Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)


Особенности уплаты НДФЛ при продаже недвижимости

Особенности уплаты налога при продаже недвижимости

Как уйти от налога при продаже квартиры через альтернативную сделку

У любого налогоплательщика есть возможность полностью освободиться от уплаты налога с продажи квартиры. Зависеть всё будет от срока владения жильём. Решающим фактором выступает дата его приобретения.

Законом предусмотрены следующие условия, когда не платится налог с продажи недвижимости:

  • Если жильё зарегистрировано до 1 января 2016 года

Продажа квартиры без налога возможна после 3 лет — 5 лет собственности в зависимости от способа получения имущества (покупка, приватизация, наследство) (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Например. Решетников П. С. приобрёл квартиру за 5 млн рублей в 2014 году. Через 4 года, в 2018 году, он решил её продать. Срок владения превысил 3 года, значит Решетникову не придётся платить отчисления в бюджет.

Другая ситуация. Гражданка Панина Е. В. получила в наследство квартиру.

Через 2 года она её продала. В таком случае налог при продаже квартиры менее 3 лет находящейся в законном владении, рассчитывается по классической формуле и не может быть отменён.

Для сделок, совершённых после 1 января 2016 года:

  1. 3 года собственности освобождают от налога тех, кто приватизировал жильё, получил в дар от близких родственников или наследство.
    Например. Гражданкой Плаксиной Е. А. в дар от отца получена квартира. Сделка оформлена 15.02.2016. 27.03.2019 имущество было продано. Таким образом, срок владения жильём превысил 3 года и Плаксина полностью освобождена от уплаты подоходного налога.
  2. 5-летний срок устанавливается для всех остальных, в частности тех, кто приобрёл квартиру за деньги. (ст. 217.1 НК РФ).
    Например. Гражданин Баженов С. Д. купил квартиру в 2017 году. Через 2 года – в 2019 г. – он планирует её продать. Таким образом, условия закона по освобождения от НДФЛ Баженовом не выполнены: он владел жильём менее 5 лет. После регистрации сделки и получения денег ему придётся подать декларацию о доходах и уплатить налог в размере 13% от полученной прибыли.

Существует понятие альтернативной сделки. Оно означает, что одновременно с продажей имущества, человек покупает новое жильё. Если квартира продаётся через альтернативную сделку, сократить расходы на оплату НДФЛ можно, используя право вычета с покупки квартиры. (Письмо Минфина от 11.02.2016 №03-04-05/7154).

В соответствии с налоговым кодексом покупатель также имеет право на получение имущественного вычета при приобретении квартиры. (Ст. 220 НК РФ) Он составляет 13% от суммы понесённых на покупку расходов. На него имеют право граждане, регулярно уплачивающие НДФЛ в размере 13% (то есть официально трудоустроенные).

Обратите внимание, что ранее действовало правило, по которому получить имущественный вычет при продаже квартиры можно было только с одного объекта. Для тех, кто приобрёл недвижимость после 1 января 2014 года, это ограничение отменено. (п. 3 ст. 220 НК РФ) Получить льготу можно с любого количества объектов. Ограничена лишь сумма, подлежащая вычету. Она составляет 2 млн рублей.

Например. Гражданин Кузьмин Л. А. приобрёл квартиру за 1 млн рублей. Через год он продал её за 2 млн рублей и сразу же приобрёл новую – за 3 млн руб. При расчёте НДФЛ у него есть право:

  • Снизить налогооблагаемую сумму на стоимость понесённых на покупку квартиры расходов
  • Уменьшить налогооблагаемую базу, применив вычет от покупки новой квартиры (не более 2 млн рублей)

Расчёт будет выглядеть так:Уменьшение суммы продажи на стоимость расходов: 3 млн – 2 млн = 1 млнЗаплатить в бюджет потребуется с 1 млн рублей, при этом вычет за покупку квартиры составит 2 млн. Таким образом, НДФЛ с продажи жилья полностью покроется. Более того, у Кузьмина останется ещё 1 млн рублей неиспользованного вычета, который он сможет применить, если в будущем будет приобретать недвижимость.

Обратите внимание — при оформлении купли-продажи недвижимости между родственниками существуют ограничения по получению имущественного вычета. Налоговый кодекс не предусматривает льготы, если сделка заключена между взаимозависимыми лицами (п. 5 ст. 220 НК РФ). К ним относятся: супруги, родители, дети, братья и сёстры. Другими словами, при покупке квартиры у самых ближайших родственников получить имущественный вычет не получится.

