Примеры продажи земельного участка у сельхозпредприятий бухгалтерские проводки - Адвокат Cагулин

Примеры продажи земельного участка у сельхозпредприятий бухгалтерские проводки

Бухучет земли – типовые проводки

Если в дальнейшем земля продается, в учете отражается реализация объекта:

  • Д 45 К 01.
  • Д 62 К 91.
  • Д 91 К 45.

Гражданско-правовые отношения

Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, может быть предоставлен в собственность организации за плату на основании заключенного договора купли-продажи (пп. 2 п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ)1 .

Продажа земельных участков, относимых к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ), регулируется нормами параграфа 7 «Продажа недвижимости» гл. 30 «Купля-продажа» ГК РФ.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимого имущества (в данном случае — земельный участок) (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом обязательство продавца передать объект недвижимого имущества покупателю считается исполненным (если иное не предусмотрено законом или договором) (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Переход права собственности на объект недвижимого имущества при приобретении и продаже его организацией по договорам купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Право собственности на объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ)).

Передача инвестору

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 08– передан земельный участок инвестору в связи с окончанием строительства объекта недвижимости.

При расчете налога на прибыль сумму компенсации стоимости земельного участка инвестором не учитывайте, так как она является средствами целевого финансирования. При этом застройщику необходимо вести раздельный учет доходов и расходов. Об этом сказано в подпункте 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ.

Государственная пошлина

Примеры продажи земельного участка у сельхозпредприятий бухгалтерские проводки

За государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости уплачивается государственная пошлина в размере 22 000 руб. (ст. 17 Закона N 218-ФЗ, пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

При переходе права собственности к новому правообладателю прежний правообладатель государственную пошлину не уплачивает (пп. 8.1 п. 3 ст. 333.35 НК РФ). Из этого следует, что пошлину уплачивает покупатель (получатель) недвижимости.

Таким образом, обязанность уплатить госпошлину возникает у организации при приобретении земельного участка в связи с подачей заявления о государственной регистрации. Уплата пошлины производится до подачи заявления (при подаче заявления в электронной форме — после подачи заявления, но до принятия его к рассмотрению) (пп. 5.2 п. 1 ст. 333.18 НК РФ).

При продаже земельного участка государственную пошлину уплачивает покупатель.

Государственная пошлина представляет собой федеральный сбор (п. 10 ст. 13, п. 1 ст. 333.16 НК РФ).

Изъятие для государственных (муниципальных) нужд

Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных (муниципальных) нужд регламентируются главой VII.1 Земельного кодекса РФ, а также статьями 279–281 Гражданского кодекса РФ.

Земельные участки изымаются в исключительных случаях, перечисленных в статье 49 Земельного кодекса РФ. Государственные (местные) власти обязаны уведомить об этом собственника земельного участка.

За земельные участки, которые изымают для государственных нужд, положено возмещение. Получить его может не только собственник, но и правообладатель (пользователь).

Размер возмещения, сроки передачи земельного участка и другие условия изъятия оговариваются в соглашении с собственником земли. Размер возмещения включает:

  • рыночную стоимость земельного участка;
  • рыночную стоимость недвижимости на этом земельном участке;
  • сумму убытков, причиненных изъятием (в т. ч. упущенную выгоду).

Примеры продажи земельного участка у сельхозпредприятий бухгалтерские проводки

Такой порядок установлен статьями 279 и 281 Гражданского кодекса РФ, 56.8 и 56.9 Земельного кодекса РФ.

Списывайте земельный участок с учета на дату прекращения права собственности на него. Балансовую стоимость земельного участка при его списании отразите в составе прочих расходов, а полученное за него возмещение – в составе прочих доходов.

Такой вывод следует из пункта 12 ПБУ 9/99, пункта 16 ПБУ 10/99, пункта 31 ПБУ 6/01.

