Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)


Позиция ВС РФ vs судебная практика нижестоящих судов по снижению взыскиваемой с застройщиков неустойки

Взыскание неустойки по предварительному договору судебная практика

Неустойка как способ защиты интересов дольщика при срыве сроков сдачи многоквартирного дома

Строительство нового многоквартирного жилья регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

В настоящее время увеличивается количество случаев срыва застройщиками сроков сдачи многоквартирных домов. Участники долевого строительства (дольщики) являются одной из самых незащищенных категорий в сфере строительства и недвижимости. На покупку строящегося жилья большинство дольщиков тратят заемные средства, так как не располагают всей необходимой денежной суммой.

На сегодняшний день государство не может обезопасить гражданина от срыва сроков строительства и сдачи объектов недвижимости, гарантировать надлежащее исполнение застройщиком договора об участии в долевом строительстве (ДДУ).

При этом нельзя не отметить, что законодатель периодически пытается улучшить действующее законодательство, регулирующее строительство жилья. В качестве позитивного примера изменения правил строительства и продажи жилья можно выделить установление схемы привлечения денежных средств дольщиков через эскроу-счет.

Однако наиболее действенным способом защиты и компенсации потерь покупателя строящегося жилья является взыскание неустойки с застройщика в связи с нарушением сроков сдачи объекта долевого строительства. Размер такой неустойки рассчитывается исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Однако на практике обманутому дольщику не стоит рассчитывать на получение всей суммы установленной законом неустойки.

Особенности уменьшения неустойки судом

При рассмотрении дел по взысканию неустойки с застройщика суды, как правило, снижают неустойку, ссылаясь на то, что ее размер явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). Причем если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии соответствующего заявления со стороны должника.

Это касается и споров с застройщиком (п. 9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 19 июля 2017 г). При этом застройщик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Таким образом, суд может снизить заявленную дольщиком неустойку только:

  • в исключительных случаях;
  • по заявлению должника (застройщика, ответчика);
  • если будет доказана явная несоразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства;
  • при установлении того факта, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

При этом суд должен учесть конкретные обстоятельства дела, в том числе соотношение сумм неустойки и основного долга, длительность неисполнения обязательства, соотношение процентной ставки с размерами ставки рефинансирования, недобросовестность со стороны кредитора, имущественное положение должника (Определение ВС РФ от 16 февраля 2016 г. № 80-КГ15-29).

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», далее – Постановление Пленума ВС РФ № 7).

При этом самостоятельными основаниями для снижения неустойки не могут быть доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства в связи с тяжелым финансовым положением, наличием задолженности перед другими кредиторами, наложением ареста на денежные средства или иное имущество и даже в связи с добровольным погашением долга на день рассмотрения спора и др.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков, но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют для него подобные нарушения. Например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам, валютных курсов и т. д.).

Предлагаем ознакомиться:  Исключительные права на конструкторскую документацию

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (п. 74-75 Постановления Пленума ВС РФ № 7).

С учетом этого суды должны исследовать вопрос исключительности рассматриваемого случая и допустимости уменьшения размера неустойки в зависимости от степени выполнения застройщиком своих обязательств, имущественного положения истца и других обстоятельств (п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.).

Казалось бы, с учетом вышеизложенного уже давно должна была сложиться судебная практика, которая встает на сторону дольщика и не позволяет необоснованно «резать» заявленную неустойку.

Однако в районных судах, которых поддерживают вышестоящие суды, в том числе и в Московском регионе, сложилась кардинально противоположная практика. Истец может сделать подробный расчет неустойки, представить суду письменные доказательства обоснованности ее размера, грамотно изложить свою позицию в суде, но судьи все равно уменьшают неустойку без описания мотивов такого снижения.

В качестве примера можно привести один из споров, рассмотренных Московским городским судом – суд снизил размер неустойки, указав лишь, что это должно способствовать восстановлению баланса между нарушенными правами истца и мерой ответственности, применяемой к ответчику за нарушение им срока передачи объекта долевого строительства (апелляционное определение Московским городским судом от 26 мая 2017 по делу № 33-18972/2017).

В другом деле апелляция согласилась со снижением заявленной истцом суммы неустойки, отметив, что степень несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией и только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела (апелляционное определение Московского городского суда от 20 июля 2017 г. по делу № 33-27903/2017).

Гензель Виталий

Также в качестве примера можно рассмотреть спор, разрешая который, суд апелляционной инстанции посчитал правильным снижение неустойки почти в 10 раз. В судебном акте указано, что право суда уменьшить размер неустойки в случае просрочки исполнения обязательства не может рассматриваться как снижение степени защиты конституционных прав граждан (определение Самарского областного суда от 7 сентября 2017 г. по делу № 33-10748/2017).

Как видно, текущая судебная практика направлена против интересов дольщиков.

В рассматриваемом деле истцом-дольщиком была заявлена неустойка в размере 846 690, 45 руб. за период просрочки передачи ключей с 11 февраля 2016 года по 25 июля 2017 года.

