляет 500 руб.
  1. Каждый супруг будет распоряжаться своей частью квартиры. Он сможет подарить, продать, завещать свою долю самостоятельно (ст. 246 ГК РФ).
  2. Расходы, связанные с частью имущества будут не общими — для каждого супруга они будут свои.
  3. Если у одного из супругов будут долги, второй сможет сохранить свое жилье и не продавать по требованию кредиторов.
  4. На собственность будет выдано два документа — для каждого супруга.
  1. Доля, которая определена в договоре, соглашении, может быть не равна половине площади квартиры. Например, если у супруга ¼ часть в двухкомнатной квартире, то это не означает, что он владеет комнатой. В эту часть также входит и общая площадь (санузел, кухня, коридор).
  2. При имеющихся долгах, кредиторы через суд могут взыскать средства от продажи доли или определенной части, которой владел должник.
  3. При распоряжении имуществом супруг должен сообщить другому собственнику доли о своем намерении. Если второй супруг не реализует преимущественное право на выкуп, то в сделке могут участвовать третьи лица.

Подведем итоги в таблице.

Критерии отличия

Общая совместная собственность

Общая долевая собственность

Определение долей

Нет

Есть

Право на оформление

Только супруги

Любой гражданин

Согласие на распоряжение собственностью

Не требуется.

Необходимо согласие всех владельцев.

Нюансы оформления

Недвижимость может быть оформлена на одного супруга с одним, общим документом, подтверждающим право собственности.

Оформление на каждого супруга с разными документами, свидетельствующими о правах собственности конкретных граждан.

Подтверждение права собственности

Может не подтверждаться. По закону имущество будет общим.

Необходимо документальное подтверждение.

Решить, какой собственностью в будущем владеть, супруги должны сами. Мы рассмотрим нюансы при различных сделках с недвижимостью.

Если один из супругов пожелает продать общую совместную собственность, то решение должно быть обоюдным. Согласие на продажу оформлять не обязательно.

Если же продается долевая собственность, то супруг, который продает свою долю, должен обратиться к нотариусу и написать официальное заявление. Документ необходим для уведомления второго супруга и предоставления ему права выкупа.

Предлагаем ознакомиться:  Можно ли вернуть залог

В случае дарения недвижимости, супруг также должен получить согласие второго собственника.

Для того, чтобы сдать в аренду совместную собственность, супруги должны оговорить этот вопрос самостоятельно.

Если же в аренду решено сдавать долю, то без суда здесь не обойтись. На практике, супруги не могут договориться, ведь не было фактического раздела помещения. Приходится подавать иск в суд, делить покомнатно квартиру, а потом, как в коммуналке, супруги смогут сдавать в аренду свою комнату — или комнаты.

Обменять общую квартиру супруги могут добровольно, обговорив все нюансы с риелтором. Согласие на размен оформляется для каждого владельца доли.

Доля квартиры

Если же квартира относится к общей совместной собственности, то согласие оформлять не потребуется.

Обратите внимание, если в квартире прописаны несовершеннолетние граждане, то придется обращаться в органы опеки и получать разрешение на продажу недвижимости.

В случае расторжения брака, супруги будут делить совместную собственность либо в добровольном порядке, оформив раздел у юриста или нотариуса, либо в принудительном — через судебную инстанцию с выделением долей каждому супругу.

Что касается долевой собственности, то после развода конкретная доля достается конкретному супругу. Поделить долю между супругами невозможно. Также учитывайте, что раздел будет произведен, согласно условиям, указанным в брачном договоре или соглашении.

При заключении договора купли-продажи квартиры, на нового владельца оформляется право собственности на данный объект. И если владелец один, то с такой ситуацией все понятно. Но чаще всего квартира приобретается в браке либо несколькими физическими лицами, переходит по наследству детям, а может быть оформлена и дарственная на несколько человек.

Долевая собственность – это когда у объекта недвижимости существует несколько владельцев, доли которых строго распределены между ними. Каждому выдается свидетельство о собственности, в котором четко указано, сколько долей принадлежит тому или иному человеку в конкретной квартире. Такая доля является обособленной, а значит, ее можно продать.

Покупка квартиры в долевую собственность супругами

Именно при долевой собственности можно реализовать часть квартиры, таким образом раздробив ее и сделав из цельного объекта недвижимости фактически коммунальную квартиру. Конечно, перед тем, как реализовать свою долю, необходимо предложить ее выкупить владельцу второй доли, причем на тех же условиях, что и на свободном рынке. Если он отказывается, то доля может быть продана кому угодно на общих основаниях.

Что касается совместной общей собственности, то она возникает чаще всего в браке. Совместную собственность нельзя раздробить, поделить, продать ее часть и т.д. Это единый объект, принадлежащий двум людям. В этом случае на бумаге квартира имеет одного собственника – например, одного из супругов, а фактически ею владеют двое. И что-либо сделать с квартирой – продать, поменять, заложить и т.д. – без согласия второй стороны невозможно.

При приобретении квартиры, по умолчанию собственность считается совместной, но по желанию супругов ее можно разделить и на доли.

Право выкупа другими дольщиками

Отвечая на вопрос о том, а можно ли купить квартиру в долевую собственность, следует сказать – можно. Само понятие «долевая собственность» имеет юридический характер, четко определены процедуры, которые осуществляет физическое лицо с таким объектом. И купли-продажа является одной из них. Но здесь есть главная особенность – Гражданский кодекс РФ определяет необходимость согласовывать любое подобное действие с частью жилья с другими владельцами. Определены такие нормы:

  1. Все операции должны производиться по обоюдной договоренности (ст. 246).
  2. Другие дольщики при продаже части объекта имеют приоритетное право на ее выкуп (ст.250).

