Иск в арбитражный суд о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения: образец

Взыскание задолженности по арендной плате

В каком случае необходимо взыскание задолженности по договору аренды

Понятие аренды и отношений, с нею связанных, освещено в главе 34 Гражданского кодекса РФ. В соответствии со статьей 606 под договором аренды подразумевается передача за определённую плату того или иного объекта одним лицом другому в пользование на временной промежуток, прописанный в договоре.

  1. Чётко прописать срок, на который права на имущество переходят арендатору. Указать, что это право будет распространяться и на результаты, полученные при использовании арендованного имущества.
  2. Лицо, арендующее имущество, обязано своевременно выплачивать определённую сумму арендодателю в течение всего срока договора. Арендатор обязан своевременно совершать платежи в пользу арендодателя, пока не закончится действие соглашения.

Нарушение второй позиции договора приводит к возникновению арендной задолженности. 

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Если договор об аренде оформлен правильно, проблем с взысканием не возникнет. В договоре обязательно должны быть указана арендная плата и объект, сдаваемый в аренду. Арендная плата должна быть зафиксирована в конкретных величинах. В то же время договор может содержать пункты о поправочных коэффициентах в определённые периоды или по истечении какого-то времени.

Объектом аренды считается имущество, которым будет пользоваться арендатор за арендную плату. Сюда относятся жилые и нежилые помещения, участки земли, транспортные средства, парк различного оборудования и т.д. Статья 607 Гражданского кодекса РФ требует, чтобы в договоре содержалась информация, характеризующая объект аренды. К примеру, для зданий это адресные данные и площадь.

Если арендатор нарушает условия договора аренды и не предпринимает никаких шагов по согласованию задолженности, а договор составлен грамотно, имеет смысл начинать действия по взысканию долга. Необходимо рассчитать, о какой сумме долга пойдёт речь.

Вас также может заинтересовать: Взыскание задолженности по договору поставки: от претензии до получения денег по исполнительному листу

Расчет задолженности по договору аренды

В соответствии со статьей 332 Гражданского кодекса РФ законная неустойка устанавливается и начисляется должнику вне зависимости, прописан ли этот пункт в договоре. Как правило, размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования Центробанка, однако стороны могут договориться о другом проценте.

Формула для расчёта следующая:

Неустойка = Задолженность * Количество дней неуплаты * Ставка ЦБ * 1/300.

В случае с договорной неустойкой 1/300 ставки Центробанка в формуле заменяется на процент, установленный соглашением.

Досудебное взыскание задолженности по неисполнению договора аренды

В современном законодательстве Российской Федерации не оговорена обязательность урегулирования спора при возникновении задолженности по арендной плате в досудебном порядке. Как показывает практика, в договоре аренды обе стороны часто стандартно прописывают примерно следующее: «Все разногласия, возникающие в рамках исполнения договора, разрешаются путем переговоров между сторонами, а также в законном порядке рассмотрения претензий. В случае невозможности разрешения мирным путем споров, возникающих из договора, они подлежат рассмотрению в арбитражном суде».

При этом арендодатель и арендатор уверены, что при таком оформлении договора порядок урегулирования споров уже установлен последним. Но при возникновении необходимости взыскания задолженности по договору аренды нередко приходится сталкиваться с ситуацией, когда суд рассматривает это положение договора как противоречащее законодательству.

Например, Постановлением ФАС МО от 7 октября 2010 года N КГ-А41/11504-10 указано: «возможность реализации права на обращение в арбитражный суд в зависимости от соблюдения претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора предусмотрена нормами части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса, согласно которым определённая категория споров по федеральному закону должна пройти претензионный или иной досудебный порядок урегулирования, когда он предусмотрен договором. На разрешение арбитражного суда спор может передаваться только после соблюдения этого порядка».

Получается, ограничение права на обращение за судебной защитой в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора допускается только в том случае, если этот порядок установлен непосредственно федеральным законодательством или предусмотрен договором.

В то же время досудебный порядок урегулирования спора признаётся установленным договором лишь в случае, когда договор содержит детально зафиксированные требования к формату претензии, её регламенту. Обязательно указание конкретных сроков её предъявления и рассмотрения.