Суд первой инстанции посчитал заявленную сумму завышенной и несоразмерной последствиям нарушения обязательства и даже без соответствующего мотивированного заявления со стороны ответчика снизил неустойку за просрочку исполнения обязательств по ДДУ до 80 тыс. руб., то есть более чем в 10 раз (решение Промышленного районного суда от 27 сентября 2017 г. по делу № 2-4979/2017).

При этом никакого обоснования и расчета суммы суд в своем решении не указал.

Коллегия судей апелляционной инстанции посчитала такое решение законным и обоснованным (апелляционное определение Самарского областного суда от 18 декабря 2017 г. по делу № 33-15592/2017).

С таким решением не согласился ВС РФ, отменив апелляционное определение и направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38).

При этом Суд подчеркнул, что уменьшение неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ при рассмотрении споров с застройщиком возможно в исключительных случаях и лишь по заявлению ответчика. Более того, в решении следует обязательно указать мотивы, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

II.
Выводы судов по спорным вопросам, возникающим при взыскании
неустойки по договору

В
соответствии с п.1
ст.329 ГК РФ в качестве способа обеспечения исполнения
обязательств применяется в т.ч. и неустойка, под которой согласно
п.1
ст.330 ГК РФ признается определенная законом или договором
денежная сумма (пени, штраф), которую должник обязан уплатить
кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения
обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Неустойка, таким образом,
носит компенсационно-стимулирующий характер: с одной стороны, она
должна стимулировать обязанную сторону (должника) к своевременному
надлежащему исполнению обязательства, с другой стороны — в случае
просрочки исполнения или ненадлежащего исполнения компенсировать
возникшие у кредитора убытки, т.е.

минимизировать негативные
последствия от нарушения исполнения обязательства.Анализ судебной практики
позволяет сделать вывод о том, что суды принимают свои решения о
возможности снижения неустойки по ст.333
ГК РФ, опираясь на тезис о вышеобозначенном характере
неустойки, а также ее цели — обеспечение исполнения обязательства.

Предлагаем ознакомиться:  Приостановление операций по счету: что делать?

(В частности мысль о такой природе неустойки неоднократно выражал
Верховный Суд РФ, Высший Арбитражный Суд РФ: см. например,
Постановление Верховного Суда РФ от 10.12.2014 по делу N
307-АД14-1846, А56-70080/2013, Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2014
N 5467/14 по делу N А53-10062/2013).

Конституционный Суд РФ в
своих определениях обращал внимание на то, что неустойка является
мерой имущественной ответственности за неисполнение или
ненадлежащие исполнение, т.е. тесно связана с фактом нарушения
исполнения обязательства должником, служит способом обеспечения
исполнения обязательства и компенсации понесенных убытков (см.

Определение Конституционного Суда РФ
от 21.12.2000 N 263-О, Определение Конституционного Суда РФ от
22.01.2004 N 13-О, Определение
Конституционного Суда РФ от 24.01.2006 N 9-О и др.).При рассмотрении каждого
дела о взыскании неустойки и возможности ее уменьшения судом
оценивается насколько соответствует согласованная сторонами
неустойка цели обеспечения исполнения обязательства, стимулирования
сторон к исполнению обязательства и компенсации потенциальных
убытков.


законную неустойку;


договорную неустойку;

Законная неустойка- неустойка, установленная законом, уплачивается в
случаях, порядке и размере, указанном в соответствующем
законодательном акте.Договорная неустойка —
неустойка, установленная по соглашению сторон, в т.ч. и в тех
случаях, в которых законом не предусмотрена неустойка как способ
обеспечения исполнения обязательства. Т.е.

принцип свободы
договора, закрепленный ст.1,
421 ГК
РФ, позволяет сторонам при заключении договора самостоятельно
оговорить возможность обеспечения исполнения обязательства
через неустойку, при этом
законодательством не ограничивается право сторон на определение
порядка уплаты и размера неустойки (см. п.2.

2
Определения Конституционного Суда РФ от 15.01.2015 N 7-О).Неустойка может быть
установлена в качестве штрафа, т.е. взимается, как правило,
однократно в определенном размере денежной суммы (может взиматься и
периодически).Пени — исчисляемая в
процентном отношении денежная сумма, взимаемая за определенный
период времени.

Согласно ст.331
ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной
форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение
письменной формы влечет недействительность соглашения о
неустойке.Как показывает анализ
судебной практики, споры в области формы соглашения о неустойке
весьма распространены; в основном стороны совершают две ошибки:-
несоблюдение формы соглашения о неустойке по формальному
признаку;


несоблюдение формы соглашения о неустойке по смысловому
содержанию.

В
первом случае суть ошибки заключается в отсутствии соглашения о
неустойке. Такое соглашение может быть заключено как в виде
отдельного документа (соглашения) например, в виде доп.соглашения к
договору, так и путем включения в текст основного договора
положений (пунктов) о возможности взыскания неустойки.