По общему правилу выбывающий объект основных средств списывается с учета по остаточной стоимости. Поскольку земельные участки не подлежат амортизации (абз. 5 п. 17 ПБУ 6/01), их остаточная стоимость на момент изъятия равна первоначальной. В связи с этим нет необходимости при выбытии земельного участка открывать к счету 01 отдельный субсчет «Выбытие основных средств».

Дебет 91-2 Кредит 01– отражено выбытие земельного участка;

Предлагаем ознакомиться:  Изъятие земельных участков для государственных нужд в 2019 году, изъятие земли для муниципальных нужд, порядок и основания изъятия, основные проблемы процедуры

Дебет 76 Кредит 91-1– отражена в составе прочих доходов сумма возмещения (выкупной цены) за изъятие.

Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 01– отражено выбытие земельного участка до перехода права собственности.

Такие рекомендации по отражению в учете выбытия основных средств, права на которые подлежат госрегистрации, дает Минфин России в письме от 22 марта 2011 г. № 07-02-10/20.

Вопрос о том, следует ли облагать налогом на прибыль суммы возмещения (выкупной цены), которая выплачивается за изъятие земельных участков, напрямую законодательством не урегулирован.

Ситуация: нужно ли включить в состав доходов для целей налога на прибыль суммы компенсации, полученные при изъятии земельного участка для государственных (муниципальных) нужд

Нет, не нужно.

Оснований для обложения такого дохода налогом на прибыль в законодательстве нет. Положения пункта 3 статьи 250 Налогового кодекса РФ применяются лишь к компенсациям убытков и ущерба, связанным с нарушением договорных обязательств. Причем если договорными отношениями или судебным решением не установлена обязанность по возмещению убытков и ущерба, внереализационного дохода у организации – получателя компенсации не возникает.

Учесть компенсацию убытков за изъятие земельного участка на основании иных положений главы 25 Налогового кодекса РФ также нельзя. Это связано с тем, что при ее получении у организации отсутствует экономическая выгода, а следовательно, и доход (ст. 41 НК РФ).

Примеры продажи земельного участка у сельхозпредприятий бухгалтерские проводки

Кроме того, принудительное отчуждение имущества для государственных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (ст. 35 Конституции РФ). В частности, убытки, в том числе упущенная выгода, причиненные изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, подлежат возмещению в полном объеме (п. 2 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ, ст. 281 Гражданского кодекса РФ).

Порядок возмещения собственникам убытков, причиненных изъятием, установлен Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262 (п. 5 ст. 57 Земельного кодекса РФ). Данным порядком не предусмотрено возмещение организации-землевладельцу суммы налога на прибыль, подлежащего уплате при получении компенсации за изъятие земельного участка государственных (муниципальных) нужд.

Аналогичные выводы содержатся в постановлении Президиума ВАС РФ от 23 июня 2009 г. № 2019/09, определениях ВАС РФ от 23 сентября 2009 г. № ВАС-12144/09, от 4 июля 2007 г. № 5047/07, постановлениях ФАС Московского округа от 26 мая 2009 г. № КА-А40/4352-09-П, от 9 июля 2008 г. № КА-А41/5975-08, Северо-Западного округа от 15 января 2007 г. № А56-11621/2006, Западно-Сибирского округа от 1 марта 2011 г. № А81-1212/2009, от 15 апреля 2009 г. № Ф04-2207/2009(4504-А70-49).

С учетом сложившейся арбитражной практики и на основании письма Минфина России от 7 ноября 2013 г. № 03-01-13/01/47571 налоговое ведомство признало бесперспективными требования о включении компенсаций в состав налогооблагаемых доходов (письмо ФНС России от 16 июля 2015 г. № ЕД-4-3/12506). Поэтому претензии проверяющих в подобных ситуациях практически исключены.

