Оформление в собственность комнаты - советы адвокатов и юристов

Оформить комнату в собственность

А хозяин кто?

В соответствии с Жилищным кодексом РФ одним из видов жилого помещения является комната. Ею признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (п. 4 ст. 16 ЖК РФ). В одной коммунальной квартире часть комнат может принадлежать гражданам на праве собственности, другая часть может принадлежать на праве собственности государству, муниципальным органам, а граждане проживают там на основании договора социального найма. В обособленной квартире такое невозможно: либо все собственники, либо все наниматели.

Все остальное имущество в коммуналке относится к общему имуществу. И именно данное обстоятельство и определяет особенности владения, пользования и распоряжения коммунальной квартирой. Поскольку есть общее имущество, то приходится соблюдать интересы других сособственников и учитывать их при продаже жилья, сдаче его в аренду, «регистрации» других граждан, да и вообще – при проживании.

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Чтобы продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, собственнику нужно:

  1. Определить условия продажи, включая цену;
  2. Оформить (желательно в нотариальном порядке) извещение об условиях продажи, в котором указывается назначенная цена, и направить его всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире;
  3. Собрать пакет документов, требуемый для продажи жилой недвижимости;
  4. Если комната принадлежит несколькими собственникам, нужно оформить от них разрешение на продажу общей комнаты, заверенное нотариусом;
  5. Выписать всех жильцов из комнаты и взять соответствующую справку о выписке в паспортном столе;
  6. Оформить договор купли-продажи комнаты и заключить сделку.

Собственнику для регистрации продажи комнаты требуется собрать следующие документы:

  • паспорта всех граждан, участвующих в соответствующей сделке купли-продажи;
  • справку о выписке жильцов из комнаты в коммунальной квартире;
  • извещение о намерении продать комнату с указанными в нем условиями продажи и ценой комнаты, разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире (это необходимо, если покупателем является постороннее лицо, а не один из соседей);
  • договор купли – продажи;
  • выписку из БТИ с экспликацией;
  • кадастровый план отчуждаемого жилого помещения;
  • акт приема – передачи комнаты;
  • правоустанавливающую документацию на комнату;
  • нотариальное разрешение на совершение продажи от других собственников комнаты;
  • разрешение органов опеки, если одним из собственников продаваемой комнаты является несовершеннолетний.

Сложнее обстоит ситуация, если соседи намеренно препятствуют продаже комнаты или существуют другие объективные причины, когда направить извещение проблематично (к примеру, соседи не проживают в данной коммунальной квартире и найти их невозможно).

Соседи-собственники, по каким-то причинам не желающие, чтобы одна из комнат была продана постороннему лицу, могут намеренно избегать получения письменного уведомления о продаже комнаты. Соответственно, при отсутствии отметки о получении данного документа, продавец не может реализовать свое право на продажу недвижимой собственности.

Самый лучший способ урегулирования такого вопроса – все-таки попытаться (через нотариуса, курьерскую службу или иным способом) вручить составленное извещение. Если это невозможно, можно оформить договор дарения вместо договора купли-продажи.

В рамках этой схемы, продавец комнаты может поступить следующим образом:

  • получить деньги от покупателя, но оформить не договор купли-продажи, а договор дарения;
  • оформить договор дарения лишь на маленькую часть от своей доли на имя потенциального покупателя, а потом предложить ему как своему соседу по коммунальной квартире, ставшему полноправным собственником доли, выкупить всю комнату.

Используя эти схемы, стоит учесть, что такая сделка по требованию соседей может быть признана ничтожной, хотя притворность сделки в данном случае соседям будет весьма сложно доказать. Тем не менее, постарайтесь, по возможности, использовать законный механизм продажи комнаты в общей коммунальной квартире.

Где мое, и где – общее

В соответствии с п. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Это общее имущество собственников (кухня, санузел, коридор и пр.). Размер доли в праве общей собственности на общее имущество пропорционален размеру площади комнаты.

