Расторжение аренды земельного участка: уведомление, причины и обжалование отказа в регистрации договора аренды

Как отказаться от аренды земельного участка

Основания для расторжения

Основания, по которым договор аренды расторгается, прописаны законодательно. Но они вписываются и в сам договор. Тогда сторонам предписывается ставить в приоритете эти основания.

Это либо истечение срока действия соглашения, либо дополнительно указанные причины для досрочного расторжения. В договоре должен быть раздел, посвященный этому вопросу.

Если же такого раздела в соглашении не предусмотрено, тогда необходимо опираться на нормы Земельного кодекса. Этот документ предусматривает два случая расторжения:

  • решение суда;
  • желание сторон.

И если первый относится к отношениям между физическими лицами и государственными образованиями, то второй включает в себя все остальные случаи. При этом, даже во втором случае все может завершиться судебным процессом, если сторонам договора не удалось прийти к компромиссу.

Расторжение связано с условиями договора, которые предусматривали для обеих сторон соответствующие выгоды, обозначенные отдельными пунктами и подпунктами договора.

Если они, по зависящим или не зависящим от воли сторон, обстоятельствам, не исполняются – договор может быть расторгнут.

В силу того, что договорные обязательства складываются из идеального варианта, который на деле может быть подвергнут искажению со стороны внешних обстоятельств, действие договора может утратить свою целесообразность.

По причине неаккуратности или непорядочности одной из сторон, которая не сочла необходимым выполнять договорённости, другая сторона может утратить интерес к взаимодействию. Если договор заключался бессрочно, то, в связи с изменившимися объективными обстоятельствами, пункты договора могут морально устареть.

Перечисленные моменты станут камнем преткновения во взаимном сотрудничестве, и могут привести к расторжению договора аренды земельного участка.

Основания для расторжения должны быть предусмотрены при составлении договора аренды и

содержать причины

, по которым этот процесс может быть произведён.

Те пункты, которые показались одной из сторон желаемыми, но не утверждёнными текстом договора, основанием для расторжения не являются.

Тем не менее, существуют положения Земельного кодекса, которые определяют следующие дополнительные основания для расторжения:

  • использование земель не по целевому назначению;
  • нарушение санитарных норм использования, что снижает качество плодородия почвы или нарушает экологическую обстановку;
  • Прекращение аренды земельного участканепредумышленное пагубное влияние на почву в результате применения ядохимикатов и прочих токсичных веществ, порча и приведение земли в негодность, при условии отказа её восстановления;
  • неиспользование земель в течение обозначенного в договоре, периода времени;
  • изъятие земель, для муниципальных или государственных нужд (в соответствии со ст. 55 ЗК РФ) или реквизиция земель (в соответствии со ст. 51 ЗК РФ).

Данный перечень определяет возможности для расторжения договора со стороны арендодателя, при условии материального ущерба владельцу, вопрос о его возмещении должен рассматриваться отдельно.

Различие понятий

Различие понятий «расторжение» и «прекращение» договора опирается на юридические тонкости, но имеет и смысловые прочтения. Прекращение действия в отношении к договору предусматривает завершение процесса его использования, независимо от того, с чем это связано.

Здесь могут сыграть свою роль как объективные, так и субъективные причины.

Стороны могут разойтись мирно и естественно, а могут вступить в условия вражды.

А расторжение всегда представляет собой активное действие одной или обеих сторон, которые проявили инициативу и совершили определённые действия для отмены договорных обязательств.

Более того – при расторжении договора стороны вступают в оппозицию интересов, даже тогда, когда причиной расторжения стали внешние, независимые от сторон, обстоятельства.

Общее правило для условий расторжения и прекращения договора – это

наличие договора аренды земельного участка

, составленного в соответствии с правилами, предусмотренными для составления договоров.

При этом договор должен быть составлен письменно и юридически грамотно, чтобы процесс расторжения или прекращения его действия опирался на правовую базу, предусмотренную пунктами договора.

Далее будут рассмотрены случаи, которые предполагают прекращение договора без его расторжения. Случаи же расторжения договора аренды всегда приводят к прекращению его действия.

Однако внимание необходимо обратить на терминологический контекст. После расторжения договора аренды, все регулирующие правомочность, действия сторон, определяются понятием «прекращение договора», термин «расторжение» будет являться некорректным.

Порядок действий

Как правило, договор аренды участка земли расторгается по причине окончания срока его действия. Однако возможны ситуации, когда одной из сторон изъявляется желание прекратить сделку досрочно. Расскажем в статье, при соблюдении каких условий это возможно и как происходит расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке.

Процедура расторжения договоров любого характера регулируется Гражданским кодексом РФ. Что касается сделок с земельными участками, подробные рекомендации, а также условия расторжения договоров аренды земельного участка, содержаться в Земельном кодексе РФ.