Стоит отметить, что ранее позиция контролирующих ведомств была другой. Они указывали, что убытки, причиненные изъятием земельных участков, в том числе упущенная выгода, включаются в размер возмещения, которое полагается землевладельцам (ст. 56.8 ЗК РФ). Поэтому компенсация за изъятие земельного участка для государственных (муниципальных) нужд при расчете налога на прибыль должна учитываться в составе доходов (письма Минфина России от 11 июля 2012 г. № 03-03-06/1/334 и ФНС России от 19 марта 2010 г. № 3-1-11/192).

В связи с выходом более поздних разъяснений эта позиция утратила актуальность.

Ситуация: можно ли учесть при расчете налога на прибыль расходы на приобретение земельного участка, который изымается для государственных (муниципальных) нужд? Участок ранее был выкуплен из земель частной собственности, расходы на его приобретение в налоговом учете не признавались.

Да, можно.

Изъятие земельных участков для государственных (муниципальных) нужд путем выкупа происходит на возмездной основе. Доходы от такой операции отражаются в налоговом учете как доходы от реализации. А доходы от реализации можно уменьшить на расходы на приобретение реализуемого имущества (п. 1 ст. 268 НК РФ).

Аналогичная точка зрения отражена в письме ФНС России от 29 августа 2012 г. № ЕД-20-3/920.

Порядок уплаты НДС с суммы компенсации за изымаемый земельный участок также законодательно не урегулирован. Подробнее об этом см. Как начислить НДС при получении сумм, связанных с расчетами по оплате реализованных товаров (работ, услуг).

Пример отражения в бухучете и при налогообложении выбытия земельного участка в связи с его изъятием для муниципальных нужд. Земельный участок выкупался ранее из земель частной собственности. Организация применяет общую систему налогообложения (метод начисления, отчетный период – квартал)

ООО «Альфа» приобрело в 2013 году земельный участок. В 2015 году по решению местных властей он был изъят для муниципальных нужд. Сумма возмещения составила 1 600 000 руб. (в т. ч. 300 000 руб. – упущенная выгода). Фактическая передача земельного участка состоялась в мае 2015 года. Переход права собственности зарегистрирован в июне 2015 года. По данным бухгалтерского и налогового учета стоимость земельного участка составляет 1 207 500 руб.

Предлагаем ознакомиться:  Доверенность на представление интересов физического лица в госорганах

В учете бухгалтер «Альфы» сделал следующие проводки.

Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 01– 1 207 500 руб. – отражено выбытие земельного участка до перехода права собственности.

Дебет 91-2 Кредит 45– 1 207 500 руб. – отражена в составе прочих расходов стоимость земельного участка;

Дебет 76 Кредит 91-1– 1 600 000 руб. – отражена в составе прочих доходов сумма компенсации (возмещения) за изъятие.

Для целей налогового учета организация отразила выбытие земли как обычную реализацию.

В налоговом учете налогооблагаемая прибыль от реализации земельного участка составила 92 500 руб. (1 300 000 руб. – 1 207 500 руб.). Сумма упущенной выгоды (300 000 руб.) относится к внереализационным доходам. Эти суммы бухгалтер включил в декларацию по налогу на прибыль за полугодие 2015 года.

Пример отражения в бухучете и при налогообложении выбытия земельного участка в связи с его изъятием для муниципальных нужд. Земельный участок был выкуплен ранее из земель муниципальной собственности (в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2011 года). Организация применяет общую систему налогообложения (метод начисления, отчетный период – квартал)

ООО «Альфа» приобрело в 2011 году земельный участок. В 2013 году по решению местных властей земельный участок был изъят для муниципальных нужд. Сумма возмещения составила 1 600 000 руб. (в т. ч. 300 000 руб. – упущенная выгода). Фактическая передача земельного участка состоялась в мае 2013 года. Переход права собственности зарегистрирован в июне 2013 года.

