Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)


Страхование от недостроя - Мосдольщик

Страховые выплаты и возмещение из компенсационного фонда в случае банкротства застройщика

Действия участников долевого строительства при наступлении страхового случая

Наиболее распространенной схемой приобретения первичного жилья является участие в долевом строительстве. Кроме того, именно этот формат сделки является наиболее защищенным для покупателя с точки зрения законодательства. Альтернативные способы приобретения недвижимости (такие, как, например, ЖСК или покупка по предварительному договору продажи) не могут обеспечить защиту его интересов.

Собственно, страхование гражданской ответственности застройщика перед дольщиками является одним из целого ряда механизмов, при помощи которых покупатель имеет возможность получить назад вложенные средства, если что-то пошло не так. В случае с альтернативными методами приобретения недвижимости такой механизм не предусмотрен, поэтому у покупателя, который передает деньги под обещания (хотя и зафиксированные на бумаге), нет никаких гарантий, что он сможет получить квартиру или вернуть назад свои деньги.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Конечно, в случае судебного разбирательства суд примет сторону покупателя и обяжет компанию-застройщика возвратить оплаченную сумму. Но что делать, если к моменту судебного решения компания просто перестанет существовать или менеджмент исчезнет в неизвестном направлении, обнулив счета?

Таким образом, при заключении договора ДДУ одновременно оформляется и страховой полис, где выгодоприобретателем выступает дольщик – только он может получить компенсацию в случае наступления страхового случая. Страховым случаем является факт неисполнения застройщиком его обязательств, который подтвержден соответствующим судебным решением, основанием для которого служит исковое заявление дольщика. Кроме того, основанием для выплаты, осуществляемой страховщиком в пользу дольщика, также может служить факт признания застройщика банкротом.

А сейчас рассмотрим, как рассчитывается страховая премия, ведь непросто провести оценку несуществующей недвижимости, которая, кстати, начинает дорожать сразу после подписания ДДУ и продолжает прибавлять к стоимости до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Сумма, для выплаты определяется, исходя из совокупной стоимости квадратных метров площади по ДДУ, и корректируется (на момент выплаты) со среднерыночной стоимостью квадратного метра жилой недвижимости в регионе.

По поводу сроков действия страхового полиса – сроки определяются, исходя из того, количества времени, которое застройщику отводится по ДДУ на проведение всех строительно-отделочных работ и согласно проектной декларации.

Собственно, это обстоятельство довольно часто служило лазейкой для недобросовестных застройщиков. После подачи дольщиком искового заявления юристы застройщика без серьезных затруднений затягивали процесс до тех пор, пока дом не будет построен и сдан в эксплуатацию. Что, кстати, происходило уже после окончания действия страхового полиса – в этом случае дольщик уже не имел возможности претендовать на какую-либо компенсацию.

Прежде всего необходимо убедиться,выполнил ли застройщик свои обязательства, ознакомив дольщика с условиями страхования.

К сожалению, в большинстве случаев застройщики ограничиваются выдачей полисов, не предоставляя копии Правил страхования и Договора страхования между страховщиком (страховой компанией) и страхователем (застройщиком).

Если ваш застройщик жив и здоров, и вы читаете эту статью, скажем так, для общего развития, запросите у него копии договора и правил.

Страховые выплаты и возмещение из компенсационного фонда в случае банкротства застройщика

Если ваш застройщик признан банкротом, то получить копии этих документом можно в страховой компании,направив ей письменный запрос. 

При этом важно получить Правила страхования, действовавшие на момент заключения Договора страхования. Если Правила менялись, то в Договоре должна быть предусмотрена возможность изменений.

Любые запросы мы советуем направлять заказным почтовым отправлением с описью вложения. Для ускорения процесса можно продублировать запрос, обратившись в офис страховой компании, либо направив его в электронном виде через форму для
обращений на сайте.

Кроме того запросите Правила в Центральном Банке РФ посредством формы электронного обращения «Задать вопрос» в Интернет-приемной
ЦБ РФ, выбрав в меню «Страховые организации».

Это необходимо для того, чтобы сравнить текст Правил страховой компании с условиями лицензирования страховой деятельности. Практика показывает, что недобросовестные страховщики вносят в Правила заведомо невыполнимые условия, противоречащие
законодательству, даже,несмотря на строгий контроль их деятельности со стороны Центрального Банка.