Согласно ст. 46 ЗК РФ, причинами преждевременного расторжения договора аренды могут быть:

  1. Решение суда, если собственником земли является муниципальное образование, а арендатором физическое лицо.
  2. Инициатива одной из сторон. В этом случае, скорее всего, также придется обращаться в судебные органы, так как мирным путем подобные вопросы решаются редко.

Как правило, в ходе разбирательства и для принятия решения суд будет опираться на Гражданский кодекс, но для конкретизации часто требуется обратиться к нормативным актам в области земельного законодательства.

Обращаться в судебные органы не придется, если стороны заключат дополнительное соглашение о расторжении к договору аренды. Поэтому, прежде чем написать исковое заявление, сторона-инициатор прекращения арендных отношений должна уточнить мнение второй стороны по договору. В противном случае суд не сможет принять иск.

В тексте договора аренды земли могут быть предусмотрительно прописаны условия для его расторжения. Если этот раздел включен в договор, то при преждевременном расторжении стоит опираться, в первую очередь, на него.

Аренда земли сельскохозяйственного назначения очень популярна, так как это наименее затратный, а иногда и единственный способ владения участком для физических лиц и организаций. Законодательно не ограничен объем земли, который можно использовать на правах аренды. При этом не имеет значения, какой юридический статус имеет арендатор.

Расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения чаще всего происходит по двум причинам:

  1. Нецелевое использование земли арендатором
  2. Продажа участка, так как при заключении договора аренды земля не выходит из общего оборота, и собственник вправе ее продать.

В случае продажи земельного участка, находящегося в аренде, у арендатора есть право преимущественной покупки. Оно означает, что в первую очередь собственник обязан уведомить о намерении продать участок арендатора. Только в случае отказа арендатора приобретать участок земли в собственность, он может выставляться в свободную продажу.

Как правило, возможность дальнейшего выкупа участка предусматривается в договоре аренды. Однако если такого пункта в договоре нет, преимущественное право покупки у арендатора не отчуждается.

Одна из сторон договора аренды земли имеет право его расторгнуть только в соответствии с гражданским законодательством. Основания, по которым допускается досрочное расторжение, закреплены ст. 619, 620 ГК РФ.

Согласно законодательству, арендодатель имеет право прекратить действие договора аренды если:

  • арендатор более двух раз подряд не вносит плату за использование участка;
  • арендатор использует земельный участок не по назначению (например, если земля предназначена для сельскохозяйственных нужд, а съемщик вывозит на нее мусор);
  • в период пользования земельным участком арендатором состояние земли ухудшилось;
  • участок предназначается для ИЖС или ведения сельского хозяйства, а арендатор не использует его в течение трех лет.

Как отказаться от аренды земельного участка

Возможность расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке есть и у арендатора. Законодательно предусмотрены следующие основания:

  • состояние и характеристики земельного участка по факту и по договору значительно различаются (к примеру, если участок для ведения сельского хозяйства в действительности для этого не предназначен);
  • арендодатель намерено скрыл от арендатора недостатки земельного участка, которые препятствуют его использованию по назначению;
  • арендодатель всячески препятствует использованию земельного участка и вмешивается в дела арендатора.

Есть еще одно основание для расторжения договора аренды земельного участка. Его могут изъять для муниципальных или государственных нужд. Это регламентировано ст. 55 ЗК РФ и ст. 51 ЗК РФ.

Процедура расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке происходит по определенному алгоритму. Рассмотрим его по пунктам.

Инициатор расторжения договора аренды обязан уведомить вторую сторону в срок, предусмотренный договором. Уведомление составляется в письменной форме с указанием причины расторжения в соответствии с пунктами договора.

Уведомление лучше направить заказным письмом с описью вложений и необходимостью подтверждения факта получения адресатом. Ожидать ответа от второй стороны договора нужно в течение месяца. Возможны следующие варианты развития событий:

  1. Вторая сторона согласна с нарушениями условий договора и обязуется исправить ситуацию в разумные сроки. Этот ответ целесообразно сохранить. Если действия по исправлению сложившейся ситуации не будут предприняты, отправитель первичного уведомления вправе обратиться в суд и предъявить обещание второй стороны в качестве доказательства.
  2. Вторая сторона опровергла факты нарушения условий договора и выдвинула встречные претензии. В этой ситуации следует пересмотреть свое отношение к делу или доказать обоснованность своих претензий.
  3. Вторая сторона согласна расторгнуть договор. В этом случае составляется дополнительное соглашение о расторжении по обоюдному согласию.
  4. Вторая сторона проигнорировала уведомление. Это является прямым основанием обращения в суд для урегулирования вопроса.

