Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)


Как заключать альтернативные сделки по недвижимости – ЖСС Журнал

Налог при альтернативной сделке с недвижимостью

Прямая или свободная продажа (сделка)

Свободная или прямая продажа — это сделка, когда вы просто продаете квартиру, получаете за нее деньги и делаете с ними что хотите: откладываете, покупаете машину или вкладываете в акции. Как правило, у вас есть другое жилье и не надо срочно покупать новую квартиру. Зачастую собственники продают единственное жилье, взамен которого хотят сразу же купить другое — это альтернативная сделка.

Участникам альтернативной сделки не нужны деньги за квартиру — им нужна новая квартира

Налог с продажи ≠ Налог с покупки

Для налоговой продажа одной квартиры и покупка другой не связаны. Если квартира у вас в собственности меньше минимального срока, надо заплатить налог с продажи. С покупки вы можете получить налоговый вычет. Никакого взаимозачета дохода от продажи одной квартиры и затрат на покупку другой квартиры нет.

Сделку можно провести быстро. В идеале такая недвижимость абсолютно готова к продаже, вплоть до того, что все жильцы уже выписались. А значит, можно уместить весь процесс оформления буквально в неделю-две.

Можно оформить стандартный задаток, тем самым закрепив договоренность, и спокойно готовиться к сделке. В сложных сделках так не получится, дальше подробно  расскажем — почему, и что с этим делать. 

Так как всё кажется предельно простым, некоторые продавцы или покупатели не пользуются услугами риелтора в таких сделках. В итоге могут случиться неприятности, если, например, в сделке есть несовершеннолетний собственник или один из жильцов не выписался из проданной квартиры. Не стоит забывать о правилах безопасности при покупке квартиры, а лучше всего доверять дорогостоящие решения профессионалам.

Такая недвижимость может стоить дороже, чем похожие квартиры на рынке. Продавцы знают, что многие готовы переплатить, чтобы скорее купить жилье. А ещё недвижимость со свободной продажей может стать замыкающим звеном в цепочке сделок, где люди одновременно и покупают и продают жилье — так называемой альтернативной сделке.

Цепочка продавцов и покупателей

Все эти названия обозначают, что хотя бы один участник сделки собирается продать недвижимость и одновременно купить другую. 

В самом простом случае в альтернативной сделке будет 2 квартиры и 3 участника:

  • Участник 1. У него есть деньги и он покупает квартиру
  • Участник 2. Продает старую и одновременно покупает новую квартиру
  • Участник 3. Только продает свою квартиру

Чаще всего основную сумму вносит Участник 1. Взамен он получает квартиру. Причем деньги он отдает не Участнику 2 — своему продавцу, а сразу Участнику 3. 

Самая простоя схема альтернативной сделки, стоимость квартир равна

Участник 2 не получает деньги от продажи своей квартиры. Если цена квартир одинакова, хотя такое бывает очень редко, все деньги прямиком отправляются Участнику 3.

Но обычно Участник 2 получает разницу в стоимости, если его квартира дороже той, которую он покупает. Или он сам доплачивает разницу продавцу — Участнику 3, когда покупает квартиру дороже.

Участник 2 покупает альтернативную квартиру с доплатой

Даже такая самая простая альтернативная сделка может занимать целый день. А чем больше участников и квартир в сделке, чем больше разница в стоимости квартир, тем сложнее сделка, тем дольше времени уходит на ее подготовку. Такие сделки не проводятся без грамотных риелторов и обязательной проверки каждого звена цепочки. Если хотя бы одна купля-продажа не состоится или будет оспорена, то вся сделка может развалиться, а участники потерпят убытки.

«Альтернатива подобрана» — это хорошо

Не всегда слово «альтернатива» значит, что ждать сделки придется долго. Если в объявлении написано, что сделка альтернативная и альтернатива подобрана, это означает, что цепочка уже полностью или частично собралась. 

Если вы при этом намерены только купить недвижимость, ничего одновременно не продавая, то возможно сделка пройдет быстро. При этом можно даже попробовать снизить цену. Чтобы ускорить процесс, продавец может пойти вам навстречу. 

Риелторы 80 уровня могут проводить сделки с 6-8 участниками одновременно. Но это очень редкие случаи. Сложность не только в том, чтобы организовать столько людей и всё оформить, при этом не допустив выхода из сделки участников. Важно еще, чтобы переход права собственности был зарегистрирован у всех одновременно и успешно.