Из судебной практики взыскания задолженности по договору аренды, суд апелляционной инстанции сослался в обоснование своего вывода об установлении в договоре претензионного порядка на пункт 5.7 договора о субаренде, согласованный сторонами в следующей редакции: «Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего договора или в связи с ним, разрешаются сторонами путем переговоров, а при недостижении согласия – в Арбитражном суде. Досудебный порядок рассмотрения претензии обязателен».

В данном случае в пункте 5.7 договора субаренды претензионный порядок конкретно не прописан. Общая формулировка об обязательном претензионном порядке разрешения спора не содержит указаний на форму претензии, на регламент и тем более сроки, в которые она должна быть направлена и рассмотрена.

Так как действующий Гражданский кодекс РФ не устанавливает обязательности досудебного порядка разрешения споров о взыскании задолженности или штрафных санкций в связи с неисполнением договора субаренды, то получается, при отсутствии в договоре субаренды чётко регламентированных требований к формату претензии, порядку и срокам ее предъявления и рассмотрения, решение суда апелляционной инстанции об установлении в договоре обязательного претензионного порядка урегулирования всех вытекающих из договора споров не может быть признано вполне обоснованным.

Предлагаем ознакомиться:  Как погасить задолженность по кредиту

Итак, порядок рассмотрения претензий будет считаться установленным, если в пунктах договора конкретно прописаны требования к оформлению претензий, регламент и поэтапность действий арендодателя. Очень важно, чтобы сроки предъявления и рассмотрения претензии были тоже указаны конкретно.

При взыскании задолженности по договору аренды возможен нижеуказанный вариант порядка установления претензии: «Все споры и разногласия по настоящему договору будут урегулироваться в претензионном порядке. Заинтересованная сторона в случае возникновения разногласий направляет другой стороне мотивированную письменную претензию, которая должна быть рассмотрена соответствующей стороной в течение 10 календарных дней.

В Постановлении ФАС ВСО от 19 марта 2012 года N А58-2092/2011 по этому поводу говорится: претензионный порядок урегулирования спора подразумевает особую (письменную) примирительную процедуру – урегулирование спора самими спорящими сторонами, осуществляемое посредством предъявления претензии и направления ответа на нее.

Претензией считается требование заинтересованного лица, которое направляется непосредственно контрагенту. В нём говорится о факте несоблюдения договора и содержится предложение решить спор между арендодателем и арендатором посредством добровольного применения способа защиты нарушенного права, регламентированного Гражданским кодексом РФ.

В вышеуказанном требовании (претензии) должен содержаться конкретный порядок действий, которые должно совершить лицо, нарушившее договор (в данном случае – погасить задолженность); обстоятельства, которые привели к возникновению требований; перечень аргументов (со ссылкой на соответствующие параграфы действующих законодательных актов).

Письменный формат претензии предусматривает составление единого документа, содержащего:

  • реквизиты инициатора претензии (адрес предъявителя претензии);
  • наименование документа (необязательное требование);
  • описание событий, которые привели к возникновению претензионных требований (с перечислением доказательств);
  • непосредственно требования предъявителя (сумма претензии с её обоснованием в виде расчёта);
  • ссылки на действующие нормы права и пункты договора;
  • перечень сопроводительных документов, иные факты, подтверждающие обоснованность претензии, прочую информацию, которая будет способствовать урегулированию претензионного спора.

Доказательствами того, что досудебный порядок урегулирования претензионного спора с арендатором соблюден, будут являться копии претензии и документов, подтверждающих факт её направления должнику-арендатору. Этими документами обычно являются:

  • квитанция почты, которая выдаётся при отправке документов заказным или ценным письмом;
  • выписка из журнала записей факсимильных сообщений (при отправке документов по телетайпу или факсу), заверенная сотрудником почты;
  • наконец, копия самой претензии, содержащая отметку арендатора о принятии документов, если документы вручались лично.

На следующем этапе необходимо подготовить исковое заявление для рассмотрения претензии в судебном порядке.

Вас также может заинтересовать: Возмещение НДС из бюджета: порядок и условия возврата

Как составить иск о взыскании задолженности по договору аренды

Взыскание задолженности по договору аренды в судебном порядке начинается с подачи искового заявления в арбитражный суд в письменной форме. Под заявлением должна стоять подпись истца или его законного представителя.

В соответствии с пунктом 2 статьи 12 Арбитражного процессуального кодекса РФ исковое заявление должно содержать:

  • Наименование конкретного арбитражного суда первой инстанции, в который подается исковое заявление. Если это условие не выполнено, то, руководствуясь статьей 129 Арбитражного процессуального кодекса, арбитражный суд может вернуть исковое заявление, мотивируя тем, что данное дело ему не подсудно.