Если стороны не могут договориться мирным путем без привлечения третьих лиц, необходимо подготовить исковое заявление в арбитражный суд. Таким образом, в дальнейшем возможно два варианта: расторжение договора через суд или по обоюдному соглашению.

Исковое заявление подается только после использования возможности досудебного урегулирования вопроса. Истец должен доказать, что предпринял необходимые действия, чтобы прийти к соглашению сторон. В суд необходимо предоставить подтверждение отправки уведомления второй стороне договора, а также обоснование требования расторгнуть арендные отношения.

Исковое заявление пишется на стандартном листе формата А4 и подается в суд по месту расположения земельного участка. Вы может воспользоваться консультацией юриста для грамотного составления искового заявления.

В общем порядке в правом верхнем углу прописываются данные истца, ответчика и органа, в который направляется заявление (данные мирового судьи). В самом иске излагаются основания по пунктам и требование расторгнуть договор аренды. К исковому заявлению следует приложить документы, подтверждающие основания, изложенные в требовании.

Судебное решение вступает в силу по истечению 10 дней. В этот срок можно подать заявление о пересмотре дела, если постановление суда по каким-то причинам не устраивает одну из сторон.

Если стороны договорились о расторжении без привлечения судебных органов, необходимо составить соответствующее соглашение. Оно составляется по следующему алгоритму:

  1. Указываются данные сторон и предмета договора.
  2. Прописываются основания расторжения в соответствии с положениями договора аренды.
  3. Уточняется факт компенсации ущерба (если таковой имелся).
  4. Соглашение закрепляется подписями сторон.
Предлагаем ознакомиться:  Как правильно рассчитать среднемесячный заработок. Как рассчитать среднемесячный заработок и для чего необходим данный показатель

После вынесения судебного решения или достижения обоюдного соглашения о прекращении сделки, в случае, если договор признается расторгнутым, арендатор обязан вернуть собственнику земельный участок в том же состоянии, в котором тот был передан во временное пользование. Если собственника устраивает состояние участка, и он не имеет претензий, составляется акт приема-передачи.

Если в процессе пользования арендатор существенно улучшил состояние участка (к примеру, высадил садовые деревья), собственник, при согласии с повышением ценности земли, должен компенсировать затраты на облагораживание участка.

Государственная пошлина за расторжение договора аренды земельного участка не выплачивается. Это регламентировано письмом Минфина РФ от 21.07.2010 года. Пошлину потребуется заплатить за обращение в суд. Для физических лиц ее размер составит 200 рублей, для организаций – 4000 рублей.

Порядок расторжения опирается на определённую последовательность.

Не зависимо от того, какая из сторон инициирует расторжение, она

обязана в письменной форме уведомить

о намерении расторгнуть договор.

Уведомление составляется на основании тех пунктов договора, которые подлежали выполнению, но не были выполнены.

При этом необходимо ссылаться на факты, которые подтверждают нарушение договорённости. Уведомление лучше передать по почте заказным письмом, с вложенной описью и с уведомлением о получении.

Приблизительно в течение месяца нужно ожидать ответа, в котором будет отражено отношение другой стороны к поставленной задаче. От её реакции будет зависеть последующее движение расторжения договора. Варианты могут быть следующими:

  1. Оппонент согласится с представленными фактами и даст письменное обещание исправить ситуацию. В таком случае необходимо ждать, но уведомление и ответ на него оставить на случай последующего неправомерного поведения.
  2. Оппонент предъявит взаимную претензию и правомочно опровергнет факты. В таком случае нужно подкрепить доказательную базу или пересмотреть своё отношение к проблеме.
  3. Оппонент согласится расторгнуть договор аренды по взаимному согласию сторон. Это оптимальный вариант решения вопроса, на который нужно соглашаться.
  4. Оппонент проигнорирует ваше сообщение. После этого можно собираться в суд для решения вопроса о расторжении в судебном порядке. Идти в суд можно и тогда, когда стороны пытались, но не смогли договориться.

Через суд

Иск в суд подаётся после проведения досудебной попытки к урегулированию вопроса путём компромиссного решения.

В случае возникновения у одной из сторон желания расторгнуть договор, эта сторона обязана составить документ, в котором будут указаны все имеющиеся претензии, и направить его другой стороне. Передача может осуществляться в личном порядке или по почте. В документе указываются данные отправителя и получателя, претензии, основания для расторжения и условия.

Образец соглашения о расторжении договора аренды земельного участка

Соглашение о расторжении договора аренды не имеет формы. Оно составляется с учетом основных правил составления документов. Соглашение должно содержать:

  • данные сторон договора;
  • информация о договоре (место заключения, дата и т.д.);
  • дата расторжения;
  • раздел договора, по которому он расторгается;
  • условия и обязательства сторон;
  • подписи сторон;
  • дата составления соглашения.