Предлагаем ознакомиться:  Платят ли пенсионеры налог на землю или нет

Можно снизить цену, если у продавца уже подобрана альтернатива.

Юридическую чистоту недвижимости тщательно проверят, возможно даже не один риелтор. Участникам цепочки невыгодно, чтобы она распалась.

«Не пытайтесь повторить это дома». Такие сделки сложные в организации, долгие, более дорогие для участников. Ошибка, неправильное оформление документов, недостаточная проверка может привести к потере времени, денег или даже недвижимости.

Риск выхода участников. Договоренности в таких сделках сложнее закрепить, чем при прямой продаже. Один участник зависит от другого, а значит задаток, с его жестко регламентированными по закону условиями возврата, может быть рискован для продавца. Если сделка сорвётся даже не по его вине, он будет вынужден вернуть задаток в двойном размере. А так называемый аванс ничего не гарантирует. Юристы рекомендуют в таких случаях оформлять обеспечительный платеж. О том, что надо знать о его оформлении, а также о задатке и авансе, у нас есть отдельная статья.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Это самый простой вариант. Вы продаете свою квартиру, чтобы купить новую. Как правило, такой обмен получается не равноценным и приходится доплачивать.

Например, продаете однушку, чтобы добавить и купить двушку. В такой цепочке всего 2 квартиры и 3 стороны: вы, покупатель вашей квартиры и продавец квартиры, которую вы покупаете.

Налог при альтернативной сделке с недвижимостью

По документам вы получаете деньги за свою квартиру и передаете их продавцу нового жилья. На практике деньги сразу переходят от первого покупателя к конечному продавцу — если надо, вы просто доплачиваете разницу.

Пример из нашей практики — цепочка из 2 квартир

Кубинка 2 900 000 → Долгопрудный 5 500 000

Что продаем: 2-комнатную квартиру в Кубинке за 2,9 млн ₽.

Особенности сделки:  

  • в ипотеке Сбербанка с 2010 г.;
  • в совместной собственности мужа и жены;
  • родились две дочки — использовали маткапитал для частичного закрытия ипотеки;
  • дали обязательства Пенсионному фонду, что после выплаты ипотеки обязуются наделить всех членов семьи долями;
  • погасили ипотеку, сделали детей собственниками — теперь у квартиры 4 собственника по ¼ доли.

В 2018 г. семья решила продать квартиру и переехать в Долгопрудный к родителям. Новая квартира стоит почти в 2 раза дороже, наличных денег у семьи не хватает, поэтому решили взять новую ипотеку — первоначальный взнос будет с денег от продажи квартиры. В этом случае, альтернатива — единственный вариант.

Что мы сделали:

  • нашли покупателя на квартиру в Кубинке с ипотекой от Сбербанка;
  • оформляем семье ипотеку в том же отделении Сбербанка, что у покупателей;
  • после получения одобрения находим квартиру в Долгопрудном;
  • получает от банка письменное соглашение о наделении детей долями в новой ипотечной квартире;
  • получаем разрешение органов опеки на покупку квартиры.

Как прошла сделка:

  • подписали у нотариуса удостоверение на долевую собственность;
  • заложили в банке деньги в 2 ячейки за квартиры в Кубинке и Долгопрудном: в первую ячейку наличные и ипотеку покупателей Кубинки (2,9 млн), во вторую — разницу между ипотекой и стоимостью квартиры в Долгопрудном (2,6 млн);  
  • одновременно подписали 2 договора купли-продажи;
  • подписали кредитные договоры;
  • зарегистрировали семью в Долгопрудном;
  • отчитались перед органами опеки.

Обычно все гораздо сложнее, чем сделка с двумя квартирами: покупатель вашей квартиры и продавец квартиры, которую вы покупаете, тоже ищут альтернативные варианты.

Цепочка квартир — сделка, в которой продается сразу несколько альтернативных квартир. Продавец предыдущей квартиры одновременно является покупателем следующей квартиры в цепочке.

Если квартиры принадлежат супругам, в них прописаны дети, они куплены в ипотеку, количество участников сделки и возня с бумагами возрастает.

Иногда количество квартир в цепочке может быть 5-6, иногда до 10 квартиры это 10-20 и даже больше человек. На практике цепочки свыше 4 квартир встречаются редко — крупные цепочки стараются разбивать на более мелкие.