В некоторых случаях продавцу квартиры не придётся платить налоговые отчисления в бюджет. Это возможно, если:

  • Продать жильё, которое находилось в собственности более 5 лет (или 3х лет, если было получено в дар или по наследству) (пп. 10 и 11 ФЗ-382 от 29.11.2014)
  • Реализовать квартиру по цене, не дороже 1 млн рублей (ст.217 НК РФ)
  • Сделать так, чтобы цена сделки по продаже оказалась ниже той, по которой квартира была куплена ранее

Стоит обратить внимание – при получении дохода от продажи недвижимости налогоплательщик обязан подать в ФНС декларацию 3-НДФЛ. Это касается и тех, кто не платит налог при продаже квартиры по причине получения налогового вычета. Факт оплаты здесь не имеет значения. Единственное исключение составляют граждане, которые владеют имуществом более 3 (5) лет. Длительная собственность освобождает их не только от уплаты налога, но и от необходимости предоставлять декларацию.

Налоговый вычет с продажи недвижимого имущества уплачиваются непосредственно продавцом – бывшим владельцем купленной недвижимости. Для резидентов и нерезидентов требования к уплате одинаковые.

Налог с дохода от продаж квартир собственники уплачивают в следующих случаях:

  • если собственник владеет имуществом менее 3-х лет, и право возникло до 2016 г., или менее 3х лет, и не было подарено, получено по наследству, приватизации, договору пожизненного содержания;
  • если квартира в собственности менее 5 лет, и право зарегистрировано после 2016 г.
  1. Если продавец пенсионер. Для пенсионеров существуют те же требования, что и для работающих граждан: от продажи квартиры НДФЛ рассчитывают по стандартной формуле, без льгот.
  2. Если осуществляется продажа квартиры или доли квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку. Несовершеннолетние дети являются налогоплательщиками. По статье 80 СК все выплаты за несовершеннолетнего производят его родители, в том числе и оплата налога.
  3. Особенности уплаты налога при продаже недвижимостиЕсли продана доля квартиры совершеннолетним собственником. Налог на доход с продажи доли выплачивается так же, как и со всей квартиры. Нет ограничений и льгот по выплате налога кроме установленных законом сроков владения.
  4. Если купля и продажа происходит между родственниками. Также требуется уплачивать НДФЛ, так как происходит финансовая сделка. Оплата не производиться, когда квартира дариться или наследуется близкими родственниками.
  5. Если произошла продажа квартиры и состоялась покупка другого жилья в одном налоговом периоде (в том числе, если покупка произошла сразу же за продажей) при покупке и продаже в одном налоговом периоде.

    При продаже и приобретении квартиры в одном налоговом периоде человек получает право на 2 налоговых вычета: для продавцов и для покупателей. Т.е. можно применить своеобразный взаимозачет. Также можно использовать и стандартные способы снижения налогооблагаемой базы, а вычет с покупки получить отдельно позднее.

  6. Если продажа одной квартиры и покупка другой произошли в разных налоговых периодах. Требуется первоначально подавать декларацию за первый объект недвижимости, а затем через год подать заявление на имущественный налоговый вычет за покупку.
  7. Если продажа квартиры произведена по кадастровой стоимости. Налог в таком случае взимается именно с этой суммы с помощью расчетной формулы.
  8. Если в сделке принимают участие нерезиденты РФ. В связи с изменениями в 424-ФЗ, нерезиденты уплачивают налог по тем же правилам, что и резиденты: с 70% от кадастровой стоимости и в те же налогооблагаемые сроки. О налогообложении сделки для нерезидентов написано здесь.

Налог с продажи нежилого помещения

С 1 января 2016 года согласно внесенным изменениям и дополнениям в п 17.1 ст. 217.1 Налогового Кодекса РФ, прибыль от продажи квартиры, дома, комнаты или другого объекта недвижимого имущества не облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ), если вы являетесь его владельцем на протяжении пяти лет. Нововведение касается недвижимого имущества, зарегистрированного после 1 января 2016 года.

Получается, если приобретенную в новостройке квартиру зарегистрированную после указанной даты владелец решил продать не ранее, чем через 5 лет, то налог платить не придется.

От налогообложения также освобождаются граждане, которые владеют имуществом на протяжении 3-х лет. Однако это возможно лишь в том случае, если их право собственности на объект недвижимости было зарегистрировано до 1 января 2016 года. Иных случаев, освобождающих физическое лицо от налогообложения дохода, полученного при продаже недвижимости Кодексом не предусмотрено.