Как отказаться от аренды земельного участка

Образец соглашения о расторжении договора аренды земельного участка

Как расторгнуть договор аренды земельного участка

Расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке возможно в том случае, если срок аренды в договоре указан не был, а одна из сторон прямо отказалась от выполнения своих обязательств.

Одностороннее расторжение допустимо в случае, когда такая возможность прописана в договоре, и обе стороны с этим согласились. Это связано с нарушением положений договора, которые позволят другой стороне его расторгнуть.

Досрочное расторжение возможно по инициативе каждой из сторон или по взаимному согласию. Составляется уведомление с просьбой расторгнуть соглашение, и если она удовлетворяется, то дело заканчивается бескровным разрешением. Если же одна из сторон против, то начинается судебное разбирательство, в ходе которого будет принято решение в пользу того или иного лица.

Для расторжения договора по соглашению сторон необходимо уведомить другую сторону о своем желании. В случае положительного ответа, составляется соглашение, в котором прописываются условия расторжения, причины и основания. Законодательство не предусматривает четко определенных оснований, по которым соглашение может стать документом, расторгающим договор аренды. Причины придется вписать в соглашение, чтобы расторжение было обоснованным.

Арендатор может в силу определенных обстоятельств захотеть расторгнуть договор аренды раньше положенного срока. Он должен уведомить арендодателя о своем решении. Если арендодатель ответил отказом или проигнорировал просьбу, следует обратиться в суд с исковым заявлением. В нем указывается причина расторжения, ссылки на соответствующие законы, данные истца и ответчика.

Если желание расторгнуть договор появилось у арендодателя, то он обязан связаться с арендатором по этому вопросу. При отсутствии каких-либо отказов, арендодатель самостоятельно составляет соответствующие документы и обращается с ними сначала к нотариусу, а затем в Росреестр. При отказе арендатора расторгать договор, арендодатель может обратиться в суд с соответствующей просьбой.

По решению суда

Суд в вопросах аренды земельных участков является последней инстанцией. Он внимательно изучает предоставленные документы, а затем принимает решение. Причем оно будет абсолютно законным. В десятидневный срок стороны договора могут подать апелляцию, чтобы обжаловать решение суда. Но для этого придется предоставить новые документы, которых у суда еще не было.

Аренда государственной собственности сопровождается более строгими правилами пользования. Для расторжения такого договора необходимо доказать факт наличия основания для расторжения. В договорах с администрацией основаниями считаются:

  • неуплата аренды арендатором;
  • порча земли, отравление почвы;
  • использование не по назначению;
  • сокрытие недостатков участка от арендатора;
  • препятствование деятельности на участке и др.

Как можно заметить, основания могут появиться как со стороны арендатора, так и со стороны администрации. Расторжение договора происходит по тем же принципам, что и между негосударственными организациями и лицами. Сначала стороны уведомляют друг друга, затем, в случае необходимости, обращаются в суд, после чего следует прекращение отношений.

Участки сельхозназначения отличаются тем, что арендаторы таких земель чаще всего выкупают их в собственность. Таким образом, помимо общих оснований для расторжений договора, такое соглашение может быть досрочно прекращено по причине выплаты всей необходимой суммы для выкупа. После расторжения собственником становится арендатор.

Согласно существующему законодательству, договор аренды земли под многоквартирным домом перестает действовать или расторгается в тот момент, как только первый собственник заявит свои права на любое из помещений этого дома. Если же дом еще не достроен, то договор продолжает действовать на участке, на котором ведется строительство.

Чтобы запустить процедуру отказа от аренды земельного участка нужно:

  1. Оплатить арендную плату за весь срок пользования земельным участком;
  2. До окончания договора аренды подать заявление в простой письменной форме или на предоставленном бланке на имя главы Администрации, на территории которой расположен земельный участок, с формулировкой: «Прошу расторгнуть и не продлять со мной договор аренды №ХХХ от ХХХ числа»;
  3. Получить у секретаря входящий номер заявления и дождаться его рассмотрения (~ 30 дней); 
  4. Далее Администрация составляет и подписывает «Соглашения о расторжении договора аренды №ХХХ» и отправляет вам не подпись. Как вариант, можно получить и подписать соглашения в Администрации;
  5. После подписания соглашения о расторжении договора аренды земля возвращается собственнику (муниципалитету) в том состоянии, в каком она была взята в аренду изначально, о чем подписывается соответствующий акт приемо-передачи;
  6. В конце подписанное 2-мя сторонами соглашение о расторжении договора аренды и акт приемо-передачи земельного участка подаются в МФЦ «Мои документы» для регистрации в РосРеесре;
  7. Когда соглашение о расторжении договора аренды будет зарегистрировано в Росреестре, рекомендую заказать выписку из ЕГРН и документально убедиться в изменениях.