В налоговом учете налогооблагаемая прибыль от реализации земельного участка составила 660 000 руб. (1 300 000 руб. – 640 000 руб.). Сумма упущенной выгоды (300 000 руб.) относится к внереализационным доходам. Эти суммы бухгалтер включил в декларацию по налогу на прибыль за полугодие 2013 года.

Дебет 99 Кредит 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»– 113 500 руб. ((1 207 500 руб. – 640 000 руб.) × 20%) – отражено постоянное налоговое обязательство.

Налог на прибыль организаций

Для целей налогообложения прибыли земельные участки представляют собой имущество, не подлежащее амортизации, что следует из нормы п. 2 ст. 256 НК РФ.

Специальных норм по формированию стоимости земельного участка для целей налогового учета гл. 25 НК РФ не предусмотрено. Существует мнение, что стоимость земельного участка должна формироваться в порядке, установленном абз. 2 п. 1 ст. 257 НК РФ, как сумма расходов на его приобретение. На это указано в Письмах УФНС России по г. Москве от 09.07.2009 N 16-12/070233, Минфина России от 27.03.2009 N 03-03-06/1/195.

В данном случае расходом, связанным с приобретением участка, является сумма, уплачиваемая по договору купли-продажи недвижимости. Кроме того, в качестве расхода, связанного с приобретением участка, может рассматриваться также государственная пошлина 2 .

Наряду с этим существуют официальные разъяснения, согласно которым дополнительные расходы, возникающие при приобретении земельных участков (в том числе госпошлина), учитываются в составе расходов по самостоятельным основаниям и стоимость земельных участков не формируют (см., например, Письма Минфина России от 26.01.2015 N 03-03-06/1/2170, от 28.01.2013 N 03-03-06/1/33).

В данной консультации исходим из того, что организация, руководствуясь разъяснениями Минфина России, приведенными в Письме от 26.01.2015 N 03-03-06/1/2170, относит сумму госпошлины к отдельному виду расходов.

При таком подходе сумма государственной пошлины, уплаченной за регистрацию перехода права собственности на земельный участок, может включаться в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией, либо на основании пп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ (как федеральный сбор), либо на основании пп. 40 п. 1 ст.

Вне зависимости от типа прочего расхода, к которым будет отнесена госпошлина, ее сумма признается расходом на дату начисления госпошлины, т.е. на дату принятия заявления на государственную регистрацию прав (пп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ).

При продаже земельного участка организация признает доход от реализации (выручку) в сумме, установленной договором купли-продажи на дату передачи земельного участка покупателю (п. п. 1, 2 ст. 249, п. 3 ст. 271 НК РФ).

Указанный доход организация вправе уменьшить на сумму затрат, связанных с приобретением земельного участка (пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ). Такая же позиция в отношении реализации земельного участка, приобретенного у коммерческой организации, изложена в Письме Минфина России от 28.05.2012 N 03-03-10/57 (направлено Письмом ФНС России от 07.06.

В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ реализация земельных участков на территории РФ не признается объектом налогообложения по НДС.

Предлагаем ознакомиться:  Дарственная на земельный участок – как оформить в 2019 году

Соответственно, при приобретении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности (не закрепленного за муниципальным предприятием или учреждением), у покупателя не возникает обязанности по удержанию НДС с дохода, выплачиваемого продавцу (п. 3 ст. 161 НК РФ, Письмо Минфина России от 13.01.2010 N 03-07-11/03).

Документальное оформление выбытия

Документальное оформление выбытия изымаемых земельных участков производите в том же порядке, как и при продаже. Подробнее об этом см. Как отразить в бухгалтерском учете продажу основных средств.

Применение ПБУ 18/02

В налоговом учете доход и расход от продажи участка признаются на дату передачи участка покупателю, а в бухгалтерском учете они учитываются на дату регистрации перехода к покупателю права собственности на участок. В связи с тем что в рассматриваемой ситуации государственная регистрация перехода права собственности на участок производится в следующем отчетном периоде, в бухгалтерском учете в месяце передачи покупателю объекта недвижимости возникают вычитаемая и налогооблагаемая временные разницы (ВВР и НВР), приводящие к образованию отложенных налоговых актива и обязательства (ОНА и ОНО) (п. п.