Предлагаем ознакомиться:  Как избавиться от коллекторов раз и навсегда

Если предельно установленный Кодексом срок (3 или 5 лет) истек, то вы не обязаны декларировать свой доход от продажи жилья, а значит нет необходимости предоставлять налоговую декларацию.

Нежилым признается помещение, которое не соответствует критериям жилого — как объекта недвижимости, пригодного для проживания людей и отвечающего закрепленным законодательно санитарным, техническим и иным нормам. Другой критерий отнесения помещения к нежилым объектам недвижимости — его использование как торгового, производственного, административного объекта.

Отнесение помещения к жилым или нежилым предопределяет специфику исчисления налога при продаже объекта недвижимости (данную особенность мы рассмотрим далее в статье). Пока что определим то, в каких случаях, в принципе, может возникнуть необходимость в уплате соответствующего налога.

Особенности уплаты налога при продаже недвижимости

Налогообложению подлежит доход с продажи любого объекта недвижимости при условии, что продавец владел им в течение периода, менее длительного чем тот, что установлен законодательно как критерий освобождения физлица от уплаты налога с соответствующей продажи. При этом, если объект недвижимости использовался в предпринимательской деятельности, налог при его продаже платится в любом случае.

Сумма налога на доходы физических лиц: особенности расчета и вычет в размере 1 000 000 рублей

В свою очередь, если нежилое помещение не использовалось в бизнесе, то доход от его продажи не облагается налогом если, как мы отметили выше, человек владеет помещением в течение периода, не менее длительного, чем тот, что установлен законодательно как критерий освобождения налогоплательщика от уплаты НДФЛ с продажи объектов недвижимости.

Соответствующий период:

  • Составляет 3 года для:
    • объекта недвижимости, который перешел в собственность налогоплательщика в порядке наследования или же по договору дарения, заключенному с близким  родственником;
    • помещение перешло в собственность налогоплательщика в рамках механизма приватизации;
    • помещение перешло в собственность гражданина в рамках правоотношений, связанных с пожизненным содержанием и иждивением.
  • Составляет 3 года для всех объектов недвижимости, приобретенных налогоплательщиком до 01.01.2016 года.
  • Составляет 5 лет для любых других типов объектов недвижимости (не указанных в пунктах 1 и 2).

Важный нюанс: законодательством региона РФ указанные периоды владения объектами недвижимости могут быть уменьшены вплоть до нуля (для всех категорий налогоплательщиков или же для отдельных категорий граждан). Таким образом, при заключении сделок купли-продажи нежилых помещений следует заблаговременно интересоваться актуальными нормами регионального законодательства, регулирующими порядок налогообложения доходов при соответствующих сделках.

Рассмотрим теперь подробнее то, как исчисляется налог на доходы от продажи объектов нежилой недвижимости, в случае, если данные доходы подлежат налогообложению.

Исчисляется данный налог на основе налогооблагаемой базы, которая в общем случае принимается равной сумме сделки по договоре купли-продажи объекта недвижимости. Но ее можно уменьшить на величину (по выбору налогоплательщика):

  1. Установленного отдельными нормами НК РФ фиксированного вычета по таким сделкам.

Данный вычет составляет для объектов нежилой недвижимости 250 000 рублей (в то время как для жилой недвижимости — 1 000 000 рублей). Именно с этой точки зрения имеет значение корректная классификация объекта недвижимости исходя из критериев, установленных законодательно. Очевидно, что гражданину выгоднее продавать объект, признанный жилым — если, конечно, на то есть законный основания.

Индивидуальный предприниматель Степанов В.А. в 2015 году построил гараж при содействии строительной фирмы, имевшей долги перед ним — вследствие чего ему удалось значительно сократить издержки при строительстве, которые составили 100 000 рублей. В 2016 году Степанов продал данный гараж за 700 000 рублей, и у него появилась обязанность уплатить государству налог с соответствующего дохода в сумме 91 000 рублей (13% от 700 000).

Однако, для уменьшения налогооблагаемой базы по объекту нежилой недвижимости Степанов использует вычет в величине 250 000 рублей. После этого НДФЛ с дохода от продажи гаража составляет 58 500 рублей, то есть, 13% от 450 000 рублей (700 000 — 250 000).

  1. Подтвержденных расходов, связанных с приобретением продаваемой недвижимости.

В общем случае это сумма, которая была передана предыдущему владельцу помещения при заключении с ним договора купли-продажи (или же строительной компании, если соответствующий объект недвижимости заказывался у подрядчика).