Главное
условие — закрепление в письменной форме возможности взыскания
неустойки. В противном случае требование о взыскании неустойки не
будет удовлетворено даже при установленном факте просрочки
исполнения обязательства должником.Во втором случае —
письменная форма соглашения может быть соблюдена по формальному
признаку, но вот по смысловому — нет.


порядок взыскания неустойки, т.е. как исчисляется неустойка
(например, за каждый день просрочки от стоимости недопоставленной в
срок партии товара);


размер неустойки (ставка, по которой происходит исчисление
неустойки).

Отсутствие хотя бы одного
из вышеперечисленных условий может послужить основанием для
признания незаключенным соглашения о неустойке, так как воля сторон
должна быть сформулирована четко и недвусмысленно.Нередко на практике
стороны включают в договор ссылки (в т.ч. и по вопросам
установления неустойки) на иные согласованные ими документы,
выступающие в качестве приложений к договору (правила, спецификации
и т.п.).

Предлагаем ознакомиться:  Как отозвать зарегистрированную дарственную на квартиру или имущество

Необходимо в этом случае обращать внимание на то, чтобы
данные приложения не противоречили формулировкам договора,
относились по существу к обязательству, возникающему на основании
заключенного договора.При заключении соглашения
о неустойке стороны свободны в определении порядка, размера,
основания уплаты неустойки, но стоит помнить о том, что неустойка
не может носить карательного характера, должна быть соразмерна
последствиям нарушения обязательства.

Правило об обязательной
письменной форме соглашения о неустойке не распространяется на
случаи, когда устанавливается законная неустойка, т.е. законом
предоставляется право требовать уплаты неустойки. Случаев, когда
установлена законная неустойка, весьма много: например, законная
неустойка установлена ст.

20,
21,
22
Закона РФ «О защите прав потребителей», ч.14
ст.155 Жилищного кодекса РФ, Федеральным законом от 10.01.2003 N 18-ФЗ
«Устав железнодорожного транспорта Российской Федерации» (см.
например, ч.1, 3 ст.47)
и др.Установление законом
неустойки в качестве способа исполнения определенного обязательства
освобождает стороны от необходимости согласовывать условие о
неустойке при заключении договора.

Кредитор имеет право требовать
уплаты неустойки на основании положений закона. Но в этом случае он
будет связан пределами, установленными законом.Принцип свободы договора,
однако, нашел свое отражение и в случае с установлением законной
неустойки. Согласно п.1
ст.332 ГК РФ размер законной неустойки может быть увеличен
соглашением сторон, если закон этого не запрещает.

Но при изменении
размера неустойки стоит внимательно ознакомиться как с текстом
законодательного акта, так и с тенденцией судебной практики
конкретно по спорам о взыскании неустойки, установленной данным
законом. Отсутствие прямого запрета на изменение соглашением сторон
размера законной неустойки в тексте соответствующего
законодательного акта еще не дает права на свободное изменение
размера неустойки особенно в сторону увеличения. По одному и тому
же основанию взыскания неустойки, но для разных субъектов
гражданских правоотношений, может применяться разный подход.

Например, в ч.9 ст.9
Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ «О размещении заказов на
поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для
государственных и муниципальных нужд» устанавливалась возможность взыскания
законной неустойки, при этом прямого запрета на изменение условий о
неустойке соглашением сторон законом не установлено.

Но в одном
случае суды признали изменение соглашением сторон размера неустойки
законным, а в другом случае — нет, т.к. должник был бюджетным
учреждением, которое не может на себя брать обязательства сверх
лимита выделенных бюджетных средств._________________________Утратил силу с 1 января 2014 года. Однако в
связи с наличием обширной судебной практики, хорошо иллюстрирующей
суть вопроса, приводится здесь в качестве примера.

Другой пример: кредитор
(и арбитражные суды первой и апелляционной инстанций согласились с
ним) посчитал возможным изменить размер законной неустойки,
установленной в ст.10
Федерального закона от 30.06.2003 N 87-ФЗ «О
транспортно-экспедиционной деятельности» при заключении
договора на том основании, что в тексте статьи нет прямого запрета,
а значит, она носит диспозитивный характер.

Однако кассационный суд
не согласился с таким выводом и указал, что норма носит
императивный характер и не может быть изменена по соглашению
сторон.В
случае если изменение размера законной неустойки будет признано
незаконным, то кредитор может рассчитываться на взыскание неустойки
в установленных законом размере и порядке.

При заключении договора
возможно комбинирование законной и договорной неустойки, например,
можно предусмотреть соглашением сторон установление неустойки для
случаев, не определенных законом.Стороны могут согласовать
практически любые основания, вытекающие из существа обязательства
по договору, уплаты неустойки.

Но стоит помнить, что договорная
неустойка может взыскиваться только в рамках действия договорных
отношений, т.е. при расторжении договора; взыскание неустойки за
период после расторжения договора будет невозможным. Это
справедливо и для отношений, которые фактически сложились ранее
заключения и вступления в силу договора между сторонами.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

Adblock detector