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Правовые последствия

Нужно иметь в виду, что не расторжение договора аренды, а прекращение его действия в соответствии с юридической завершённостью процесса, повлечёт правовые последствия для сторон. На основании прекращения действия договора аренды:

  • арендатор утрачивает права пользования земельным участком;
  • арендодатель утрачивает права получения арендной платы.

Каждая из сторон обязана действовать в соответствии с утратой обозначенных прав. Если необходимые меры не предприняты или у одной из сторон остались претензии по взаиморасчётам, то эти моменты можно решать новым исковым заявлением по аналогичному алгоритму, но после безуспешных попыток о мирном соглашении.

Понимание специфики применения терминов «расторжение» и «прекращение» в отношении договора аренды земельного участка очень важно, так как оно позволяет юридически грамотно и корректно решать назревшие правовые вопросы.

Точно понимая смысловую наполненность этих понятий, легче определить этап правового действия и устранить возможность интерпретации ваших действий, с точки зрения интересов другой стороны.

Прекращение аренды земельного участка

Собственно прекращение аренды земельного участка означает прекращение договора аренды земельного участка, и согласно Земельному кодексу РФ, наступает оно по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно статье 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредить об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно статье 617 ГК РФ переход права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Вот несколько случаев, когда арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор.

Статья 620 ГК предусматривает еще один, когда в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, земельный участок окажется в состоянии, непригодном для использования.

Кроме того, статья 611 предоставляет арендатору право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, если арендодатель не передал вместе с земельным участком необходимые для его использования документы и принадлежности и без них арендатор не может эксплуатировать земельный участок в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать.

Неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на земельный участок также дает право арендатору требовать уменьшения аре платы или расторжения до говора и возмещения убытков (статья 613 ГК РФ).

Предлагаем ознакомиться:  Через сколько времени дней разводят после подачи заявления

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть земельный участок во владение арендодателя в том состоянии, в каком он его получил, с учетом “нормального износа”, или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Если же арендатор не прекратил пользоваться участком в срок, установленный договором, и без согласия арендодателя, хотя последний на таком прекращении настаивает, или прекращает использование несвоевременно, арендатор вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В случае, когда внесенная плата не покрывает понесенных арендодателем убытков, он вправе претендовать на их возмещения.

  • Арендодатель на основании статьи 619 ГК РФ вправе расторгнуть договор досрочно, если арендатор:
  • — пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями;
  • — существенно ухудшает качество земель;
  • — более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату.

Арендодатель имеет право потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения последним сроков внесения, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (статья 614 ГК РФ).

Договором аренды могут быть установлены также условия расторжения договора по инициативе арендодателя в соответствии с частью 2 статьи 450 ГК, т. е. при существенном нарушении договора другой стороной.

Считается существенным нарушением договора — нарушение, влекущее для другой стороны ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как отказаться от аренды земельного участка

Арендодатель может настаивать на включение в договор условий, при которых он вправе расторгнуть договор аренды досрочно, если он предвидит и хочет предотвратить возможные существенные нарушения арендатором условий договора. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

В то же время закон требует, чтобы арендодатель, прежде чем он досрочно расторгнет договор, направил арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 6)9 ГК РФ).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий до говора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
  5. В соответствии со статьей 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
  6. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  7. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем пр заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  8. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а:
  9. при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;
  10. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимости или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости. Правила настоящей статьи не применяются при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 283 ГК), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования (статья 286 ГК).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пункт 2 статьи 450 ГК РФ, согласно которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ЗК РФ, другими законами или договором.

При этом та же статья устанавливает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

  • при существенном нарушении договора другой стороной;
  • в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью идя частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Помимо установленных Гражданским кодексом, Земельным кодексом РФ вводятся дополнительные основания прекращения договора аренды земельного участка.

Так, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

  • использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ЗК РФ;
  • использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
  • неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
  • неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок Не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
  • изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 ЗК РФ;
  • реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 ЗК РФ.

Прекращение аренды земельного участка до перечисленным основаниям, указанным в Земельном кодексе РФ, не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ, а также в иных установленных федеральными законами случаях.

Причины для расторжения договора аренды

  • В ходе эксплуатации земли существенно ухудшил имущество арендодателя.
  • Использовал имущество с нарушениями договорных обязательств.
  • Не производит обязательные работы, предусмотренные договором сроки.
  • Нарушил свои обязательства по внесению арендных платежей в течение двух раз подряд.

Судебная практика указывает на тот факт, что даже наличие построек на земле, которые принадлежат арендатору, не исключают возможности расторжения договора при условии предоставления веских доказательств существенного нарушения им обязательств.

