Регистрация договора аренды

Правила регистрация договора аренды нежилого помещения

В каких случаях договор аренды подлежит регистрации

Существенные условия договора аренды регулируются ст. 606 ГК РФ. По закону главными аспектами соглашения являются:

  1. Объект договора с четким описанием, позволяющим однозначно идентифицировать его как жилую или коммерческую недвижимость. Нельзя сдать в аренду имущество, которое в течение времени изменяет свои свойства (полезные ископаемые, воду). Но можно передавать в аренду объекты, имеющие четкие стабильные характеристики — земля, строения, пруд, коммерческие, производственные и жилые помещения.
  2. Установленный размер арендной платы за определенный период.
  3. Дополнительные существенные условия вносятся в договор по соглашению сторон. К ним относится возможность или прямой запрет субаренды, разрешенные виды использования, условия расторжения договора.

Действительным считается договор аренды, где есть определение объекта с характерными параметрами (адрес, площадь, вид, целевое назначение) и установлена сумма арендной платы. Несмотря на то, что срок соглашения не относится к существенным условиям, именно он имеет значение для требования по регистрации договора аренды. Если вам нужна помощь в составлении и регистрации договора, обращайтесь к специалистам сервиса Главбух Ассистент.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Законом установлены условия, при которых регистрация соглашения о передаче недвижимого имущества во временное пользование является обязательной:

  1. Вносить сведения в Росреестр необходимо, если договор аренды нежилого объекта заключается на срок более 1 года (ст. 609 ГК РФ, ст. 651 ГК РФ). При этом, если соглашение заключается на неопределенный срок, регистрация не обязательна.
  2. Нужно подавать данные в ЕГРН при оформлении договора аренды жилого помещения на срок более 12 месяцев (ст. 674 ГК РФ). Это требование касается также соглашений о найме социального жилья.
  3. Необходимо регистрировать сделку при заключении договора аренды с условием последующего выкупа.
  4. Если договор был зарегистрирован, но стороны решили внести в него изменения, дополнения или расторгнуть ранее установленного срока, нужно вносить обновленные сведения в Росреестр (ст. 452 ГК РФ).

При заключении договора аренды на срок менее одного года регистрация в Росреестре не обязательна. Это правило относится к жилым и нежилым объектам.

Особенности государственной регистрации договора аренды

Говоря о регистрации договоров аренды, нужно отметить некоторые особенности и правовые нюансы, которые могут возникнуть у сторон при регистрации.

Государственная регистрация возможна лишь в отношении того арендуемого помещения, на которое были соответствующим образом зарегистрированы ранее возникшие права арендатора. К примеру, невозможно зарегистрировать договор долгосрочной аренды нежилого помещения, которое расположено в здании, построенном, но не принятом в эксплуатацию, поскольку право на данное помещение так и не было зарегистрировано.

В последнее время распространена практика заключения предварительных соглашений между субъектами предпринимательской деятельности, в которых они в дальнейшем обязуются заключить основной договор аренды нежилого помещения. Такое предварительное соглашение не нуждается в регистрации.

Договор субаренды нежилого помещения напротив подлежит государственной регистрации, если он заключается на срок от года.

Законом не определен точный срок, в течение которого арендатор и арендодатель нежилого помещения должны зарегистрировать свой договор в регистрационном органе. Тем не менее, договор вступает в юридическую силу лишь с момента получения соответствующего документа, подтверждающего государственную регистрацию.

Предлагаем ознакомиться:  Где взять справку об отсутствии судимости в 2019 — госуслуги и другие варианты

Аренда нежилого помещения

Для предотвращения конфликтных ситуаций между сторонами сделки рекомендуется сразу при заключении договора определить, кто из сторон и в какой срок обязан подать документы на регистрацию. Включение соответствующего пункта в договор пригодится и в случае уклонения арендатором или арендодателем от государственной регистрации.

Порядок регистрации договора аренды

Подать документы на регистрацию договора аренды в Росреестр можно несколькими способами:

  1. Лично обратиться с заявлением в ближайшее территориальное отделение ЕГРН. Найти ближайшее отделение можно на официальном сайте Росреестра.
  2. Отправить пакет документов заказным письмом по почте.
  3. Подать заявление в любом Многофункциональном центре.
  4. Зарегистрировать сделку можно непосредственно на сайте Росреестра, но для этого необходима электронная подпись представителя каждой из сторон. То есть, документы арендодателя и арендатора должны быть подписаны личной электронной подписью.

При личном обращении и отправке документов почтой можно подавать оригиналы документов или нотариально заверенные копии. При подаче заявки через сайт Росреестра необходимо создать электронные версии — отсканировать документы и подписать их ЭЦП.