Таким образом, прежде, чем провести сделку между сторонними субъектами, продавец должен обязательно предупредить о данном факте своих соседей. Предложение о покупке части недвижимости осуществляется в письменном виде. Другие владельцы или должны согласиться на покупку, или предоставить письменный отказ от приобретения.

На принятие решения другим владельцам отводиться календарный месяц. Через месяц такие лица обязаны предоставить или письменный отказ от покупки, или дать письменное согласие на сделку. Если отказ поступит на руки раньше установленного срока, то продавец доли может сразу инициировать продажу. Если отказа не будет, но при этом дольщик проведет продажу сторонним лицам, другие владельцы долевых владений получат право обращения в суд. При этом законодательно таким гражданам на оспаривание предоставляется только три месяца с момента заключения сделки.

Пошаговая инструкция продажи доли недвижимости

Стоит отметить, что продать часть жилья, находящейся в общей, а не долевой собственности, невозможно. Выходить на рынок нужно только при наличии документа о праве собственности. Подтверждающим документом является выписка из ЕГРН. Как осуществляется покупка квартиры в долях (пошаговая инструкция):

  1. Покупатель должен самостоятельно убедиться в том, что права других дольщиков не нарушены. Лучше проверить наличие письменно отказа от приобретения.
  2. Предварительное обсуждение условий сделки. Необходимо убедиться в том, что стоимость продажи не ниже, чем стоимость, предлагаемая другим частичным владельцам.
  3. Подписание договора купли-продажи. Документ подписывает как покупатель, так и продавец.
  4. Подписание акта приема-передачи недвижимости. Обратить внимание нужно именно на данную бумагу, поскольку часто стороны пренебрегают ее подписанием. В таком случае предъявить претензии относительно ненадлежащего состояния объекта невозможно.
  5. Регистрация договора в Росреестре. Получение документов, подтверждающих право собственности.
Предлагаем ознакомиться:  Можно ли сделать возврат сложной бытовой техники если есть брак

Отвечая на вопрос, а нужен ли нотариус при покупке квартиры в долях, ответ однозначный: нужен. Без нотариальной регистрации в Росреестре не примут договор купли-продажи на регистрацию. Следовательно, операция не будет иметь юридической силы.

Для самого покупателя специфических особенностей нет. Они есть для продавца. Именно он должен осуществить все полагающиеся действия для того, чтобы он не проходил в качестве ответчика в судебном делопроизводстве.

Имущественный вычет по НДФЛ при долевой собственности

Супруги могут распределить налоговый вычет по своему усмотрению.

Например:

  1. Произвольно (только одному супругу, поровну двоим).
  2. Взависимости от взноса каждогосупруга за оплату квартиры.
  3. В зависимости от доли владения.

Правила распределения относятся и к общей совместной собственности, и к долевой собственности. Супруги имеют право распределить налоговую льготу по своему усмотрению в любом соотношении долей.

Процедура получения имущественного вычета при различных видах собственности одинакова. Для оформления вычета необходимо обратиться в ИФНС по месту жительства. В налоговый орган нужно подать пакет документов, включая декларации 3-НДФЛ и платежные документы на покупку квартиры. Если супруги решают перераспределить расходы, дополнительно прикладывается заявление на распределение вычета. Его можно оформить у наших юристов, обращайтесь!

Заметьте, что распределить доли основного имущественного вычета можно только один раз по заявлению в налоговой службе. Поэтому взвесьте все «за» и «против», потом решение нельзя будет поменять.

Что касается имущества, приобретенного в ипотеку, то супруги могут получить налоговый вычет и на сумму основного платежа, и на фактически выплаченные ипотечные проценты. Имущественный вычет за проценты по ипотечному кредитованию считается отдельным видом вычета. Поэтому супруги могут распределять его по своему усмотрению, вне зависимости от того, как распределен основной вычет. Об этом говориться в статье 220 НК РФ.

Если у вас остались вопросы — звоните нашим консультантам. Они с радостью решат ваши проблемы и помогут определить, какое право собственности лучше оформить и каким образом.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Оформление квартиры в долевую собственность супругами в браке влияет на расчет имущественного вычета по НДФЛ. И если при разделе имущества этот аспект – регистрировать в совместную или долевую собственность – не имеет решающего значения (при отсутствии брачного договора), то при возмещении налога на доходы физических лиц, он оказывает достаточно большое влияние.

При совместной собственности вычет могут получить как оба супруга, так и один из них. В последнем случае, вторым супругом пишется отказ от получения вычета в пользу того, кому выгоднее для семьи в целом получить этот вычет. Если же квартира оформлена в долевую собственность, то вычет получает каждый из супругов отдельно друг от друга. Причем, важно отметить, что получают они этот вычет пропорционально распределенным долям.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyen-GB

По общему правилу вычет составляет 2 000 000 руб. Он действует для одного объекта недвижимости. Общая стоимость квартиры делится пропорционально долям (а не количеству людей, на которых оформлена собственность). Это и будет вычет для каждого из супругов. Но только в том случае, если стоимость приобретаемого жилья равна 2 млн. руб.

При владении долевой собственностью каждый получает вычет по НДФЛ в своем размере, при этом нет необходимости писать какие-либо дополнительные заявления.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

Adblock detector