Законодательством установлено, что указанный здесь перечень правовых оснований досрочного расторжения не является исчерпывающим и договором аренды могут быть предусмотрены иные условия.

Земельный кодекс предусматривает еще одну причину досрочного расторжения: это изъятие участка для государственных/муниципальных нужд.

Статья 620 ГК посвящена перечислению возможных причин досрочного расторжения договора по инициативе арендатора.

  • реальное состояние и характеристики участка земли существенно отличаются от указанного в договоре (например, собственник передал в аренду участок под строительство, хотя он не может быть использован под указанные цели);
  • переданный земельный участок имеет недостатки, которые не позволяют использовать его по назначению и которые намеренно были скрыты собственником (например, участок под сельское хозяйство был существенно загрязнен токсичными отходами, что не позволило возделывать урожай);
  • собственник активно вмешивается в дела арендатора и препятствует нормальному использованию земельного надела;
    участок земли не был передан для использования арендатору в установленные сроки.

Основание

Договора аренды земельных участков могут быть расторгнуты по нормам законодательства или с опорой на заключенный договор. При этом действует правило, согласно которому нормы, содержащиеся в подписанном сторонами соглашении, имеют приоритет перед порядком, прописанным в законодательстве.

Если в договоре есть параграф, предусматривающий порядок досрочного расторжения , то сторонам следует опираться на эти условия.

При отсутствии в договоре положений, затрагивающих этот важный аспект, суды будут ориентироваться на нормы Гражданского и Земельного кодексов.

Согласно Земельному кодексу (ст.46) основаниями для расторжения аренды могут стать:

  • Решение суда, если собственником земли является муниципальное образование или государство, а арендатором – физлицо.
  • Инициатива сторон – в остальных случаях. При этом нередко сторонам не удается достигнуть согласия и мирно решить вопросы досрочного прекращения договора, поэтому они вынуждены обращаться за защитой своих интересов в суд.

Если стороны исчерпали все попытки досудебного урегулирования спорных вопросов или одна из сторон игнорирует законные требования – другой, то они могут обратиться в суд с исковым заявлением. Рассмотрением подобных споров занимаются районные суды или арбитражные суды, если сторонами являются юридические лица или предприниматели.

Исковое заявление подается по местонахождению ответчика или как вариант – по адресу земельного участка.

  • Наименование суда, в который подается иск.
  • Паспортные и контактные данные истца и ответчика.
  • Ссылку на договор аренды с указанием его реквизитов.
  • Ссылку на пункты договора, которые не были выполнены контрагентом или на Гражданский/Земельный кодекс.
  • Подтверждение обстоятельств, указанных в заявлении.
  • Подтверждение обстоятельств, указывающих на исчерпание всех возможных вариантов досудебного урегулирования (сведения об отправке уведомления ответчику и его реакция на этот документ).

Непосредственная просьба вынести судебное решение о досрочном расторжении договора аренды и компенсации всех издержек истцу.К исковому заявлению прилагается документальная доказательная база, договор аренды и квитанция с оплаченной госпошлиной (если истец выиграет дело, он может рассчитывать на компенсацию своих издержек ответчиком).

Размер госпошлины составляет сегодня 300 р. для физлиц, 6000 р. – для юридических, а муниципальные власти от ее уплаты освобождены.

Исковое заявление рассматривается в течение двух месяцев после его поступления в суд.

В ряде случаев или в ходе судебного разбирательства сторонам удается достигнуть согласия относительно того, что арендный договор стоит расторгнуть досрочно. Тогда им необходимо подтвердить этот факт официально, подписав соглашение о расторжении.

  • Данные и реквизиты сторон.
  • Реквизиты договора аренды, которые предполагается расторгнуть.
  • Прописывается факт достижения соглашения между сторонами.
  • Основания расторжения договора со ссылкой на Гражданский кодекс или статьи договора.
  • Уточняется факт компенсации ущерба арендатором или компенсации затрат на облагораживание участка арендатором.
  • Дата подписания и подписи сторон.
Предлагаем ознакомиться:  Докуметы по анулированию трудового договора

В дальнейшем участок передается собственнику на основании акта приема-передачи или на других условиях, прописанных в договоре.

Согласно требованиям ГК одна из сторон вправе требовать досрочного расторжения договора только при условии направления арендатору/арендодателю письменного уведомления о своем желании прекратить действие договора аренды при неисполнении другой стороной своих обязательств в разумные сроки.

Обычно временные рамки для отправки такого уведомления прописаны в договоре (например, не ранее чем за 30 дней до расторжения или за 5 дней).