Как гласит ЖК РФ, собственник комнаты в коммунальной квартире несет бремя содержания общего имущества, если иное не предусмотрено Федеральным законом или договором. То есть владелец комнаты должен финансово участвовать в содержании общего имущества в соответствии с принадлежащей ему долей. А сколько кому платить за коммунальные услуги тут уже ЕИРЦ сам все посчитает. Если же нужно соседям скинуться на лампочки, тряпки и краску, то, как правило, расходы делят поровну.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

– доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире «следует судьбе» права собственности на такую комнату (продали комнату – значит, передали и все права на общее имущество);

Продажа комнаты в коммунальной квартире

– при переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника;

– собственник комнаты не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

– собственник комнаты не может отчуждать свою долю на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на комнату. Иными словами, нельзя продать комнату, а общее имущество оставить за собой.

Как получить согласие соседей

В большинстве случаев загвоздка при продаже одной из комнат в общей коммунальной квартире состоит как раз в обеспечении преимущественного права соседей на продажу жилья, так как многие соседи специально затягивают процесс продажи.

Сразу стоит отметить, что согласие соседей в коммунальной квартире на продажу одной из комнат, совсем не обязательно. Продавцу нужно лишь иметь доказательства того, что он выполнил требование закона и в первую очередь предложил соседям выкупить его комнату. Для этого продавцу нужно в письменной форме уведомить о намерении продажи комнаты:

  • соседей, являющихся собственниками других приватизированных комнат в общей коммунальной квартире;
  • районную администрацию или полномочный Жилищный комитет – если кто-то из соседей-собственников проживает в коммунальной квартире по соглашению социального найма (в данном случае собственником с юридической точки зрения считается муниципальное образование);
  • отдел опеки и попечительства района – если собственником одной либо нескольких комнат в общей коммунальной квартире является инвалид или несовершеннолетний гражданин.

Извещение соседей о намерении продажи комнаты с указанием назначенной цены и условий продажи можно оформить двумя способами:

  • самостоятельно составить извещение в письменной форме и отправить соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением;
  • воспользоваться помощью нотариуса для оформления соответствующего извещения.

Продавец может в своем извещении обратиться к соседям-собственникам по коммунальной квартире с просьбой письменно отказаться от покупки соответствующей комнаты. Если такой отказ получен, он должен быть оформлен или в регистрирующем органе, или заверен у нотариуса. В данном случае продавец может уже не соблюдать установленный законом месячный срок для изъявления соседями желания купить предложенную им комнату.

Если соседи не дали ответ в течение 30 дней, то есть срока, установленного законом, с даты получения извещения, это приравнивается к отказу. С этого времени собственник комнаты может продавать свою недвижимость без согласия соседей.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Если кто-то из соседей изъявил желание приобрести комнату, то продавец не имеет права продать свое жилье в коммунальной квартире постороннему лицу. В данном случае необходимо заключение соглашения купли-продажи именно с соседом.

Оформить комнату в собственность

Возможна ситуация, когда сразу несколько соседей-собственников комнат в общей коммунальной квартире дают согласие на приобретение отчуждаемой комнаты. В указанном случае вопрос, кому продать комнату, должен решаться по желанию продавца, поскольку право преимущественной покупки действует лишь при намерении продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, постороннему лицу.

Соседи-собственники имеют преимущественное право только на покупку квартиры, никаких других прерогатив (относительно цены или условий покупки) у них не существует. Это означает, что соседи могут купить комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, только за ту цену, которая установлена продавцом.

Предлагаем ознакомиться:  Переносится ли неотгуленный отпуск на следующий год

Однако собственнику отчуждаемой комнаты нужно учитывать важный правовой нюанс: он может продать свою долю (комнату) постороннему лицу только по цене, указанной в извещении, либо по более высокой цене. Если квартира будет продана по более низкой цене, соседи могут оспорить в дальнейшем правомерность сделки.

В данном случае нужно быть внимательным и покупателю соответствующей комнаты. В договоре должна быть проставлена реальная цена сделки. Многие продавцы, желая избежать налогообложения, предлагают в договоре указать заниженную цену недвижимости. Согласившись на такие условия, покупатель комнаты подвергает себя существенному риску, поскольку сделка по желанию соседей (если цена в соглашении купли-продажи ниже, чем в извещении) может быть оспорена.

Правила честной продажи

1. По праву собственника

Чтобы продать комнату, необходимо, чтобы она принадлежала вам на праве собственности (приобрели комнату путем приватизации или по наследству, по договору купли-продажи или дарения). Право собственности на комнату подтверждается свидетельством о праве собственности и документом-основанием приобретения права собственности на комнату (договор купли-продажи или дарения, либо свидетельство о праве на наследство соответственно).