Налог при альтернативной сделке с недвижимостью

Чем длиннее цепочка участников сделки, тем больше вероятность, что что-то пойдет не так и сделка сорвется. Часто один из участников отказывается от сделки в самый последний момент: повышает цену, находит другой вариант, не находит деньги. Остальные участники не могут заключить договоры, им приходится ждать и искать нового участника сделки.

Предлагаем ознакомиться:  Налог на наследство и дарение отменен

Чтобы такого не случалось, в каждый договор купли-продажи добавляют условие об одновременной гос регистрации всех договоров: тогда если один договор не будет зарегистрирован, вся цепочка будет незаключенной.

В альтернативной сделке продать последовательно квартиры в цепочке нельзя — все договоры должны быть заключены одновременно в один день

Если так не сделать, сделка может сорваться или сильно затянуться. Формально все договоры купли-продажи в альтернативной сделке не связаны друг с другом — юридически независимы. Поэтому регистратор может зарегистрировать один переход права собственности и не зарегистрировать документы по другим квартирам — цепочка сорвется.

Например, в документах одного из участников будет ошибка и вся сделка будет приостановлена: никто не сможет забрать деньги или заехать в квартиры. Придется приостанавливать подписание остальных договоров и ждать пока ошибку исправят. Иногда регистрацию вообще нельзя провести: например, обнаруживается забытый собственник, который против продажи.

Если продавать квартиры последовательно, придется регистрировать каждую квартиру отдельно, каждый раз перекладывать деньги из ячейки в ячейку — это очень долго. Кроме того, если разорвать сделку во времени и не успеть сразу после продажи старой квартиры купить новую, придется тратиться на съемное жилье. Гораздо проще заключить все договоры сразу.

Чтобы не допустить срыва сделок, проще всего провести все сделки одновременно через нотариуса. Нотариально заверенные договоры не надо проверять Росреестру, срок регистрации короткий, а риск частичной регистрации сводится к нулю. Другой вариант — нанять исполнителя — специального юриста, который займется регистрацией всех договоров самостоятельно.

Чтобы цепочка покупателей и продавцом не продолжалась бесконечно, в сделке обязательно должны участвовать люди, которые просто покупают и просто продают квартиры, не приобретая ничего взамен

Налог при альтернативной сделке с недвижимостью

Часто в договоре при альтернативной продаже прописывают условие, что очередной продавец должен выбрать себе квартиру только в прямой продаже — чтобы цепочка остановилась.

Сделки с большим количеством квартир лучше разбить на части, иначе получится слишком длинная цепочка продаж с согласованием множества условия с большим количеством участников.

Пример из нашей практики — цепочка из 4 квартир

Москва — Голицыно — Одинцово — Люберцы.

Что продаем: 2-комнатную квартиру в Москве за 7,5 млн ₽.

Особенности сделки:  

  • квартира досталась семье от родителей жены;
  • квартира приватизирована;
  • прописаны отец, мать и дочка;
  • муж с женой развелись, муж отказался от приватизации в пользу жены и дочки;
  • муж живет в квартире и не хочет съезжать — у него есть право жить в квартире пожизненно, несмотря на отказ от своей доли.

Муж с женой договорились продать квартиру и купить каждому по отдельной новой. Если бы муж не отказался от своей доли, его доля стоила бы 2,5 млн. Но раз доли у него нет, они договорились с женой, что он получит столько, сколько необходимо для покупки.  В ситуации этой бывшей семьи альтернатива — единственный вариант.

Какую схему составили:

  • нашли покупателя на двушку в Москве — он покупает квартиру в ипотеку;
  • нашли квартиру в Голицыно для мужа (3,05 млн) и в Люберцах (4,075 млн) — для жены и ребенка;
  • собственник квартиры в Голицыно хочет продать жилье и купить новое в Одинцово;
  • находим для собственника квартиры в Голицыно альтернативу в Одинцово с 2 собственниками в долях по ½.
  • у найденного вариант бардак с документами: нет документа об основании собственности, техпаспорта, в ЕГРН нет номера квартиры, расходится площадь квартиры в разных документах;
  • исправляем проблему с документами с квартирой в Голицыно за неделю — без помощи агентства это заняло бы у собственника месяц;
  • у квартиры в Люберцах 1 собственник, он не ищет альтернативу, но у него непогашенная ипотека.

Что мы сделали:

  • составили план сделки, подготовили документы;
  • предоставили план сделки кредитному менеджеру в банке.