Уведомление можно направить:

  1. Почтой России ценным письмом с уведомлением о вручении. Это документы послужат доказательством в суд о своевременном уведомлении другой стороны о необходимости исправить недостатки или выполнить обязательства.
  2. Передать лично. В данном случае документ составляется в 2-х экземплярах, один из них передается собственнику или арендатору, а второй с отметкой о получении остается у инициатора досрочного расторжения.

В уведомлении указывается требование отправителя (например, внести установленную договором арендную плату в течение 15 дней после получения документа) и его желание досрочно расторгнуть договор при неисполнении указанного обязательства в одностороннем порядке или обратиться в суд за защитой своих интересов и взысканием неустойки. Также желательно потребовать от другой стороны предоставить письменный ответ на претензию в разумные сроки.

Сроки расторжения договора после получения документа прописываются непосредственно в самом уведомлении. Единственное требование к указанным временным рамкам – они должны быть разумными и возможными для исполнения второй стороной. Например, нельзя потребовать построить дом на участке в течение 10 дней.

Вторая сторона соглашается с требованиями – другой и обязуется исправить сложившуюся ситуацию, о чем письменно ее оповещает.

Полученный ответ необходимо сохранить до исполнения обязательств.

Вторая сторона не согласна с фактами нарушения договорных условий и выдвигает встречные претензии. Тогда, вероятно, придется рассматривать проблемные вопросы в суде.

Вторая сторона добровольно согласна расторгнуть арендный договор. В таком случае можно составить допсоглашение к договору.

Вторая сторонам просто проигнорировала уведомление, что дает все основания для обращения в суд в целях урегулирования вопроса или для одностороннего расторжения аренды (если это возможно).

Таким образом, после отправки уведомления возможно расторгнуть договор досрочно по обоюдному согласию или перейти к судебным разбирательствам.

Основаниями для досрочного расторжения договора считаются:

  • задержка выплаты арендной платы несколько раз подряд;
  • нарушение правил пользования взятого в аренду участка (в качестве примера можно привести ситуацию, когда вместо засадки территории сельскохозяйственными культурами арендатор использует землю для складирования отходов);
  • ухудшение состояния земель;
  • несоответствие земли прописанному в договоре типу её назначения;
  • умышленное скрывание арендодателем недостатков земли, препятствующих использованию её по прямому назначению;
  • вмешательство арендодателя в процесс пользования арендатором участком.

Как отказаться от аренды земельного участка

Арендатор, который добросовестно выполнял все обязательства по договору, имеет первоочередное право на его продление по истечении сроков действия договоренности. Но необходимо письменно уведомить владельца земельного участка о желании заключить следующий договор.

Кроме того, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Если же соглашения не достигнуто, арендатор может обратиться с иском о расторжении договора в суд. Однако договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора только в строго определенных, установленных законом случаях. Согласно ст. 620 ГК РФ это следующие случаи (применительно к земельному участку).

Ответ юриста

Предварительное согласование аренды происходит в случаях, когда у надела, на который изначально претендовал заявитель, не было кадастрового номера и определённых границ.

В таких случаях в заявлении указывается только категория земли и прикладывается схема расположения участка на местности.

В дальнейшем участку присваивается кадастровый номер в ходе геодезических работ по установлению границ.

Кодекса, договор автоматически считается расторгнутым после того, как контрагент получит соответствующее уведомление о расторжении. Никаких препятствий противоположная сторона сделки в этом процессе создать не может, поэтому и обращение в суд бессмысленно.

По истечении срока действия договора арендатор продолжал использовать участок без возражений со стороны арендодателя, то есть договор был продлен на неопределенный срок. Через несколько лет комитет решил расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке и направил обществу уведомление об этом со ссылкой на ст. 610 Гражданского кодекса РФ.

3.4. Ставки арендной платы могут изменяется в одностороннем порядке без согласования с Арендатором не чаще одного раза в год путём корректировки ставок арендной платы за использование земельного участка с учётом индекса инфляции на текущий год, в соответствии с Федеральным законом

Kazancev Аренды одного участка в аренду же, но абсолютно другого. Предмет — другой. Эт как если вы заключаете ДКП здания, а потом вдруг Вас озаряет, Вы понимаете, шо исполнить его не можете и хотите, чтоб у вас был ДКП будки Бобика, что растет во дворе здания.

Конференция ЮрКлуба

Исключительно в аренду всем физическим и юридическим лицам, кроме государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и органов местного самоуправления, предоставляются земельные участки с предварительным согласованием места размещения объекта (п. 3 ст. 30 ЗК РФ).

Рассмотрим его по пунктам. Уведомление второй стороны о намерении расторгнуть договор Инициатор расторжения договора аренды обязан уведомить вторую сторону в срок, предусмотренный договором. Уведомление составляется в письменной форме с указанием причины расторжения в соответствии с пунктами договора.