Если документы подаются через МФЦ, заявитель получает на руки расписку с регистрационным номером обращения. В документе также указывается приблизительная дата получения результата. В назначенный срок заявитель получает на руки:

  • выписку из ЕГРН, которая подтверждает, что сведения о временной смене владельца внесены в реестр недвижимости;
  • договоры аренды обеих сторон с регистрационной надписью Росреестра и датой регистрации.

Если в регистрации договора аренды отказано, заявителю выдается уведомление об отказе.

Срок регистрации договора аренды

Правила регистрация договора аренды нежилого помещения

В законодательстве нет установленного срока на подачу документов и регистрацию договора аренды в Росреестре. Это можно сделать сразу после заключения соглашения или в течение нескольких месяцев. По общепринятым правилам сторонам дается месяц на подачу заявки.

Подать заявление на регистрацию может любая из сторон — арендодатель или арендатор. Срок регистрации договора аренды регулируется ст. 16 закона 218-ФЗ:

  1. Если заявитель подает документы лично в отделение Росреестра или оформляет регистрацию на официальном сайте, срок регистрации составляет — 7 рабочих дней.
  2. Если регистрация проводится через МФЦ, срок увеличивается до 9 рабочих дней.
  3. Если документы отправляют почтой, то к 7-дневному сроку обработки добавляется время на доставку. Средний срок доставки почтовых отправлений составляет от 2 до 7 дней.

Датой регистрации договора аренды является день, когда сведения о сделке были внесены в Единый госреестр недвижимости.

Почему могут отказать в регистрации и что делать

Основные причины отказа или приостановления регистрации и пути решения в таблице.

Причина

Решение

Собственник запретил проведение регистрации без своего личного участия.

Подать заявление на регистрацию при личном участии обеих сторон.

Регистрация приостановлена из-за того, что в документах найдены несоответствия или недочеты.

На исправление ошибок и дополнение пакета документов дается 3 месяца с момента первого обращения.

Отказ в регистрации в связи с большим количеством ошибок в документах, которые невозможно исправить за 3 месяца.

Подать заявление о приостановлении регистрационных действий на 6 месяцев и исправить выявленные недочеты.

Участники сделки в любое время могут внести изменения в условия договора или расторгнуть соглашение. Чтобы это зарегистрировать необходимо оформить дополнительное соглашение и зарегистрировать его в Росреестре. Госпошлина в таком случае значительно меньше: 350 руб. для физического лица, 1000 руб. для организации.

Предлагаем ознакомиться:  Помощь в заполнении налоговой декларации – цены на услуги в Москве в компании «Балиот»

Что будет, если не зарегистрировать договор аренды

Договор аренды регулирует права и обязанности арендодателя и арендатора, при возникновении споров между сторонами они могут обратиться с ним в суд. Но для третьих лиц такой договор не будет иметь юридической силы.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

В качестве третьих лиц могут выступать новый собственник, налоговая служба или лицензирующие органы. Рассмотрим, что будет если не зарегистрировать договор аренды во всех трех случаях:

  1. Если договор аренды зарегистрирован, то даже при смене собственника арендатор сохраняет свои права на установленный срок. Например, собственник умер, а наследник имеет другие планы на арендованную недвижимость. Ему придется подождать до окончания действия договора. То же самое касается нового собственника при продаже недвижимости. Но если договор не зарегистрирован, арендатор сразу теряет свои права.
  2. Если в наем сдается коммерческая недвижимость, то арендная плата учитывается в расходах ИП или юрлица. Это позволяет снизить налоговую базу. Но при незарегистрированном договоре налоговая не примет арендный платеж в качестве расходов.
  3. Если недвижимость арендована под бизнес, требующий лицензирования, необходимо предоставить зарегистрированный в ЕГРН договор, иначе разрешение не выдадут. Например, магазин с алкогольной продукцией в помещении, арендованном без регистрации, открыть невозможно.

Регистрация договора аренды в Росреестре подтверждает и защищает права сторон. Если помещение сдается в аренду под определенный вид деятельности, но арендатор не выполняет условия, арендодатель вправе разорвать с ним отношения на основаниях, указанных в договоре. Это намного легче сделать, если соглашение зарегистрировано.

Для новостей малого бизнеса мы запустили специальный канал в Telegram и группы во Вконтакте, Фейсбуке и Одноклассниках. Присоединяйтесь! Даже Твиттер есть.

Максимальное время действия наема

Отнеситесь с максимальной серьёзностью к составлению и проверке договора, так как именно в этом документе прописываются все условия вашего дальнейшего сотрудничества. В том числе, указывается срок аренды (ст.610 ГК РФ). Он может быть прописан определённой календарной датой либо периодом времени. Иначе договор считается заключённым на неопределённый срок. Во втором варианте стороны обязаны предупреждать друг друга о прекращении договорных обязательств не менее чем за 3 месяца до расторжения.