Как прошла сделка:

  • чтобы не ездить в банк для подписания кредитного договора, потом к нотариусу для заключения и обратно в банк, нашли нотариуса, который работает по номеру кредитного договора;
  • одновременно подписали договоры у нотариуса в Одинцово и Москве. Если квартира в долевой собственности, договор обязательно надо подписывать у нотариуса. Это стоит 25 000 — 30 000 ₽. При этом каждый договор надо подписывать в том районе, в котором расположена квартира — нотариусы работают территориально;
  • подписываем в банке, в котором у покупателя двушки в Москве ипотека,  договоры купли продажи с собственниками квартиры в Голицыно и Люберцах, а покупатель московской квартиры одновременно подписывает кредитный договор и закладную от банка;
  • банк подготовил 4 ячейки, в 3 из которых кладутся деньги ипотечного покупателя московской квартиры:

1 ячейка — 3,05 млн на покупку квартиры в Люберцах,

2 ячейка — 4,075 млн на покупку Голицынской квартиры

3 ячейка — 0,375 млн это разница от продажи московской квартиры, ее заберет собственница  московской двушки,

4 ячейку — продавец из Голицыно оставляет доплату за покупку квартиры в Одинцово.

У каждого участника сделки перекрестные условия доступа к ячейкам — чтобы забрать деньги, надо показать оригинал ЕГРН с отметкой о переходе права собственности и копии ЕГРН других участников;

  • пригласили выездного регистратора, на которого заранее сделали нотариальную доверенность на подачу документов в Росреестр;
  • через 9 рабочих дней участники сделки забрали свои деньги в банке;
  • подписали со всеми акты прием-передачи квартиры, передали старые документы, завершили сделку.

Альтернативные сделки с ипотечными квартирами

Если не хватает денег, чтобы доплатить за новую квартиру, приходится брать ипотеку или кредит.

Предлагаем ознакомиться:  Выписать ребнка через суд

Если покупаемая квартира в ипотеке, большинство банков позволяют клиентам переписывать задолженность на нового собственника, если вы проведете сделку через них.

Если продаете квартиру, купленную в ипотеку, сначала надо погасить долг перед банком

Главное условие — подписать договор до окончания срока одобрения кредитной заявки (обычно 3–4 месяца). За это время надо успеть продать свою квартиру и купить новую.

Обычно банк проверяет документы только той квартиры, которую покупает его клиент. Но иногда банки проверяют всю квартиры из цепочки. Если  банку не понравится одна из квартир в цепочке, он может отказать в выдаче кредита.

Как проходит сделка

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

В альтернативных сделках тот же порядок действий и набор документов, что и при обычной продаже

  1. Оцените свою квартиру, присмотрите несколько вариантов обмена, определите размер доплаты.
  1. Найдите покупателя на свою квартиру, оформите договор задатка
  1. Определитесь с новой квартирой, проверьте ее юридическую чистоту, оформите на нее задаток.
  1. Согласуйте сделку со всеми участниками, подготовьте нужное количество договоров
  1. Подготовьте денежные расчеты — арендуйте банковскую ячейку или переведите деньги на аккредитивный счет для основной суммы и доплаты.
  1. Подпишите договоры купли-продаж всех квартир одновременно
  2. Зарегистрируйте переход права собственности в МФЦ, получите деньги, подпишите акты приема-сдачи квартиры (передаточные акты).

Запомнить

  1. Альтернативная сделка — это когда вы одновременно продаете одну квартиру, чтобы купить другую.
  2. В альтернативных сделках может участвовать сколько угодно  собственников и квартир: деньги вносит покупатель первой квартиры цепочки, а получает их продавец последней.
  3. Альтернативные сделки сложно организовать — доверьте это только профессиональному агентству с хорошей репутацией.
  4. Все договоры в цепочке должны быть заключены одновременно в один день. Если так не сделать, сделка может сорваться или сильно затянуться.
  5. Чтобы цепочка покупателей и продавцом не продолжалась бесконечно, в сделке обязательно должны участвовать люди, которые просто покупают и просто продают квартиры, не приобретая ничего взамен.
  6. В альтернативных сделках тот же порядок действий и набор документов, что и при обычной продаже.
  7. Не продавайте квартиру, пока не подберете жилье взамен.
  8. Когда найдете всех участников, составьте план сделки: порядок действий, подписания документов и регистрации.
  9. Налоги при продаже квартиры через альтернативную сделку учитываются также, как и при обычной прямой продаже — 13% с дохода от продажи. Никакого взаимозачета дохода от продажи одной квартиры и затрат на покупку другой квартиры нет.
Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

Adblock detector