Важный нюанс: в случае, если сумма расходов на покупку недвижимости окажется выше дохода, полученного налогоплательщиком от продажи данной недвижимости — налог не платится.

Пример.

Иванов А.С. в 2016 году продал автомобильный ангар за 2 000 000 рублей. Куплен он была в 2015-м, поэтому, Иванов должен заплатить с доходов от продажи налог в сумме 260 000 рублей (13% от 2 000 000).

В 2015 году Иванов покупал данный ангар у Петрова В.С. за 1 900 000 рублей, что подтверждается сохранившейся у Иванова копией договора купли-продажи объекта недвижимости и иными документами, использовавшимися при сделке.

Иванов уменьшает налогооблагаемую базу до 100 000 рублей (2 000 000 — 1 900 000), вследствие чего остается должным государству НДФЛ в сумме 13 000 рублей.

Итак, налог, о котором идет речь, может быть уменьшен за счет применения «классических» вычетов — например, распространенного имущественного, который предоставляется гражданам по расходам на приобретение жилой недвижимости. Тот факт, что куплен жилой объект, а продается — нежилой, не играет совершенно никакой роли.

Вычет можно использовать в целях взаимного зачета с налогом частично либо полностью. Самое главное условие применения данной налоговой привилегии — совершение сделки по продаже помещения в том году, за который оформляется вычет.

Пример.

Савельев А.Н. в 2015 году купил квартиру за 2 000 000 рублей. С этой суммы он может получить имущественный вычет в размере 260 000 рублей (13% от 2 000 000). Чуть позже Савельев продал принадлежащий ему гараж за 1 000 000 рублей. С доходов за продажу гаража он должен заплатить налог в величине 97 500 рублей (13% от 750 000 — фактической налогооблагаемой базы по доходу, уменьшенному на специальный вычет в 250 000 рублей).

Обратившись в 2016 году в ФНС, Савельев может использовать часть вычета в зачет налога. В итоге, он ничего не будет должен государству, в то время как у него еще останется неизрасходованный вычет в сумме 162 500 рублей (260 000 — 97 500). Он может быть оформлен к выплате в общем порядке — через ФНС, получен через работодателя или же использован в целях снижения иных налогов гражданина, если необходимость в их уплате возникнет.

В РФ платятся налоги с продажи недвижимости при получении дохода и недостаточного времени владения жильем для освобождения от налога согласно законодательству.

Для физических лиц

Физические лица после продаж и получения с них дохода, подают декларации в налоговою инспекцию согласно НК. Обязанности по уплате налогового сбора после продажи жилья возлагаются на физическое лицо (согласно

статьям 209

,

217.1

,

218

219 НК РФ

).

Налог выплачивается по форме 3-НДФЛ (налог на доход физического лица). Основная цель декларации – учесть и проконтролировать средства налогоплательщиков, а также взыскать налог.

Для юридических лиц

Юридическое лицо обязано оплачивать налог только на прибыль, которая рассчитывается с разницы между ценой приобретения и ценой продажи (согласно статье 248 НК, которая регламентирует определение доходов и классифицирует их).

Особенности уплаты налога при продаже недвижимости

В случае продажи недвижимости, доход юридического лица облагается счетом согласно НДС – налоговым сбором на добавленную стоимость.

В отношении налога на прибыль выручку от реализации недвижимости продавцам надо включать в прибыль, облагаемую налогом, на дату передачи недвижимого имущества покупателю по акту приема-передачи или другому документу, подтверждающему факт передачи (п. 3 статьи 271 НК).

Период покупки Период владения Оплата налога
до 2016 года от 3-х лет не оплачивается
до 3-х лет оплачивается
после 2016 года менее 5 лет оплачивается
более 5 лет не оплачивают

О том, как влияет на налогообложение купли-продажи квартиры срок владения недвижимостью, написано тут.

Итак, если гражданин владеет имуществом или долей имущества совсем недавно, то при ее продаже, он неизбежно заплатит налог на доходы физических лиц — гласят статьи 228 и 229 Налогового кодекса РФ.

Предлагаем ознакомиться:  Регистрация входящих документов

Говоря проще, если вы приобрели квартиру в текущем году, а спустя год решили ее продать, то вы обязаны самостоятельно рассчитать и задекларировать сумму налога после ее продажи, поскольку вы владели ею менее пяти лет.

Декларация представляется в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (годом совершения сделки по продаже квартиры).

В случае отказа от декларирования, налогоплательщика привлекут к налоговой ответственности (штрафу), предусмотренному статьями 119 и 222 Налогового кодекса РФ.