Предлагаем ознакомиться:  Налогообложение стипендий выплачиваемых организацией

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Этот шаг следовало бы назвать первым, если бы не необходимость восстановления недостающих документов,описанная выше.

Пункт 1 ст. 961 Гражданского кодекса РФ обязывает выгодоприобретателя (дольщика) уведомить страховую компанию о наступлении страхового случая, в частности о принятом решении о признании застройщика банкротом, если дольщик претендует
на получение страховой выплаты.

Вопрос, когда и каким образом,дольщик должен направить уведомление о наступлении страхового случая, в каждом конкретном деле решается, исходя из Правил страхования. Если срок уведомления не оговорен в  Правилах, Договоре или полисе,
то лучше уведомить страховщика о наступлении страхового случая без промедления, т.е. сразу же после того, как дольщик-выгодоприобретатель узнал о нем.

Если в Правилах, Договоре или полисе отсутствует порядок извещения, то дольщик может составить уведомление в свободной форме.

Советуем в уведомлении обязательно указать наименование и реквизиты застройщика, ФИО и адрес дольщика, номер дела, по которому судом вынесено решение о банкротстве, дату вынесения решения, номер Договора страхования.

straxovanie_zastrojshhika_1.jpg

К заявлению в страховую компанию желательно приложить копии ДДУ, страхового полиса, паспорта выгодоприобретателя и решения суда о банкротстве.

Уведомление о страховом случае можно отправить заказным письмом с описью вложения,  продублировав его предъявлением в офисе страховой компании (с отметкой в получении на вашем экземпляре).

Данный образец можно использовать в тех случаях, когда порядок уведомления не обозначен в Договоре и Правилах страхования.

_____________(Название страховой компании)

Адрес: _________________________________

_______________(ФИО выгодоприобретателя)

Адрес: _________________________________

Паспорт: _______________________________

Телефон: _______________________________

E-mail__________________________________

Уведомление

о наступлении страхового случая

по Договору страхования гражданской ответственности застройщика

№______________________ от _____________________.

Я, ____________(ФИО),  являюсь выгодоприобретателем  по Договору страхования гражданской ответственности застройщика №__________ от __________(Дата), заключенному между ___________________ (Название, Адрес, ИНН Застройщика).
  Полис __________  (Номер, Дата).

Настоящим уведомляю, что ___________________(Название застройщика) признано несостоятельным(банкротом) решением от ______(Дата) ________________(Название арбитражногосуда) по делу __________(Номер дела). 

Приложения (в копиях):

  1. решение _____________ (Название арбитражного суда) от _______________(Дата)  по делу № ____________;
  2. договор участия в долевом строительстве №_____ от ______(Дата);
  3. полис страхования № ____________ от __________(Дата).

_____________ (ФИО выгодоприобретателя)

________________________________ (Дата)

В дальнейшем будут описаны порядок направления заявления на выплату страхового возмещения и действия дольщика в случае получения  отказа страховой компании в выплате.

Законодательные акты, регулирующие страхование гражданской ответственности застройщика

Одними из способов обеспечения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства  являются:

  • страхование гражданской ответственности застройщика;
  • помощь в виде выплаты возмещения из компенсационного фонда.

Какой из этих способов действует как защита дольщика в конкретной ситуации, зависит от даты начала регистрации договоров (ДДУ) при строительстве многоквартирных домов. Условно жизнь дольщиков разделена на два периода: до 20.10.2017
года, и после. Именно эта дата считается днем регистрации Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Начиная с 2014 года Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» обязывал застройщика страховать ответственность у страховщика. Статьи 15.1 и 15.2  предполагали такие виды обеспечения как поручительство банка и страхование гражданской ответственности застройщика.
Без договора страхования ДДУ не регистрировались в Росреестре.

В июле  2017 года указанные выше статьи утратили силу с принятием Федерального закона № 218-ФЗ от 29.07.2017  «О публично-правовой компании по защите правдольщиков», в соответствии с которым и был зарегистрирован Фонд. 

На сегодняшний день в Законе № 214-ФЗ осталась статья 15.6, которая не обязывает, а лишь указывает на право застройщика «страховать риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче объекта
долевого строительства участнику долевого строительства по договору».