    В статье 35 Арбитражного процессуального кодекса определены общие правила подачи исковых заявлений, согласно которым иск предъявляется в арбитражный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения или месту жительства истца (арендодателя). Впрочем, иногда в договоре аренды стороны заранее указывают конкретный арбитражный суд, в котором предполагается разрешать спорные вопросы. Кроме этого, статьёй 37 Арбитражного процессуального кодекса допускается изменение подсудности по соглашению сторон до регистрации арбитражным судом искового заявления арендодателя.

  • Полные данные истца: адрес по месту нахождения, номер телефона, факса, электронная почта.
  • Полные данные ответчика (арендатора): адрес по месту нахождения, номер телефона, факса, электронная почта.
  • Конкретно сформулированные требования истца, опирающиеся на законодательные и прочие нормативно-правовые акты, факты, которые обосновывают наличие исковых требований, подтверждённые документами и свидетелями.
  • Сумму иска или сумму долга по оплате аренды, образовавшегося с даты, назначенной расчётной.
  • Формулу расчета взыскиваемого долга.
  • Подтверждение соблюдения истцом досудебного порядка рассмотрения претензии, если в договоре он предусмотрен и не противоречит федеральному законодательству.
  • Информацию о том, какие меры, предприняты арбитражным судом по обеспечению имущественных интересов истца до предъявления иска.
  • Список прилагаемых документов (оригиналов и заверенных копий).

Если имеются дополнительные обстоятельства и документы, которые будут способствовать более объективному и быстрому принятию решения, они обязательно должны быть приобщены к заявлению. Кроме того, к заявлению может быть приложено ходатайство об истребовании некоторых документов у ответчика и других лиц, особенно если эти они могут прояснить обстоятельства дела.

1. Уведомления о вручении или иных документов подобного рода, которые подтверждают факт направления лицам, принимающим участие в судебном (досудебном) разбирательстве, копий искового заявления с приложением документов, которые другие лица, участвующие в деле, не имеют. Пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 9 декабря 2002 года N 11 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» свидетельствует о том, что документом, подтверждающим направление копии искового заявления с приложениями другим лицам, является квитанция почтового отделения.

Предлагаем ознакомиться:  Приказ ограничиться ранее наложенным взысканием сотруднику

Если же копии искового заявления и документов, к нему приложенных, доставлены или вручены ответчику и другим лицам, участвующим в деле, непосредственно истцом или его представителем, должна быть оформлена расписка о получении документов.

2. Квитанции об уплате государственной пошлины в установленном порядке и размере. Если истец имеет право на льготы по уплате госпошлины, должно быть оформлено ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера государственной пошлины. К исковому заявлению, как правило, прикладывается оригинал квитанции об оплате госпошлины (платёжное поручение). Величина государственной пошлины регламентирована статьёй 333.21 Налогового кодекса РФ.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

3. Документов, которые могли бы подтвердить факты, являющиеся основанием для выдвижения истцом своих требований. Этими документами будут договор аренды, счета и счета-фактуры, подтверждающие наличие задолженности, акты сдачи-приёмки и т.п.

4. Копии свидетельства о государственной регистрациив качестве юридического лица.

5. Доверенности или другие документы для подтверждения полномочий в случае подачи искового заявления доверенным лицом.

6. Копии определения арбитражного суда об обеспечении имущественных интересов до предъявления иска, если они применялись.

7. Документов, подтверждающих соблюдение истцом досудебного претензионного порядкаурегулирования спора, если он предусмотрен договором или федеральным законодательством.

8. Выписки из ЕГРЮЛ (Единого государственного реестра юридических лиц) или ЕГРИП (Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей), содержащей информацию о месте жительства истца и ответчика. Возможен также вариант выписки о приобретении физическим лицом статуса индивидуального предпринимателя либо прекращении физическим лицом деятельности в качестве индивидуального предпринимателя. Возможно предоставление иного документа, который смог бы подтвердить указанные сведения или их отсутствие.