Рассчитывая сумму налога, которую предстоит заплатить в бюджет, налогоплательщик имеет право уменьшить доход, полученный от продажи квартиры. Уменьшить эту сумму можно двумя способами:

  • указать и подтвердить документально расходы, которые были связаны с приобретением квартиры;
  • использовать имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей (при отсутствии документов, подтверждающих расходы, связанные с приобретением жилья).

Если проданная квартира находилась в общей долевой собственности менее срока, установленного Кодексом (до 1 января 2016 года и после этой даты), то налоговый вычет (1 млн. рублей), будет распределен между ее совладельцами — пропорционально доле каждого. Подробные разъяснения об этом положении можно найти на официальном сайте ФНС России в разделе «Разъяснения ФНСС, обязательные для применения налоговыми органами».

Если каждый владелец доли продает ее по отдельному договору купли-продажи, то он имеет право получить налоговый вычет в размере 1 млн. рублей.В случае, если сумма дохода, полученного при продаже квартиры превышает 1 млн рублей, то она облагается налогом по ставке 13%.

Пример:

 Квартира приобретена за 3 800 000 рублей, а в последующем продается за 4 550 000 рублей. При декларировании полученных доходов, сумма налога с учетом заявленного налогового вычета в сумме подтвержденных расходов составит:

(4 550 000 — 3 800 000)×13% = 97 500 рублей.

Если документы, подтверждающие расходы отсутствуют, то физическое лицо вправе заявить налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей. В этом случае сумма налога составит:

(4 550 000 — 1 000 000)×13% = 461 500 рублей.

Итак, вы совершили сделку в нынешнем году, а значит адекларированный налог вы будете обязаны уплатить в следующем (отчетном) году — не позднее 15 июля.

При этом, даже если вы решили продать свою долю квартиры родственникам, то вы обязаны будете задекларировать свой доход с учетом всех вышеизложенных положений Кодекса.

Декларирование физическими лицами доходов от продажи коммерческих помещений производится в том же порядке, что и декларирование доходов от продажи жилья.Разница в налогообложении будет только в том случае, если коммерческое помещение использовалось в предпринимательской деятельности. При этом расчет НДФЛ по доходу от продажи нежилого помещения будет производиться с учетом профессионального, а не имущественного налогового вычета.

Особенности уплаты налогов при покупке и продаже жилья в России

Для юридических лиц

При расчетах налога применяются параметры:

  • стоимость квартиры при продаже;
  • кадастровая стоимость квартиры;
  • понижающий коэффициент.
Статус Расчетная формула Пример
Для физического лица НДФЛ = (стоимость продажи – стоимость покупки) * 13%. Ивановым в январе 2015 года была приобретена квартира за 6 721 000 рублей, в конце 2017 ее продали за 7 329 000 рублей. При подаче декларации Иванов заплатит согласно расчетам:

  • 7 329 000 – 1 000 000 = 6 329 000;
  • 6 329 000 / 100% * 13% = 822 770 рулей на налог.

Если гражданин воспользуется формулой с разницей между приобретением и реализацией, то выплата будет меньше:

(7 329 000 – 6 721 000) / 100% * 13% = 79 040 рублей (налог).

Для юридического лица НДС = (Стоимость продажи – расходы – остаточная стоимость) * 20%. Цена продажи жилья составляет 5 700 000 рублей, расхода на приобретение составили 4 500 000 рублей. Расчет налога составляет:

  • 5 700 000 – 4 500 000 = 1 200 000;
  • 1 200 000 / 100 % * 20 % = 240 000 рублей на налог.

Возможны ситуации, когда имущество приобретается в совместную собственность (например, мужем и женой). В таком случае вычет назначается каждому покупателю отдельно (2 млн на каждого собственника, указанного в договоре купли-продажи). Единственное условие – жильё должно быть приобретено после 1 января 2014 года.

При подаче декларации о доходах семейной парой суммарный вычет составит 4 млн рублей(Письма Минфина России от 11.12.2014 № 03-04-05/63812, от 28.10.2013 №03-04-05/45699). Воспользоваться таким преимуществом могут не только муж и жена, но и любые граждане, оформившие совместную собственность на жильё.

Например. В 2016 году брат и сестра Селезнёвы получили в дар родителей квартиру. Доли распределились поровну и объект находился в совместной долевой собственности. В 2017 году они продали её за 4 млн рублей. В том же году они приобрели новое жильё за 7 млн рублей.

Таким образом, НДФЛ с продажи квартиры для брата и сестры компенсируется вычетом с покупки нового жилья и составит 0 рублей.