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

В соответствии с положениями Закона № 218-ФЗ  от  29.07.2017 способом обеспечения исполнения обязательств в договорах участия в долевом строительстве является  помощь в виде выплаты возмещения из  компенсационного фонда,
который формируется за счет обязательных отчислений застройщиков.

Предлагаем ознакомиться:  Банкротство предприятия и его основные процедуры

Следует учесть, что возмещение дольщикам выплачиваются в следующих случаях:

  • если застройщик признан судом банкротом, введено конкурсное производство, и застройщиком уплачены обязательные отчисления в компенсационный фонд;
  • если объектом долевого строительства является жилое помещение, т.е. квартира;
  • если первый ДДУ в отношении всего объекта строительства, например, многоквартирного дома, зарегистрирован после даты создания Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства, т.е. после 20.10.2017 г.

Если первый ДДУ в отношении всего объекта строительства был зарегистрирован до даты создания Фонда (20.10.2017г.), то застройщик по-прежнему обязан страховать свою гражданскую ответственность в пользу выгодоприобретателя (дольщика) при заключении ДДУ на
оставшиеся непроданными квартиры в страховых компаниях, либо в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков. Также законом предусмотрено поручительство банка.

Таким образом страхование гражданской ответственности застройщика может быть как обязательным, так и добровольным, и зависит от даты регистрации первого ДДУ в отношении многоквартирного дома, а все договоры страхования действуют до окончания строительства и передачи квартир дольщикам.

Однако, тот факт, что упомянутые статьи утратили силу, вовсе не означает, что ответственность застройщика впредь не будет ничем обеспечиваться. Очередные изменения ФЗ-214, подписанные Президентом РФ в конце 2018 года, предполагают внедрение ряда новых механизмов, которые должны обеспечить защиту прав дольщиков. Собственно, внедряемые изменения, несмотря на их реальную эффективность, изначально задумывались как временные меры.

Дело в том, что в 2018 году правительство решило отказаться от долевого строительства в принципе, и в течение нескольких лет перевести застройщиков на схему проектного финансирования. Эта схема запрещает продавать недостроенное жилье в любом виде, и предполагает проектное финансирование в виде банковских кредитов, выдаваемых под залог.

Пожалуй, единственным риском остается качество «скрытых» работ, которое невозможно проверить без специальной экспертизы.

Введение эскроу-счетов. Смысл таких счетов заключается в следующем: средства, которые собирает застройщик, идут не на его счет, а на специальный банковский эскроу-счет (открытый на каждого дольщика). Под эти деньги строительство финансирует банк, и застройщик получает средства дольщиков только после того, как дом достроен и сдан в эксплуатацию. Эта мера позволит исключить нецелевое использование застройщиком денег (или, попросту говоря, их вывод).

Создание государственного компенсационного фонда. Все застройщики будут вносить деньги соответственно объему строительства, и при возникновении у застройщика проблем, достраивать его здание будут за средства из этого фонда.

Варианты страхования ответственности

Область долевого строительства регулирует закон ФЗ-214, который регламентирует отношения между застройщиком и дольщиком. Закон периодически подвергается изменениям, документ становится более совершенным, появляются новые механизмы защиты интересов дольщиков, и с 2014 года застройщиков обязали оформлять страхование гражданской ответственности по каждому объекту. То есть, с января 2014 года зарегистрировать ДДУ в Росреестре стало возможным только в случае наличия соответствующей страховки.

  • Поручительство банка. Кредитная организация покрывает финансовые обязательства застройщика перед дольщиками при наступлении непредвиденных ситуаций;
  • Договор страхования ответственности. Оформляет страховая компания с возможностью последующего перестрахования рисков.

Договор страхования может быть заключен не только со страховой компанией, но также с Обществом взаимного страхования застройщиков. Кстати, в случае оформления такого договора документ должен быть подписан до того, как будет зарегистрирован первый ДДУ по возводимому объекту. После чего застройщик несет ответственность за то, чтобы проинформировать дольщиков о том, где была оформлена страховка, а также сообщит об условиях и правилах страхования.

