Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)


Обязательная и добровольная оценка стоимости имущества

Обязательные случаи проведения оценки имущества и бизнеса

Нормативное регулирование оценочной деятельности

Оценщик – это специалист, который имеет право проводить оценку и подписывать отчет об оценке недвижимости, транспортных средств, оборудования, предприятий, прав требования, работ и пр.

Деятельность оценщиков регламентируется Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrighten-GB

Оценочная деятельность регулируется государством, а также в значительной степени саморегулируемыми организациями.

Национальный совет по оценочной деятельности, созданный в Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» выполняет следующие функции:

  • формирование единых подходов к осуществлению оценочной деятельности;

  • координация деятельности оценщиков;

  • разработка федеральных стандартов и правил оценки.

Обязательные случаи оценки стоимости недвижимости

К объектам оценочной деятельности относятся:

  • все виды недвижимости;

  • транспортные средства;

  • ценные бумаги;

  • объекты интеллектуальной собственности;

  • бизнес (действующее предприятие);

  • машины и оборудование.

Перечень случаев обязательной оценки определен статьей 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Представляем следующий перечень случаев, когда проведение оценки объектов оценки является обязательным.

Объекты федеральной, региональной, муниципальной собственности

Вовлечение в сделку объектов, принадлежащих РФ, ее субъектам и муниципальным образованиям, требует проведения оценки в обязательном порядке.

при продаже объекта или ином отчуждении;

в целях приватизации, при передаче объекта в доверительное управление, в аренду;

при передаче объекта в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

при использовании объекта в качестве предмета залога;

Обязательные случаи проведения оценки имущества и бизнеса

при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами, находящимися в государственной собственности, собственности субъекта Федерации или муниципальной собственности.

при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных и муниципальных нужд;

при национализации имущества;

при ипотечном кредитовании;

для контроля за правильностью уплаты налогов — при спорах при исчислении налогооблагаемой базы;

в случаях обязательного страхования объекта оценки и определения ущерба, наступившего в результате страхового случая;

при составлении брачных контрактов и разделе имущества — при требовании одной или обеих сторон.

Другие случаи обязательной оценки

Здесь — все остальные случаи обязательной оценки, вытекающие из существующего на сегодняшний день законодательства.

При оплате акций неденежными средствами для определения рыночной стоимости вносимого в уставный капитал акционерного общества имущества. Ст. 34 ФЗ «Об акционерных обществах» от 26.12.95 № 208-ФЗ.

В случае выкупа акций акционерным обществом по требованию акционеров. Ст. 75 ФЗ «Об акционерных обществах» от 26.12.95 № 208-ФЗ.

В случае оплаты либо увеличения неденежным вкладом доли участника общества с ограниченной ответственностью на сумму более двухсот МРОТ. Ст. 15 п.2 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.12.98 № 14 — ФЗ.

В случае внесения паевого взноса в производственных кооперативах, превышающего двести пятьдесят МРОТ. Ст. 10 ФЗ «О производственных кооперативах» от 08.05.98 № 41 — ФЗ.

При выставлении на продажу Агентством по реструктуризации кредитных организаций активов или бизнеса кредитной организации, или продаже (переводе) активов реструктурируемой кредитной организации. Ст. 18, 19, 20 ФЗ «О реструктуризации кредитных организаций» от 08.07.99 № 144 — ФЗ.

Предлагаем ознакомиться:  Взыскание с физ лица долга образец возражений

При продаже предприятия либо части имущества должника в период внешнего управления, при продаже имущества в ходе конкурсного производства. Ст. 110, 111, 130, 132 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127 — ФЗ.

В других случаях оценка, в т. ч. повторная, может быть проведена оценщиком на основании соответствующего определения суда или решения таможенных или налоговых органов. Ст. 9 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 № 135 — ФЗ.