2. По праву соседа

Закон предусматривает право преимущественной покупки, которое имеют собственники других комнат в коммунальной квартире (ваши соседи – в случае, если их комнаты находятся в собственности, или государство в лице муниципального органа, если ваши соседи занимают комнаты по договору социального найма). Вы, как обладатель доли в праве общей собственности, прежде, чем продать свою комнату человеку «с улицы», обязаны сначала предложить приобрести ее собственникам других комнат в данной квартире.

Для этого нужно оформить свое предложение о продаже в письменной форме. Продавец пишет письмо, где указывает все существенные условия будущей сделки: цена продажи, условия оплаты и т. д. Для того, чтобы продавца не обвинили в невыполнении условия об извещении других сособственников, лучше всего отправить письмо по почте по последнему известному месту жительства сособственника (заказное письмо с уведомлением о вручении).

Если остальные собственники откажутся от покупки (дадут письменный отказ) или не приобретут продаваемую комнату в течение 1 месяца, то продавец вправе продать ее любому третьему лицу.

Свой отказ от покупки соседи могут заверить у нотариуса или же непосредственно при регистрации сделки и права собственности, то есть в «регистрационной палате». При этом совсем необязательно выжидать месячный срок. Отказ от покупки может быть выдан и раньше.

Ваши соседи не хотят писать отказ от покупки? Дождитесь истечения 1 месяца с момента их извещения, после чего имеете полное право продать комнату любому лицу. Главное, чтобы в случае судебного разбирательства вы смогли доказать, что в надлежащей форме известили их о продаже.

Комната в коммуналке: инструкция к применению

Если собственником комнаты является несовершеннолетний, то отказ от преимущественного права покупки должен быть дан только с предварительного согласия органа опеки и попечительства.

Также помните: в случае, когда продавец решил продать комнату одному из собственников коммунальной квартиры, соблюдать правило о преимущественной покупке, то есть извещать других сособственников, не нужно.

Если собственник не уведомил других сособственников о продаже, то с регистрацию сделки могут приостановить.

В соответствии со ст. 24 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю.

Такими могут быть документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Если у вас не будет документа, подтверждающего отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, то регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если такой срок не истек на день подачи заявления о государственной регистрации.

3. По праву опоздавшего

Даже если сделка прошла регистрацию без извещения остальных участников-сособственников, любой из них вправе в течение трех месяцев после продажи требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Что же делать тем, кто опоздал подать соответствующий иск в отведенные законом три месяца?

Проживание в коммунальной квартире

Одни считают, что срок 3 месяца является пресекательным. В судебной практике под пресекательным понимается срок существования самого права. Истечением этого срока прекращается действие права независимо от того, заявила ли сторона о применении данного срока. Восстановлению он не подлежит.

Однако есть и другая позиция. Она стала превалирующей с принятием постановления пленума Верховного суда РФ № 10, пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В п. 14 данного постановления суд разъясняет, что исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ (восстановление срока исковой давности) этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Оформление в собственность комнаты - вопросы и ответы

1. Правоустанавливающие документы на комнату (свидетельство о праве собственности и документ-основание, по которому было приобретено право собственнности (договор дарения, передачи, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.п.);

2. Документы БТИ (экспликация, кадастровый план);

3. Расширенная выписка из домовой книги (действует 1 месяц);

4. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам (если комната получена в собственность по договору дарения, свидетельству о праве на наследство);

5. Присутствие с паспортом или нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) (если таковые имеются) на отчуждение или приобретение недвижимого имущества (обязательно свидетельство о заключении брака);

6. Если в сделке участвуют несовершеннолетние (являются собственниками), то нужна справка из органов опеки и попечительства о согласии на отчуждение или приобретение жилого помещения (обязательно свидетельство о рождении);

7. Присутствие с паспортом или нотариально удостоверенное заявление об отказе от преимущественного права покупки отчуждаемого недвижимого имущества остальных собственников (соседей);

8. Заявление (бланк выдается в Управлении Федеральной Регистрационной службы);

9. Квитанция об оплате госпошлины (с каждой стороны сделки);

10. Присутствие сторон сделки с паспортами либо их уполномоченных представителей по нотариально удостоверенной доверенности (нужны будут копии паспортов сторон договора);

Указанный выше пакет документов подается в УФРС.