Указанные ВВР, НВР, ОНА и ОНО погашаются в месяце государственной регистрации перехода права собственности на участок к покупателю (п. п. 17, 18 ПБУ 18/02).

Таблица проводок

К балансовому счету 01:

  • 01-р «Объекты недвижимости, право собственности на которые не зарегистрировано»;
  • 01-с «Объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано».

К балансовому счету 68 «Расчеты по налогам и сборам»

  • 68-гп «Расчеты по государственной пошлине»;
  • 68-пр «Расчеты по налогу на прибыль».
Бухгалтерские проводки приобретения и продажи земельного участка
Содержание операций Дебет Кредит Сумма Первичный документ
Бухгалтерские записи при получении участка
Отражено получение земельного участка 08 60 5 000 000 Акт приемки-передачи земельного участка
Уплачена государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности на земельный участок 68-гп 51 22 000 Выписка банка по расчетному счету
Сумма государственной пошлины признана расходом по обычным видам деятельности 20 68-гп 22 000 Расписка (Уведомление) о приеме заявления и прилагаемых к нему документов на государственную регистрацию прав
Земельный участок включен в состав объектов ОС, права на которые не зарегистрированы 01-р 08 5 000 000 Акт о приеме-передаче объекта основных средств, Инвентарная карточка учета объекта основных средств
Бухгалтерские записи на дату государственной регистрации перехода права собственности на участок к организации
Земельный участок включен в состав объектов ОС, права на которые зарегистрированы 01-с 01-р 5 000 000 Выписка из ЕГРН, Инвентарная карточка учета объекта основных средств
Перечислены денежные средства за земельный участок муниципалитету 60 51 5 000 000 Выписка банка по расчетному счету
Бухгалтерские записи при продаже земельного участка
Отражено выбытие земельного участка 45-ос 01-с 5 000 000 Акт приемки-передачи земельного участка
Отражен ОНА с дохода от продажи участка, признанного в налоговом учете (6 200 000 x 20%) 09 68-пр 1 240 000 Бухгалтерская справка-расчет
Отражено ОНО с расхода в виде стоимости участка, признанного в налоговом учете (5 000 000 x 20%) 68-пр 77 1 000 000 Бухгалтерская справка-расчет
Бухгалтерские записи на дату государственной регистрации перехода права собственности на участок к покупателю
Признан прочий доход от продажи земельного участка 62 91-1 6 200 000 Акт приемки-передачи земельного участка
Погашен ОНА 68-пр 09 1 240 000 Бухгалтерская справка
Стоимость земельного участка признана прочим расходом 91-2 45-ос 5 000 000 Акт приемки-передачи земельного участка
Погашено ОНО 77 68-пр 1 000 000 Бухгалтерская справка
Получены денежные средства от покупателя земельного участка 51 62 6 200 000 Выписка банка по расчетному счету

1 Договор купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключается с учетом особенностей, предусмотренных ЗК РФ. В данной консультации операции, связанные с заключением договора купли-продажи земельного участка, не рассматриваются.

2 Отметим, что вопрос об обязательном включении госпошлины в первоначальную стоимость объекта недвижимости, формируемой по правилам, установленным п. 1 ст. 257 НК РФ, также является неоднозначным. Подробно варианты учета госпошлины при формировании первоначальной стоимости объекта недвижимости для целей налогообложения прибыли рассмотрены в консультации Т.Е. Меликовской.

3 Исключение составляют земельные участки, приобретенные у муниципального образования в период с 1 января 2007 г. по 31 декабря 2011 г. Дополнительно по данному вопросу см. Практическое пособие по налогу на прибыль.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

Adblock detector