На какой срок можно заключить договор? Минимального срока аренды законодательство не устанавливает. Максимальный – 50 лет. Но законом предусмотрено введение ограничений для некоторых объектов недвижимости (ГК РФ). Например, для коммунальных служб и государственных структур – обычно до 5 лет.

Договор, заключённый на срок более 1 года, обязательно должен пройти государственную регистрацию, иначе его могут признать недействительным.

Классификация договоров:

  • Краткосрочный – срок аренды менее 1 календарного года.
  • Долгосрочный – срок аренды от 1 календарного года.
  • Бессрочный – срок аренды не указан.

Краткосрочный

Такой договор не подлежит регистрации и не может превышать срок действия более 1 года. Это самая простая форма используется в основном физическими лицами и мелкими организациями. Позволяет не тратить время на прохождение регистрации и сэкономить на оплате госпошлины.

Об особенностях заключения краткосрочного договора аренды сроком на 11 месяцев и меньше, мы рассказывали тут.

Долгосрочный договор заключается на период от одного года и более, подлежит обязательной регистрации в государственных органах (п. 2 ст. 651 ГК РФ.).

То есть он вступает в действие после окончания процедуры (18 дней со дня подачи комплекта документов). В бумажный оригинал проставляется специальный штамп, а также вносится запись в архив (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53).

Сдаем в аренду квартиру

Все последующие дополнительные соглашения к договору также подлежат регистрации. Для этого нужно обратиться в федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (на местном уровне).

Предлагаем ознакомиться:  Как рассчитать земельный налог за 2019 год в 2020 году (пример)?

Договор, на срок более 1 года, непрошедший государственную регистрацию, считается недействительным. Если от этой процедуры уклоняется одна из сторон, другая имеет право подать на неё в суд.

Долгосрочный договор предусматривает закрепление многих нюансов взаимовыгодного сотрудничества: например, арендные каникулы, индексацию арендной платы, мораторий на повышение расценок, санкции за досрочное расторжение, оплата ремонта и т.д. Такой тип аренды выгоден стабильным крупным предприятиям, занимающим большие площади. А также производственным организациям, для которых любой переезд несёт серьёзные финансовые затраты.

Указание точного срока не является обязательным условием для заключения договора аренды нежилого помещения. Бессрочным договором считается соглашение, в котором не прописаны точные даты и периоды найма (п.2 ст.610 ГК РФ). Договор вступает в силу с момента подписания. Если по факту срок пользования объектом превысит один календарный год, регистрация не нужна.

Продление документа

По окончанию срока стороны имеют возможность продлить соглашение – такое действие называется пролонгацией.

Для этих целей можно заключить дополнительное соглашение. Но это необязательно! Если арендатор продолжает пользоваться помещением, а со стороны арендодателя не поступает возражений, договор автоматически пролонгируется (ч. 2 ст. 621 Кодекса).

Краткосрочный договор может предусматривать автоматическую пролонгацию на аналогичный срок, при этом он также не подлежит государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59). Единственное условие – отсутствие возражений обеих сторон. Долгосрочный договор считается пролонгированным на неопределённый срок, если после его окончания, стороны не заявили о расторжении, и арендатор продолжает использовать помещение (ГК РФ).

Бессрочный договор не подразумевает пролонгации.

Правила регистрации договора аренды

Но договор с установленным сроком может быть пролонгирован на неопределённый срок и переведён в бессрочный, и в таком случае регистрация не нужна.

Плюсы и минусы заключения разных сделок

Для мелких предприятий больше подходит краткосрочная форма. Она позволит избежать лишних затрат, а также обеспечит мобильность вашему бизнесу. В случае появления более выгодного предложения, вы всегда можете съехать на новое место, при этом избежать штрафов за досрочное расторжение договора.

Плюс для арендодателя – это, как правило, более высокие расценки на сдачу помещения.

К недостаткам можно отнести отсутствие для арендатора определённости на длительный период времени, а для арендодателя – необходимость поиска новых съёмщиков и простой помещения.

Минусом долгосрочной аренды можно считать необходимость прохождения регистрации и оплату пошлины. С другой стороны, такой документ даёт гарантии и обеспечивает уверенность в завтрашнем дне всем участникам. Арендные каникулы позволяют оборудовать помещение для собственных нужд, а арендатору сэкономить на вложениях в ремонт помещения.

Оформляем задаток при покупке квартирыhttps://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Период сниженных арендных ставок – прекрасная возможность для первоначального развития бизнеса. Долгосрочный договор позволяет установить длительные и стабильные партнёрские отношения, что конечно является огромным преимуществом в наше непростое время.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

Adblock detector