Уменьшить налог на вычет: нюансы

Особенности уплаты налога при продаже недвижимости

Если срок владения имуществом не позволяет полностью освободиться от уплаты налога, его размер можно максимально снизить. В налоговой терминологии это называется уменьшением налогооблагаемой базы. Суть в том, что от суммы, которая должна облагаться налогом, вычитают какую-то часть. Её называют налоговым вычетом. Отчисления в бюджет в таком случае платятся уже с остатка. Все возможные варианты имущественных вычетов описаны в ст. 220 НК РФ.

Основные способы:

  • Учесть при расчётах расходы на покупку продаваемого жилья и заплатить налог только с фактической прибыли
  • Применить имущественный вычет при продаже недвижимости. А это 1000 000 или 250 000 руб., в зависимости от вида продаваемого объекта, например квартира или гараж.
  • Компенсировать траты на НДФЛ налоговым вычетом от приобретения жилого объекта

В Налоговом кодексе сформулировано так: «уменьшение суммы облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества» (пп.2 п.2 ст. 220 НК РФ).

Для налогоплательщика это означает, что платить в казну придётся не со всей стоимости проданной квартиры, а только с разницы между ценой её покупки и продажи.

Например. В 2017 г. гражданин Смирнов В. А. купил квартиру за 6 млн рублей. Через год он продал её по цене в 7 млн. В таком случае налог будет уплачиваться не с полной стоимости сделки, а с разницы между ценой покупки и продажи. Расчёт будет произведён по формуле: (7 000 000 – 6 000 000) х 0.13 = 130 000 рублей.

Как не платить налог с продажи недвижимости, применяя такой вид вычета? Нужно продать квартиру дешевле, чем она была куплена. Или же по цене, равной стоимости покупки.

Например. В 2015 году гражданкой Пономарёвой Е. В. была куплена квартира за 5 млн рублей. Через 2 года она продала её за 4 500 000. Таким образом, цена покупки превысила цену продажи. Налог в таком случае платить не придётся. При этом необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в ФНС о полученных доходах и необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку.

При этом продавцам жилья не удастся сэкономить, занизив стоимость имущества в договоре купли-продажи. Если цена сделки составит менее 70% кадастровой стоимости объекта, налог будут рассчитывать от этих 70%. (п. 5 ст. 217.1).

Законом предусмотрен и другой способ снижения налогооблагаемой базы. Особенно он актуален для тех, кто получил имущество в дар или по наследству. Применить принцип разницы между доходами с продажи и расходами на покупку в данном случае не получится. Уменьшить налог с продажи квартиры всё равно возможно, применив вычет в сумме 1 млн рублей. (пп.1 п.2 ст.220 НК РФ).

Воспользоваться такой льготой может любой человек, продающий жильё. Даже те, кто не имеет официального трудоустройства. Это своего рода забота властных органов о налогоплательщиках. Какой бы ни была стоимость квартиры, при уплате налога из цены можно вычесть миллион и платить налог с оставшейся суммы.

Например. Гражданин Юсупов в 2017 году приватизировал квартиру стоимостью 5 млн. Через год он решил её продать по цене 4 млн. В таком случае он может воспользоваться правом имущественного вычета и снизить налогооблагаемую сумму на 1 млн рублей. Расчёт будет происходить по формуле: (4 000 000 – 1 000 000) х 0.13 = 390 000 рублей.

Какой налог при продаже квартиры придётся заплатить владельцам зависит и от вида собственности. Если она долевая, то вычет в 1 млн рублей может быть применён как ко всему объекту, так и к его долям по отдельности. Единый вычет на всю квартиру целиком применяется, если долевая собственность продаётся по одному договору купли-продажи (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ). Необлагаемая сумма в 1 млн рублей при этом делится пропорциональную размеру долей.

Например. Супруги Карповы приватизировали квартиру в 2017 году, оформив долевую собственность (1/2 -каждому супругу). Через год они её продали за 2 млн рублей. Сделку оформили единым договором купли-продажи. При расчёте подоходного налога с продажи имущества супруги применили стандартный вычет 1 млн рублей. Таким образом, подоходный налог с продажи квартиры был разделен между ними поровну и составил 500 тысяч на каждого.

В итоге налоговые подсчёты отдельно для мужа и жены будут проводиться таким образом:(1 000 000 руб. (стоимость половины доли) – 500 000 руб. (1/2 вычета)) х 13% = 65 000 руб.