Что хочу и что могу

Хозяин вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц.

– Собственник вправе сдавать комнату по договору найма (или договору аренды юридическим лицам). При этом разрешение от других собственников и соседей по коммуналке не требуется, подобных указаний законодательство РФ не содержит.

– Нет в законе ограничений по числу арендаторов в комнате. Однако избыточное количество проживающих нанимателей можно расценивать как нарушение прав других собственников коммунальной квартиры. Кому понравится по утрам отстаивать очередь в ванну из-за незваных гостей?

Предлагаем ознакомиться:  На каком основании не возникает право собственности

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

– Запретить соседям принимать у себя гостей никто не может. Но если такие гости нарушают ночной покой соседей, то в столице действует Закон от 12.07.2002 № 42 «О соблюдении покоя граждан и тишины в ночное время в городе Москве». В соответствии с ним ночным временем считается период с 23 до 7 часов.

а) использование телевизоров, радиоприемников, магнитофонов и других звуковоспроизводящих устройств, а также устройств звукоусиления, в том числе установленных на транспортных средствах, объектах мелкорозничной торговли – киосках, павильонах, лотках, повлекшее за собой нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;

б) игра на музыкальных инструментах, крики, свист, пение, а также иные действия, сопровождающиеся звуками, повлекшими за собой нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;

в) использование звуковых сигналов охранной сигнализации автомобилей, повлекшее за собой нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;

г) использование пиротехнических средств, повлекшее за собой нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;

д) производство ремонтных, строительных, разгрузочно-погрузочных работ, повлекшее за собой нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;

е) иные действия, повлекшие за собой нарушение покоя граждан и тишины в ночное время на защищаемых территориях и в защищаемых помещениях в городе Москве.

За нарушение тишины грозит предупреждение или штраф: на граждан – в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на должностных лиц – от четырех до восьми тысяч рублей; на юридических лиц – от сорока тысяч до восьмидесяти тысяч рублей.

– Сторонникам здорового образа жизни вряд ли понравится сигаретный дым на общей кухне.

К сведению для них: В России принят и действует Федеральный закон от 10.07.2001 № 87-ФЗ «Об ограничении курения табака». Но, несмотря на данный закон, курение в коммунальной квартире не запрещено.

В соответствии с данным законом запрещается курение на рабочем месте, в городском и пригородном транспорте, на воздушном транспорте при продолжительности полета менее трех часов, в закрытых спортивных сооружениях, организациях здравоохранения, организациях культуры, на территориях и в помещениях образовательных организаций, в помещениях, занимаемых органами государственной власти.

Как видите, запрет на курение не распространяется на жилые помещения, в частности, на коммунальные квартиры. Правда, готовится закон, который ужесточает требования к курящим, в том числе и в жилых помещениях. Но пока, да и в дальнейшем, решать проблему соседям придется полюбовно. Предпринять какие-либо законные меры воздействия не получится, потому как таких мер пока в России не предусмотрено.

День регистрации

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Если у вас, как у собственника комнаты, возникла необходимость зарегистрировать на своей жилплощади кого бы то ни было, то заручаться на это согласием соседей необходимости нет. Другое дело, когда комната не приватизирована. В этом случае потребуется разрешение от наймодателя, который вправе запретить вселение, если площадь жилья на каждого проживающего составит менее 18 кв. м. Однако данное ограничение не касается несовершеннолетних детей, которые вселяются к своим родителям.

Принципиальных отличий по пакету документов для «прописки» в коммунальной квартире нет. Для регистрации по месту жительства необходимы:– документ, удостоверяющий личность;– заявление установленной формы;– документ, являющийся основанием для вселения в жилое помещение (например, свидетельство о собственности).

Для регистрации по месту пребывания (временная «прописка») понадобятся:– документ, удостоверяющий личность;– заявление установленной формы;– документ, являющийся основанием для временного проживания гражданина в указанном жилом помещении (договоры найма (поднайма), социального найма жилого помещения или заявление лица, предоставляющего гражданину жилое помещение).