Уведомление лучше направить заказным письмом с описью вложений и необходимостью подтверждения факта получения адресатом. Ожидать ответа от второй стороны договора нужно в течение месяца.

Возможны следующие варианты развития событий: Вторая сторона согласна с нарушениями условий договора и обязуется исправить ситуацию в разумные сроки.

  1. Право собственности на территорию прекращается не с момента написания заявления, а с момента государственной регистрации прекращения действия права.
  2. В случае отказа от права бессрочного использования территории подавать заявление требуется в исполнительный орган власти (данное положение предусматривается ст. 39 ЗК РФ).Дополнительно к нему необходимо приложить документацию.
  3. Исполнительный орган, в который подавалось заявление, рассматривает его и приложенный перечень документов в течение тридцати дней с момента подачи.
  4. Право на получение земельного участка, написавшего отказ от него, у гражданина прекращается.
  5. В ситуациях, когда права собственности на земельный пай были зарегистрированы в государственном реестре, исполнительный орган при получении заявления об отказе должен в течение недели обратиться в палату регистрации для прекращения права пользования (положение регулируется ФЗ № 171 от 2019 года).
  6. Исполнительный орган при получении заявления об отказе от земельной территории в течение недели, с момента принятия решения, должен сообщить об этом в налоговый орган.

Арендатор в любой момент имеет право отказаться от аренды хоть полностью вещи хоть ее части ежели данная часть индивидуализирована, индивидуализацию Ваш участок прошел по согласованию с ОМС, вы ни чего не нарушили и отказались от прав на эту часть, ОМС как распорядитель дал разрешение на строительство, чел построился, то что он не платил Вам субаренду это Ваши терки с ним и еже хотите то крутите его, но при этом вы отберете у него право на зем участок и вновь у него кабола.

Например, на территории участка наблюдаются превышающие санитарные и экологические нормы шум, вибрация, выбросы от автострад, промышленных предприятий; участок заболочен, почва истощена и т.д. Возникающие в таких случаях вопросы решаются в соответствии со ст. 612 ГК РФ.

Если такие недостатки были известны арендатору заранее или они могут быть обнаружены при осмотре участка, или арендодатель сам оговорил их наличие при заключении договора, то он не отвечает за эти недостатки.

Во всех остальных случаях арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду земельного участка, даже если он и сам не знал о них.

Тогда арендатор вправе по своему выбору потребовать досрочного расторжения договора, или снижения арендной платы, или, если недостатки земельного участка можно устранить, безвозмездного устранения недостатков арендатором, или устранить их сам, потребовав возмещения понесенных в связи с этим расходов или непосредственно удержав сумму расходов из арендной платы.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ если в договоре не указан конкретный срок аренды, т.е.

он заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон (и арендодатель, и арендатор) вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (поскольку речь идет о недвижимом имуществе).

Однако договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды – в этом случае он должен быть соблюден арендатором.

Земельные участки

Исходя из указанных обстоятельств, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что, поскольку возможность прекращения аренды земельного участка путем его изъятия до окончания срока аренды арендодателем и арендатором согласована в договоре, администрация г. Уфы, принимая оспариваемое постановление, реализовала свое право, предусмотренное законодательством и договором аренды, поэтому основания для признания его недействительным отсутствуют.

Аренда земли под строительство дома   О том, как взять землю в аренду у администрации, я уже рассказывал. Но что делать, если планы изменились и арендованный земельный участок оказался не нужным. Варианта всего два: переуступка прав или отказ от аренды. Подробности ниже.

Правила, регламентирующие расторжение договоров аренды, прописаны в ГК Российской Федерации, но нюансы, касающиеся сделок с земельными участками следует искать в ЗК. Нужная информация содержится в 46 статье документа, в которой говорится:

  1. решение о досрочном расторжении договора между частным лицом, арендующим землю, и муниципалитетом, являющимся владельцем участка, принимает только суд;
  2. если инициатором прекращения действия договора является только одна из сторон, вторая же выступает за сохранение прежних условий, дело передается в суд;
  3. если заключается соглашение о прекращении отношений, сторонам получится обойтись без суда.

Судебная практика

Судебная практика расторжения договора аренды земельного участка включает в себя дела, связанные с отношением физических или юридических лиц с администрацией.

В случае передачи участка третьим лицам, арендатор может обратиться в суд. Если он докажет неправомерность действий администрации, тогда земля вернется к нему во владение. При этом будет необходимо подтвердить, что все положения договора четко соблюдены. Если же основания признают правомерными, то договор расторгается, а администрация вправе передать землю в другие руки.

Образец искового заявления о расторжении договора аренды земельного участка

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

Adblock detector