Перечисленные документы должны быть получены не ранее чем за 30 дней до дня обращения истца в арбитражный суд. Постановление N 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс» уточняет, что под иными документами в пункте 9 части 1 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса подразумевается:

  • Копия страницы сайта, официально зарегистрированного в Интернете с полной информацией об адресе регистрации юридического лица и дате обновления сведений. Всё это должно быть распечатано на бумажном носителе и заверено подписью истца или его представителя.
  • Сведения, полученные из федеральной базы данных Единого государственного реестра юридических лиц, при условии, что факт получения этих сведений удостоверяется подписью лица, имеющего доступ к указанной информации в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом исполнительной власти. Эти сведения также должны предоставляться на бумажном носителе.

Материал для скачивания:Образец искового заявления о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы

В случае принятия судом решения в пользу истца выдаётся исполнительный лист, служащий основанием для взыскания долга с арендатора. При необходимости возможно привлечение судебных приставов.

Вас также может заинтересовать: Юридическое сопровождение бизнеса: от правовых консультаций до сделок купли-продажи

Дальнейшее взыскание задолженности по договору аренды по исполнительному листу

Решение арбитражного суда вступает в силу в течение одного месяца (статья 180 Арбитражного процессуального кодекса). При упрощенном судебном производстве – в течение 15 дней согласно статье 229 Арбитражного процессуального кодекса. Во всех случаях, кроме немедленного исполнения, исполнительный лист выдается после вступления в силу судебного решения (статья 319 Арбитражного процессуального кодекса). Исполнительный лист выдаётся взыскателю на руки или направляется в Федеральную службу судебных приставов (ФССП).

  1. После получения исполнительного листа на руки оформляется заявление о возбуждении исполнительного производства. Далее заявление с исполнительным листом направляется в Управление ФССП региона, где должны совершаться исполнительные действия. Это адрес, по которому зарегистрировано предприятие, или адрес места жительства физического лица – должника.
  2. Оформляется ходатайство о направлении исполнительного листа на исполнение вне зависимости от стадии судебного процесса (абзац 1 части 3 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса). При этом варианте нет необходимости писать заявление о возбуждении исполнительного производства, нет надобности «иметь дело» с почтой, результаты по исполнительному производству можно получить в кратчайшие сроки.

Далее, после предъявления исполнительного листа, Управление ФССП, в соответствии с пунктами 7, 8 и 12 статей 30 и 36 ФЗ №229 «Об исполнительном производстве», должно совершить последовательные действия в определённые сроки:

  • в течение трех дней должен быть назначен судебный пристав-исполнитель;
  • в течение трех дней необходимо осуществить проверку материалов дела и принять решение о возбуждении исполнительного производства.

Полный список причин для отказа в возбуждении исполнительного производства содержится в статье 31 Федерального закона №229.

Наиболее частыми причинами отказа являются: истечение срока предъявления исполнительного листа; предъявление листа не в соответствующее подразделение ФССП; неоформленное заявление со стороны взыскателя.

  • В соответствии с законодательством в течение пяти дней должник может добровольно исполнить требования взыскателя.
  • Исчисление срока начинается с даты надлежащего уведомления должника о возбуждении службой ФССП исполнительного производства.
  • Для исполнения требований взыскателя, подтверждённых в исполнительном листе, выделяется два месяца. Срок начинает исчисляться с даты возбуждения исполнительного производства службой ФССП.

В случае, когда при взыскании задолженности по договору аренды сроки исполнительного производства (в среднем от 60 до 67 дней) прошли, но должником-арендатором долг не погашен, никаких сведений от Управления ФССП не поступило, а ответственный судебный пристав не представил конкретных мер и предпринятых действий и тем более достигнутых результатов, арендодателю необходимо незамедлительно предпринимать активные шаги по активизации деятельности ФССП.

Предлагаем ознакомиться:  Переквалификация договоров гпх в трудовые договора

Если сроки исполнения требований, указанные в исполнительном листе прошли, взыскатель подаёт в ФССП заявление с просьбой предоставления информации. Заявление должно содержать дату, номер исполнительного производства и просьбу сообщить о ходе исполнительного производства и действиях, предпринятых для его обеспечения.

На подготовку ответа ФССП отводится 17 дней с даты поступления заявления судебному приставу (пункт 11 Административного Регламента ФССП «По предоставлению информации по находящимся на исполнении производствам в отношении физического и юридического лица», утвержденного приказом Минюста от 23 апреля 2014 года №86).

В случае неполучения надлежащего ответа от Управления ФССП (после грамотно оформленного заявления взыскателем) и отсутствия какого-либо продвижения в исполнительном производстве (по результатам личного обращения) подаётся жалоба на бездействие судебного пристава-исполнителя. Формат жалобы, требования к её оформлению указаны в статье 123 и Федерального закона №229.