Налетай, освободилась

В соответствии со ст. 37 Закона г. Москвы от 14.06.2006 года № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» освободившаяся комната предоставляется в пользование или в собственность проживающим в квартире нанимателям или собственникам, которые признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий (встали на жилищный учет до 1 марта 2005 года) или жилых помещениях (встали на учет после 1 марта 2005 года).

Если таковых среди проживающих нет, то комната предоставляется в пользование или приобретается в собственность нанимателями и собственниками, которые занимают жилые помещения менее установленной нормы предоставления (18 кв. м) на каждого члена семьи, проживают в городе Москве по месту жительства на законных основаниях в сложности не менее 10 лет и не ухудшали свои жилищные условия более пяти лет.

Освободившиеся комнаты предоставляются в пользование или приобретаются в собственность при условии, что обеспечение площадью жилого помещения граждан, которым данные комнаты предоставляются, будет не менее нормы предоставления на одного человека (18 кв. м) и не более размеров площади жилого помещения, установленных законом.

1) на семью, состоящую из супругов, – однокомнатная квартира площадью до 44 квадратных метров;

2) на семью, состоящую из двух граждан, не являющихся супругами, – двухкомнатная квартира площадью до 50 квадратных метров;

3) на семью из трех граждан, в составе которой есть супруги, – двухкомнатная квартира площадью до 62 квадратных метров;

4) на семью из трех граждан, в составе которой нет супругов, – трехкомнатная квартира площадью до 74 квадратных метров;

5) на семью из четырех и более граждан – жилое помещение площадью по 18 квадратных метров на одного члена семьи (получившийся размер жилого помещения может быть увеличен не более чем на 9 квадратных метров).

Если нет «нуждающихся», то любой вправе выкупить комнату по рыночной стоимости.

Надежный актив для капитала

Как правило, комнаты в Москве покупают приезжие для того, чтобы «закрепиться» в столице: для прописки, в надежде на снос, расселение и т.д.

Однако, как отмечают риелторы БН «Агент 002», нередко комнаты покупают с целью вложения средств, если не хватает на квартиру. Кроме того, многие московские пенсионеры разменивают квартиры в столице на вариант в области и комнату, чтобы ее сдавать.

Цены в Москве начинаются от 1,6 млн рублей – за такую сумму можно купить комнату площадью 9 кв. м в трехкомнатной квартире в спальном районе. Сильно влияет на стоимость комнат не район и не площадь (как это характерно для квартир), а количество других проживающих лиц – таким образом, комната в «двушке» будет дороже комнаты в четырехкомнатной квартире.

Самая дорогая московская комната расположена в коммунальной квартире площадью 140 кв.м на Петровке, она продается за 7 млн рублей, в квартире еще 3 лицевых счета.

В Подмосковье можно найти комнату стоимостью от 600 тыс. рублей – правда, в деревянном доме с удобствами во дворе. Хороший же вариант можно подобрать в пределах 50-километровой зоны за 1 млн рублей.

Для покупки комнаты можно взять ипотеку, однако круг банков, занимающихся кредитованием таких объектов, очень узок, поскольку банки считают данный вид недвижимости неликвидным. Однако большое значение имеет тот факт, становится ли заемщик собственником всей квартиры, например, приобретая у соседей последнюю комнату, или с помощью ипотеки требуется купить одну из комнат, так как в первом случае банк получит в залог всю квартиру.

По данным НБИК (Независимое Бюро Ипотечного Кредитования), чтобы купить комнату по ипотеке, достаточно располагать 10% собственных средств на первоначальный взнос, минимальная ставка, на которую сможет рассчитывать заемщик (при первоначальном взносе от 25% и сроке кредита – 5 лет) – 11%, средняя ставка для кредита на 15 лет – 11,9%. Таким образом, имея 200 000 рублей, можно получить ипотечный кредит на 15 лет, а ежемесячный платеж составит 21 847,36 руб.

Сумма покупки, руб. 2 000 000,00
Доля, вносимая покупателем,% 10,00% (200 000 руб.)
Сумма кредита, руб. 1 800 000,00
Процентная ставка 11,90
Период кредитования, мес. 180,00
Ежемесячный платеж, руб. 21 487,36

Кроме того, купить комнату можно и с помощью потребительского кредита (максимальный размер его – 3 млн рублей, потребуются 2 поручителя). На практике заемщик может рассчитывать лишь на 1 млн рублей, а ставки и сроки здесь несравнимо выше, чем при ипотечных кредитах. Исходя из стоимости комнаты в Москве в 2 млн рублей заемщику нужно располагать 1 млн рублей соб-ственных средств. Можно рассчитывать на потребительский кредит на 5 лет под ставку 11–26%, но в среднем ставка будет 19-20%.