Этапы оценки стоимости недвижимости и их содержание Отчет об оценке и его содержание

Оценка недвижимости — это упорядоченный процесс, в основу которого положены принципы, рассмотренные ранее. Процесс оценки может быть разделен на 6 этапов:

  • 1. Определение проблемы.
  • 2. Составление плана и заключение договора на оценку.
  • 3. Сбор и подтверждение информации.
  • 4. Оценка недвижимости.
  • 5. Согласование результатов оценки.
  • 6. Отчет о результатах оценки.
  • 1. Определение проблемы. На данном этапе осуществляется:
    • — идентификация объекта, т.е. выясняются его наименование, инвентарный номер, местоположение и другие реквизиты, физические характеристики;
    • — выявление предмета оценки, т.е. того, что подлежит оценке — весь комплекс имущественных прав или их часть;
    • — определение даты оценки, т.к. различными будут даты осмотра, даты судебного разбирательства по поводу разделения имущественного комплекса, или даты осуществления продажи. Стоимость недвижимости будет разной в эти даты, т.к. сезонные колебания стоимости могут быть значительными;
    • — формирование цели и функции оценки, т.е. выяснение, что необходимо определять (рыночную, инвестиционную или иную стоимость объекта) и для выполнения какой функции (налогообложения, страхования, кредитования, продажи, аренды и т.д.);
    • — ознакомление заказчика с ограничивающими оценку условиями, что необходимо для защиты интересов, как заказчика, так и оценщика. Эти условия оговаривают какие данные о доходах, об амортизации используется, кто отвечает за их достоверность, кто проводит юридическую экспертизу прав собственности; как и кто обеспечивает конфиденциальность исходной и конечной информации; подчеркивается, что оценщик отражает в отчете свою точку зрения и не несет ответственности в отношении последующей реализации имущества т.д.
  • 2. Составление плана и заключение договора на оценку. После того как суть оценки осознана и зафиксирована, оценщик определяет возможные пути ее решения. С этой целью разрабатывается программа исследования, которая становится основой второго этапа, собственно «планом оценки». После чего заключается договор на проведение оценки.

В состав задач, решаемых на данном этапе, входят:

  • — предварительный визуальный осмотр объекта, знакомство с предысторией развития, выпускаемой продукцией, квалификацией работников, рыночной позицией, знакомство с администрацией и лицами, которые будут представлять заказчика;
  • — оценка необходимой информации и источников ее получения: управленческие подразделения заказчика, государственные и муниципальные органы управления, специальная справочная литература и периодические издания, коллеги-оценщики т.д.;
  • — определение группы экспертов-оценщиков, если объект большой и оценка одним лицом невозможна. В этом случае потребуются экономисты, юристы, технические эксперты, маркетологи, экологи и т.д.;
  • — составление задания на оценку, календарного плана, подготовка и подписание договора, в котором указываются действующие стороны, предмет договора; права, обязанности и ответственность сторон, стоимость работ, порядок их сдачи и оплаты, особые условия на случай возникновения форс-мажорных обстоятельств.
  • 3. Сбор и подтверждение информации. Надежность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. Если они неточны, трудно дать обоснованное заключение. В связи с этим оценщик должен собрать информацию, подтверждающую его выводы в отчете или анализе.
Предлагаем ознакомиться:  Курсы по агентским договорам

В профессиональной практике оценщиков сложилась определенная система отбора необходимой информации. Суть ее заключается в том, что собранные данные должны:

  • — непосредственно касаться оцениваемого объекта и быть достаточно свежими и конкретными;
  • — подтверждаться личным осмотром объекта оценщиком или осведомленными лицами (экспертами);
  • — быть сопоставимыми с данными о сходных объектах, имеющихся на рынке;
  • — предусматривать возможность корректировки, если в процессе сбора информации допущены несоответствия или отклонения от фактических значений;
  • — соотноситься с профессиональным опытом оценщика.
  • 4. Оценка недвижимости. На данном этапе, на основе информации полученной на предшествующем этапе, осуществляется собственно оценка недвижимости. Для получения более объективной оценки рекомендуется определять стоимость объекта недвижимости, применяя как можно большее число методов, ограниченное лишь отсутствием необходимой информации. Все подходы базируются на информации, собранной на одном и том же рынке, но в каждом из них отражены различные стороны этого рынка и, в связи с этим, результаты расчетов могут значительно различаться. Окончательный вывод оценщик делает на основании согласования результатов оценки, полученных различными методами.
  • 5. Согласование результатов оценки. Результаты, полученные в трех подходах — сравнительном, доходном, затратном должны быть сведены в единую величину. Следует подчеркнуть, что согласование — это не механическое усреднение результатов оценки по различным методикам, а процесс, основанный на логических рассуждениях, выводах и решениях.
  • 6. Отчет о результатах оценки. Оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, которые он затем передаст заказчику. В зависимости от условий договора этот отчет может быть простым письмом, составленным по стандартной форме, или подробным письменным докладом. В любом случае он не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Чаще всего отчеты об оценке используются в коммерческих целях, когда достаточно сокращенной формы отчета об оценке. Тем не менее он должен содержать полную информацию с определением базы оценки. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки, используемые нормативные и инструктивные материалы, включая стандарты оценки, цели и задачи ее проведения, иные сведения необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов, отраженных в отчете.

Отчет об оценке объекта недвижимости содержит сертификат рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

В соответствии с законодательством стоимость, отраженная в отчете об оценке, может быть признана и рекомендована для осуществления операций с недвижимостью, если с даты составления отчета до даты совершения сделки или иного акта с объектом прошло не более 6 месяцев.

Таким образом, отчет об оценке объекта недвижимости документирует его стоимость в соответствии с поставленными целями оценки.

— Здания, сооружения, жилые помещения (дома, квартиры, коттеджи)- Земельные участки, леса- Воздушные, космические, морские или речные суда- Движимое имущество- Машины и оборудование- Транспортные средства

Предлагаем ознакомиться:  Белые пятна агентского договора. Регулирование отношений агента и принципала.

Бизнес

Обязательные случаи проведения оценки имущества и бизнеса

— Переоценка бизнеса- Акции и другие первичные и производственные ценные бумаги- Доли и паи

— Торговая марка- Патенты- Гудвилл- Ноу-хау

Слишком много операций проходят при помощи добровольной оценки. Управленческие
решения на сегодняшний день принимаются только на многостороннем анализе рыночной
ситуации. Продуктивность этих решений в большинстве случаев зависит от объективной
оценки стоимости. Только опираясь на ее результаты, Вы имеете возможность рассчитывать
на максимальную отдачу от операций с Вашим имуществом.

Договор по оказанию оценочных услуг

Статьей 10 Закона N 135-ФЗ определены обязательные требования к договору по оказанию оценочных услуг.

Так договор по оказанию оценочных услуг должен содержать:

  • основания заключения договора;

  • вид объекта оценки;

  • вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

  • денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

  • сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.

В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Требования к деятельности профессиональных оценщиков

К деятельности профессиональных оценщиков в Российской Федерации предъявляют следующие требования.

Оценщик – физическое лицо должен соответствовать одной или нескольким установленным квалификационным характеристикам.

Юридическое лицо, оказывающее услуги по оценочной деятельности должно иметь в штате не менее двух лиц-оценщиков.

Оценочная деятельность для физического лица должна отвечать следующим требованиям:

  • соблюдение законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;

  • государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя;

  • наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченным Правительством Российской Федерации органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности профессиональными образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки работников.

Оценочная деятельность для юридического лица должна отвечать следующим требованиям:

  • соблюдение законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;

  • государственная регистрация в качестве юридического лица;

  • наличие в штате юридического лица не менее одного работника, для которого данное юридическое лицо является основным местом работы и который имеет документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности.

Оценщики в обязательном порядке страхуют свою профессиональную ответственность.

Методы оценки

Под методом оценки понимают последовательность процедур, которые позволяют на основе рассчитать стоимость объекта оценки.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressen-GB

На практике применяются следующие методы оценки объектов:

  1. Доходный метод, основанный на расчете ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

  2. Затратный метод, основанный на расчете затрат, которые необходимы для воспроизводства или замещения объекта оценки. При этом   учитываются износ и устаревание объекта оценки.

  3. Сравнительный подход, основанный на сравнении оцениваемого объекта с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

Adblock detector