Оправдало ли ожидания обязательное страхование?

straxovanie_zastrojshhika_2.jpg

Итак, гражданское страхование ответственности застройщика задумывалось как мера, позволяющая еще в большей степени защитить права дольщиков (наравне с механизмами, которые в ФЗ-214 уже присутствовали). Таким образом, к активам, которые обеспечивали обязательства застройщика перед дольщиками (залог на землю и возводимое здание), прибавлялась также возможность получить денежную компенсацию в рамках страхования.

Предлагаем ознакомиться:  Когда можно подать на банкротство физического лица

Соответственно, выплаты должна проводить страховая компания или банк, который поручился за застройщика, либо Общество взаимного страхования. Застройщик был вынужден оформить страховой полис, или вступить в ОВС и вносить определенные суммы в качестве страховых взносов или как-то заинтересовать банк, чтобы кредитная организация приняла его риски на себя.

Впрочем, несмотря на возможность поручительства, которую допускало законодательство, банки довольно активно от нее дистанцировались, так как, во-первых, это было достаточно дорого, да и, во-вторых, не нужно самим банкам.

Хотя и были прецеденты, речь шла, в большинстве случаев, о банках, которые принимали непосредственное участие в финансировании строительства или же банками, которые были подотчетны тем же структурам, что и застройщики.

По итогам нескольких лет работы с обязательным страхованием ответственности застройщика в рамках ДДУ, было обнаружено, что данная мера не работает настолько эффективно, насколько это предполагалось до принятия соответствующего закона. В результате анализа данной меры от обязательного страхования застройщиков пришлось отказаться, и с 2017 года части 1 и 2 статьи 15 закона ФЗ-214 утратили силу.

Это означает, что теперь страхование ответственности застройщика через банковское поручительство и через оформление страхового полиса не носит обязательный характер. Застройщик имеет право застраховать ответственность, но только добровольно — стоит ли говорить о том, что делать это никто из них не планирует, поскольку соответствующие расходы ложатся на плечи все тех же дольщиков путем увеличения цены квадратного метра жилплощади.

Законодательные акты, регулирующие страхование гражданской ответственности застройщика

В законе присутствовала определенная логика – появилась возможность обязать застройщика страховать ответственность, в противном случае он автоматически лишался возможности привлекать средства в формате ДДУ, то есть, терял существенную долю потенциальных покупателей. Однако не был разработан механизм, который предполагал бы наличия такой же заинтересованности у страховых компаний. Последние не хотели терпеть колоссальные убытки, которые, разумеется, не покрывались страховыми взносами.

straxovanie_zastrojshhika_3.jpg

Мало того, до какого-то момента не было понимания, что делать, если обанкротится не только застройщик, но и страховая компания, которая должна была покрыть убытки. Например, владелец компании-застройщика имел возможность открыть параллельно и страховую компанию, чтобы выполнить законодательные требования, а затем сразу обанкротить обе компании, если что-то пойдет не так.

Впоследствии был утвержден ряд строительных компаний, которым разрешалось осуществлять страхование по данному направлению. Однако это весьма рискованный бизнес, что и отражалась на объемах страховых взносов – страховщики не желали нести убытки и старались их компенсировать взносами, а также возможностью перестраховаться у более крупных компаний. За счет взносов неминуемо росла стоимость жилья, а рынок перестрахования был весьма ограничен и не располагал соответствующими возможностями.

Оставался только один более или менее действенный вариант покрытия рисков – ОВС. Однако застройщики входили в общество весьма неохотно, по той же причине, по которой было нежелательным и оформление страховых полисов – высокие страховые взносы.

Повышение стоимости квадратных метров за счет появления дополнительных расходов и, соответственно, сокращение конкурентной привлекательности, было на руку только крупным девелоперским компаниям.

Заключение

Необходимость страхования ответственности застройщика – эта мысль проходила красной нитью через весь период существования долевого строительства. Вероятно, надстройки, которые периодически возникали и продолжают возникать в соответствующем законодательстве, действительно были неспособны решить этот вопрос целиком и полностью. Остается смотреть, как подействуют на положение дел нововведения, которые начнут действовать в текущем году.

Строго говоря, как в старых поправках, так и в новых изменениях, использованы похожие тактики, а тот факт, что ФЗ-214 не работает так, как это ожидалось, может говорить не только об ошибочности логики законодательства, но и о недостаточно продуманных деталях.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Игорь Василенко

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

Adblock detector