Екатерина Дагинова

Предлагаем ознакомиться:  Как оформить доверенность на сдачу квартиры

Варианты

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Есть несколько вариантов: можете обратиться к нотариусу, заключить соглашение в простой письменной форме или составить его в риелторском агентстве.

В МФЦ и Росреестре так же оказывают услугу по составлению типового соглашения.

Дарение бывает разным.

Безусловным и условным, отложенным и реальным, с определенными ограничениями одаряемого в правах или на условиях получения возмездного дара. Все эти условия должны быть так же учтены и прописаны в соглашении.

Наиболее распространено реальное безусловное дарение, при котором владелец имущества дарит его другому лицу без каких-либо компенсаций или особых условий пользования недвижимостью.

Если, к примеру, хотите сохранить прописку в этой недвижимости – этот пункт должен быть отражен в контракте. Такой пункт и является условием. Точная формулировка звучит так: вы на условии сохранения прописки дарите гражданину такому-то свою недвижимость.

О том, как составить дарственную с пожизненным проживанием дарителя, читайте в нашей статье.

Он может проживать в ней, вести хозяйство, прописаться сам и прописать других людей. Выписать вас без вашего согласия он не может.

Если одаряемый нарушает условия, можно обратиться в суд и оспорить процедуру, признав ее недействительной.

Договор дарения комнат в коммунальной квартире образец.

Кто должен присутствовать?

На сделке должны присутствовать лица, имеющие имущественные права на передаваемый объект. Если состоите в браке и недвижимость была куплена в этот период, обязательно потребуется присутствие партнера.

Кроме вас, обязательно присутствие одаряемого и его супруга, если он состоит в браке. От него так же потребуется согласие на принятие дара.

Если собственником является ребенок старше 14 лет, а вы его законный представитель – его присутствие при подписании контракта так же необходимо.

Присутствие соседей-совладельцев по коммуналке не требуется.

Как оформить?

В процедуре нет особенных сложностей, но, как и в любой юридической сделке, требуется внимательность к мелочам. Давайте подробно разберемся, как оформить и что для этого потребуется.

С чего начать?

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Подготовка начинается с изъявления желания подарить имеющееся имущество. Для начала обсудите этот вопрос с одаряемым – готов ли он принять дар и обязательства по его содержанию на себя, не против ли его супруг или супруга.

Так же переговорите со своей второй половинкой, если она есть – ведь ее

согласие

потребуется предоставить на сделке.

Если все в порядке, следует определиться, какой договор вы будете заключать:

  • нотариальный;
  • в простой письменной форме;
  • с определенными условиями;
  • типовой в Росреестре.

После этого наступает самый длительный этап подготовки – сбор необходимого пакета документов.

Основные бумаги для дарения – это право на собственно недвижимость, согласия всех сторон-участников сделки и сам договор.

Для передачи комнаты в дар она должна быть выделенной, квартира иметь статус коммунальной.

В противном случае, происходит передача в дар доли – выделенной или в общей собственности.

От вас потребуются:

  • паспорта обеих сторон соглашения – Дарителя и Одаряемого;
  • заполненное соглашение в трех экземплярах – если не планируете составлять его у нотариуса;
  • свидетельство на собственность;
  • документ, на основании которого возникло право собственности на объект: дарственная, приватизации, мены, купли-продажи или свидетельство о наследстве;
  • выписка из домовой книги, подтверждающая состав прописанных на площади граждан;
  • согласие супругов на сделку – как со стороны дарителя, так и со стороны одаряемого;
  • если недвижимость передается в дар не родственнику, а третьему лицу – согласия сособственников квартиры;
  • документы, подтверждающие отсутствие обременений на объекте – выписка из ЕГРП;
  • кадастровый и технический паспорт помещения;
  • справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам и копия выписки о состоянии финансово-лицевого счета.

Как правило, большинство этих документов уже есть в наличии у собственника жилья.