Если ответ не поступает в течение 10 дней (статья 126 Федерального закона №229) или приходит необоснованный отказ в удовлетворении жалобы (статья 125 Федерального закона №229), возникает необходимость обжалования в вышестоящей инстанции постановления об отказе в удовлетворении жалобы или на бездействие ФССП.

В соответствии с законодательством РФ (статья 21 ФЗ №2202-1 «О прокуратуре в Российской Федерации» и пункт 1.4 Указания Генпрокуратуры №155/7 «Об организации прокурорского надзора за исполнением законов судебными приставами») прокуратура для выполнения функции надзора за исполнением законов судебными приставами направляет жалобу взыскателя в Управление ФССП с последующим контролем результатов работы по ней.

При наличии банковских реквизитов должника проще всего незамедлительно выполнить судебное решение. Исполнительный лист необходимо сдать в банк, где находятся расчетные счета арендатора-должника (статья 8 Федерального закона «Об исполнительном производстве»). Если информация о расчётных счетах должника отсутствует, её необходимо как-то добыть.

Когда станет известно, что денег на расчётном счёте должника нет или их мало, необходимо без задержек оформить заявление и инициировать возбуждение исполнительного производства. Далее, исполнительный лист направляется в Управление ФССП, и взаимодействие с судебными приставами осуществляется по вышеуказанной инструкции.

В рамках исполнительного производства судебный пристав обязан руководствоваться предписанными мерами исполнительных действий и, в частности, мерами принудительного исполнения (статья 64 Федерального закона «Об исполнительном производстве»). Но любое законодательство не может учесть всех нюансов, которые возникают на практике. Опытные судебные приставы об этом знают. Иногда меры, не включённые в законодательный перечень, работают гораздо эффективнее.

Вас также может заинтересовать: Изменение границ населенных пунктов: порядок и проблемы

Арест имущества

Одна из мер обеспечительного характера, которая применяется по решению суда, когда нет возможности получить деньги с расчётного счёта должника – арест имущества должника. Указанная мера осуществляется в соответствии со статьей 91 Арбитражного процессуального кодекса. Суд принимает решение на основании заявления о принятии обеспечительных мер, поданного истцом с оплатой им же государственной пошлины, согласно пункту 4 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса.

В то же время, по положению ППВС от 17 ноября 2015 года №50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» судебный пристав-исполнитель в состоянии самостоятельно произвести арест имущества для обеспечения исполнения исполнительного листа, в котором присутствуют требования о взыскании долга по арендной плате и неустойки с должника.

Разрешён арест имущества, указанного в абзацах 2 и 3 части 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса (единственного жилья физического лица и земельного участка, на котором оно расположено, в случае, когда они не являются предметом ипотеки). Подобные действия возможны в соответствии с пунктом 43 ППВС от 17 ноября 2015 года №50.

Судебный пристав может установить должнику ограничение на выезд из России на основании исполнительного листа и заявления взыскателя. Согласно статье 67 Федерального закона №229, минимальный размер задолженности для этого должен составлять 10 тысяч рублей. В законе не уточняется, на какой срок временно ограничивается выезд должника, однако он не должен превышать срок, зафиксированный взыскателем, равно как и судебным приставом (пункт 49 ППВС 17 ноября 2015 года №50).

С даты прекращения или окончания исполнительного производства перестаёт действовать основание для ограничений: не может накладываться арест на имущество должника и ограничение на выезд из страны. Аннулирует эти ограничения судебный пристав-исполнитель даже в случаях, если они были установлены судебным решением в качестве обеспечения иска.

Статьёй 47 Федерального закона «Об исполнительном производстве» установлен подробнейший перечень оснований для окончания и прекращения исполнительного производства. Если судебный пристав-исполнитель предпринял все допустимые меры по отысканию имущества должника и они действительно оказались безрезультатными (у должника отсутствует имущество, на которое может быть обращено взыскание), появляется основание для окончания исполнительного производства.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

В ситуации, когда исполнительное производство не даёт конкретных результатов, следует постоянно контролировать процесс, настоятельно предлагать новые меры по поиску имущества должника, представляя их в форме жалоб. Регулярно необходимо поддерживать связь и контролировать действия судебного пристава.

Получить консультацию
Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

Adblock detector