Предлагаем ознакомиться:  Перенос переплаты по налогу на другой кбк

При этом имеется альтернативный вариант. Он позволяет в два раза увеличить сумму налогового вычета. Для этого сделку по каждой доле следует оформлять отдельным договором купли-продажи. В таком случае вычет в 1 млн рублей будет полагаться отдельно каждому собственнику. (Письма Минфина России от 13.05.2015 N 03-04-05/27395, от 27.06.2013 N 03-04-05/24491, от 30.05.2013 N 03-04-05/19766, Письмо ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@)

Например. При продаже приватизированной квартиры, находящейся в равной долевой собственности, вычет можно увеличить до 2 млн рублей, если сделку проводить двумя отдельными договорами на каждую долю. При цене объекта в 2 млн рублей, налог для каждого супруга будет рассчитан так:(1 000 000 рублей (1/2 доли) – 1 000 000 рублей (вычет)) = 0 рублей.Таким образом, вычет полностью компенсировал стоимость налога.

В соответствии с законодательством РФ, при приобретении квартиры можно вернуть себе часть денег. Размер этой суммы будет соответствовать размеру подоходного налога. Этот вычет прописан в ст. 220 Налогового Кодекса и существует для того, чтобы граждане имели возможность приобретать или улучшать жилищные условия.

При этом максимальная сумма вычета, которую вы можете вернуть не должна превышать 2 000 000 рублей.

То есть, вернуть можно максимум 2 000 000 руб х 13% = 260 000 рублей!

Право получения налогового вычета при покупке квартиры возникает:

  • по договору купли-продажи — с даты регистрации права собственности;
  • при долевом строительстве — с даты акта о передаче квартиры.

Чтобы компенсировать расходы на покупку жилья или на уплату процентов (при их наличии), к декларации нужно приложить копии документов, которые подтверждают факт совершения вами сделки купли-продажи. Это могут быть такие документы:

  • договор купли продажи квартиры;
  • свидетельство о праве собственности на квартиру;
  • договор участия в долевом строительстве;
  • передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами;
  • документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств;
  • ипотечный договор;
  • справка кредитного учреждения об уплате процентов;
  • заявление о возврате излишне уплаченного налога с указанием реквизитов для его перечисления.

Пример:

Квартира приобретена за 3 800 000 руб., а в последующем продается за 4 500 000 руб. При декларировании полученных доходов налогоплательщик заявляет налоговый вычет по произведенным расходам на приобретение в сумме 2 000 000 руб. и имущественный вычет в сумме подтвержденных расходов на приобретение продаваемой квартиры 3 800 000 руб. Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет в данном случае будет равна нулю.

По декларации налогоплательщику будет подтвержден имущественный налоговый вычет по произведенным расходам на приобретение в сумме, которая определяется так:

2 000 000 — (4 550 000 — 3 800 000) = 1 250 000 руб.

Получить сертификат ключа электронной подписи бесплатно, налогоплательщик может непосредственно в Личном кабинете, после предварительной регистрации в сервисе.

Материал подготовлен при содействии Управления Федеральной налоговой службы по Нижегородской области

Для юридических лиц

Существует несколько видов налоговых льгот:

  • срок владения квартирой (свыше 3/5 лет налог не платится);
  • продана квартира, которая получена в дар, приватизирована, получена в наследство от близкого родственника или по договору ренты;
  • имущественный вычет для продавца.

Налоговый сбор на доход после продажи недвижимости не начисляется на сумму 1000 000 рублей. Эта сумма является налоговым вычетом, который можно сминусовать с полученной на руки суммы от реализации квартиры.

Либо можно уменьшить базу путем вычисления фактической финансовой разницы при продаже и покупке жилья. Т.е. здесь необлагаемая налогом с продажи недвижимости сумма будет равна той, которая была изначально выплачена за недвижимость.

Возвращение средств после уплаты подоходного налога является финансовой операцией, доступной гражданам при покупке/продажи квартиры.

После получения прибыли, с доходной суммы вычисляют налог, его размер возможно снизить на сумму 1 млн. р. путём подачи декларации и соответствующих документов. С покупки недвижимости также можно получить возврат средств в размере 13%.

Срок декларации – это время подачи документов, он осуществляется на следующий год после того, как была продана или куплена квартира, подать следует до 30 апреля. Сам налог необходимо оплатить в том же году подачи декларации до 15 июля.

Порядок взимания налога осуществляется следующим способом:

  1. сбор документов продавцом;
  2. подача документации и заявления по форме 3-НДФЛ;
  3. рассмотрение документов налоговым инспектором;
  4. начисление и оплата налога.