Из бумаг с ограниченным сроком действия можно отметить только выписку ЕГРП и справки об отсутствии задолженностей. Они действительны в течении 30 дней.

Куда обратиться?

Когда все документы собраны, даритель встает перед выбором – составить соглашение самостоятельно, или обратиться к компетентным лицам.

Если не хотите лишней головной боли – выбирайте нотариуса или агентство недвижимости, где составят контракт с соблюдением всех ваших требований.

О стоимости оформления передачи в дар имущества у нотариуса читайте в нашей статье.

Договор можно подготовить самостоятельно. В регистрационной палате так же есть услуга по его составлению, где используется типовой образец.

Выбор остается за вами. Юридическую силу будет иметь и тот, что составлен в простой письменной форме, и соглашение, оформленное у нотариуса.

О том, как расторгнуть дарственную квартиры, вы можете узнать из нашей статьи.

Основное требование, которое необходимо соблюдать при самостоятельной подготовке – это безвозмездность.

В соглашении не может быть пунктов о материальной компенсации за долю, ответном обязательном даре со стороны третьей стороны или иных, нарушающих сам принцип подобных документов.

В дарственнойобязательно указываются:

  • дата и место подписания документа;
  • данные об объекте, передаваемом в дар – площадь, основание возникновения права собственности, полный адрес и номер комнаты, техническое состояние;
  • паспортные данные обеих сторон сделки и адреса их регистрации;
  • пункт о безвозмездной передаче собственности – обязателен;
  • стандартные пункты, регламентирующие отношения сторон;
  • дополнительные условия, если есть.

Срок оформления сделки у нотариуса или в Росреестре не превышает 2 часов, при условии, что для подготовки соглашения были предоставлены все необходимые документы.

После подписания необходимо зарегистрировать переход права собственности к одаряемому.

Для этого соглашение вместе с перечисленными выше документами можно подать в многофункциональный центр – МФЦ, или Росреестр, он же – регистрационная палата.

Сроки регистрации договора составляют от 10 до 30 рабочих дней.

Стоимость дарения при самостоятельном составлении документа – бесплатно, при оформлении у нотариуса – от 2 до 4 тысяч рублей, при составлении в Росреестре – от 1,5 до 3 тысяч рублей. Госпошлина за регистрацию соглашения на настоящий момент составляет 2000 рублей.

Отказать в регистрации могут в нескольких случаях: при наличии обременения на объекте, недостаточности документов или отсутствии согласий супругов либо совладельцев жилья, при наличии задолженности по коммунальным платежам.

Так же основанием для отказа в регистрации сделки могут послужить пункты, предполагающие материальную компенсацию дара.

Особенности данного вида сделок

У дарения комнаты и долей в них существуют свои нюансы, на которые стоит обратить внимание перед заключением контракта. Давайте рассмотрим их подробно.

Как заключить дарственную на долю комнаты в коммунальной квартире? Обычно такой дар производится для оформления прописки одаряемому.

Если оформляется микро-доля, как правило, она не предполагает права проживания. Если доля составляет более 1/3, у принявшего дар возникает право на проживание там.

Для дарения доли обычно не требуется согласия других владельцев комнат. Часто способ отчуждения объекта по долям используют в тех случаях, когда от соседей невозможно получить согласие на прописку родственника или на передачу объекта в дар.

В договоре передачи прав на долю важно указать, что дарится не целая комната, а доля в ней, и указать ее размер.

Узнайте на нашем сайте о порядке дарения доли жилплощади близкому родственнику, в частности о том, где лучше оформить сделку и как составить договор дарения.

Комнаты в общежитии

Обратите внимание на следующий нюанс – она должна быть приватизирована.

Приватизации обычно предшествует заключение владельца общежития с жильцами договора социального найма.

Оба этих соглашения должны быть у вас на руках, а права на имущество оформлены документально – с получением свидетельства на собственность. Контракт полностью аналогичен стандартному.

Родственнику

При оформлении дара родственнику есть два положительных момента. Во-первых, в данном случае не требуется согласия соседей по коммунальной квартире. Они не имеют права оспорить такую сделку в судебном порядке.

Во-вторых, при передаче жилья в дар родственнику последний не платит налог на дарение, который составляет 13% от стоимости объекта.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Документальное оформление – стандартное.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

Adblock detector