Налогооблагаемая база и кадастровая цена

В законодательстве РФ есть нормы, по котором налогооблагаемая база по доходам от продажи объектов недвижимости может быть скорректирована с учетом кадастровой цены соответствующих объектов. Данные нормы распространяются на сделки по недвижимости, которая приобретена до 01.01.2016 года, с учетом следующих нюансов.

Если доходы от продажи помещения меньше, чем величина его кадастровой цены, определенной на 1 января года, в котором объект зарегистрирован в Росреестре, и умноженной на 0,7 (коэффициент устанавливается законодательно), то налоговая база принимается равной соответствующей кадастровой цены, умноженной на 0,7.

Соответствующее правило не применяется, если кадастровая цена объекта по состоянию на 1 января года, в котором помещение зарегистрировано в Росреестре, не определена.

Важный нюанс: законодательством региона РФ указанный коэффициент может быть уменьшен вплоть до нуля. Поэтому, при сделках с помещениями, опять же, нужно интересоваться действующими нормами права, регулирующими соответствующие правоотношения в конкретном субъекте РФ.

Налог на доходы с продажи помещения может быть также уменьшен на налоговые вычеты, устанавливаемые для всех категорий граждан соотносительно с юридическими основаниями для пользования соответствующими вычетами. Речь может идти об имущественных, социальных вычетах: рассмотрим то, каким образом их величина может влиять на фактический размер НДФЛ с дохода, возникшего вследствие продажи объекта недвижимости.

Законодательные основы

Процесс начисления налогов со сделок от продаж/покупок квартир регулируется следующими законодательными и нормативными актами:

  1. НК РФ части второй 117-ФЗ, ст. 217221 — отображены правила заполнения налоговых документов на выплаты, порядок заполнения и формат предоставления.
  2. Ст. 146 117-ФЗ – регламентирует реализацию недвижимости, облагаемую НДС.
  3. ФЗ от 27 ноября 2018 424-ФЗ – об изменениях налогообложения сделок с недвижимостью для нерезидентов РФ.

Документы, которые нужно подготовить для ФНС

В отдел ФНС, чтобы уплатить налоговый сбор после продажи, необходимо подавать следующие документы:

  • заполненная декларация 3-НДФЛ;
  • справка 2-НДФЛ;
  • договор купли-продажи на квартиру;
  • копии платежей;
  • приходной кассовый орден, расписка, поручение.

Штрафы и санкции

Статус гражданина Налог Статья
Для физического лица
  • нарушение порядка предоставления декларации – штраф 200 рублей;
  • представление декларации со значительным запозданием, при сумме налогового сбора равного нулю, а также отсутствие налоговой декларации влечет за собой взыскание в размере 5% от назначенной суммы налога за каждый отчетный финансовый период (но не менее 1 тысячи рублей и не более 30% от суммы налога);
  • отказ в представлении сведений для своевременности и правильности начисления налогов для уплаты – назначен штраф в 100 – 300/500 рублей.
Для юридического лица
  • нарушение сроков постановки лица в учете налогового отделения – предусмотрен штраф 500 р. – до 3х тысяч р.;
  • неуплата налога или частичное оплачивание, неправомерные действия с документами или бездействия налогоплательщика, также намеренное занижение стоимости по продаже, указание поддельных расчетов – облагается штрафом в размере 20% от скрытой суммы или 40% (при доказательстве правонарушения);
  • нарушение требования об оплате налога, страхвзносов.
Уголовные правонарушения
  • уклонение от налоговых выплат в крупном размере с помощью предоставления заведомо неверных показателей и расчетов, отсутствие финансовой отчетности – предусмотрено следующее наказания в размере штрафной санкции 100 тысяч – 300 тысяч рублей либо равной сумме зарплаты или другого дохода уклонителя за период 1-2 года, также назначение принудительных работ сроком до 1 года, арест правонарушителя до 6 месяцев либо лишение свободы до 1 года;
  • уклонение от оплаты налоговых сборов в особо крупных размерах возможно наложение судом штрафных санкций равных сумме от 200 тысяч до 500 тысяч рублей либо в размере суммы зарплаты за период 1,5 – 3 года, также уклонитель принуждается в работам исправительного характера на три года либо по решению суда получает трехлетний арест.
198 УК РФ.

Налогообложение при финансовых сделках предполагает оплату налогового сбора с полученной прибыли. Уклоняясь от данной обязанности, налогоплательщик влечёт за собой административную либо уголовную ответственность.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

Adblock detector