Условия договора аренды | DOGOVOR.RU

Вопрос 25. Договор аренды: понятие, характеристика, стороны, существенные и иные условия, форма. Виды договоров аренды — Студопедия

Аренда: выбор договорной конструкции

Законодательное регулирование аренды различных вещей может отличаться. Подходящая договорная конструкция может быть выбрана исходя из вида вещи, способа ее использования, сторон договора. Законом предусмотрены отдельные положения об аренде транспорта, краткосрочной аренде движимого имущества для бытового использования (договор проката), аренде недвижимости, а также аренде жилых помещений, как особой категории недвижимого имущества.

Аренда движимых вещей

Аренда движимых вещей может регулироваться четырьмя различными моделями договоров аренды: общим договором аренды, регулируемым общими положениями ГК РФ о договоре аренды, договором проката, договором аренды транспортного средства с экипажем и договором аренды транспортного средства без экипажа.

1. Договор аренды. Данный договор регулируется положениями параграфа 1 главы 34 Гражданского Кодекса РФ. Такой договор заключается при аренде большинства видов движимых вещей.

Исключением являются случаи сдачи предпринимателями в краткосрочную аренду потребителям (для личных, бытовых и семейных нужд) имущества, как правило, с небольшим сроком эксплуатации: мебели, бытовой электроники, велосипедов, одежды и т.д.

Другим исключением будет являться аренда транспорта, состоящего на государственном учете: автомобилей, мотоциклов, спецтехники и т.д. Тем не менее, в российской юриспруденции имеется спор по поводу аренды транспорта гражданами для личного некоммерческого использования. Такой договор не всегда считают договором аренды транспортного средства без экипажа, но при этом к такому договору часто затруднительно применять положения о прокате в случае длительного использования (например, в последнее время развивается практика долгосрочной аренды автомобилей по подписке от производителя, которая вряд ли может укладываться в предусмотренную ГК РФ конструкцию договора проката). Поэтому существует вероятность того, что такой договор аренды автомобиля в некоторых случаях будет регулироваться общими положениями об аренде.

2. Договор проката. Для случаев передачи в аренду вещей для бытового использования на небольшой срок предусмотрен договор проката. Данный договор отличается тем, что арендодателем по нему является юридическое лицо или ИП, осуществляющие предпринимательскую деятельность по прокату имущества, а арендатором физическое лицо, являющееся потребителем.

  • Данный договор является публичным и потребительским. Публичность договора заключается в том, что арендодатель должен сдать в прокат имущество любому потребителю, который к нему обратился, если имеется фактическая возможность проката такого имущества. К данному договору применяются положения Закона «О защите прав потребителей»;
  • Имущество должно использоваться для личных бытовых и семейных нужд, если в договоре не будет установлено иное;
  • Текущий и капитальный ремонт имущества осуществляет арендодатель;
  • Правило о преимущественном праве арендатора на заключение такого договора на новый срок отсутствует;
  • Максимальный срок такого договора составляет один год;
  • Имущество, переданное по договору проката, запрещается сдавать в субаренду.

3. Договор аренды транспортного средства без экипажа и договор аренды транспортного средства с экипажем. Для аренды транспортных средств предусмотрены две договорные конструкции параграфа 3 главы 34 ГК РФ. Традиционно считается, что данные договорные конструкции подлежат применению в случае аренды транспорта для коммерческого использования.

Стоит также отметить, что аренда отдельных видов транспорта (например, воздушного, водного или железнодорожного) может дополнительно регулироваться специальными кодексами и транспортными уставами.

  • Обязанности по содержанию (например, страхованию) и проведению текущего и капитального ремонта транспорта лежат на арендаторе, если иное не будет установлено договором;
  • Субаренда транспорта допускается без согласия арендодателя, если в соглашении не будет установлено иное правило;
  • По общему правилу, у арендатора отсутствует право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок.
  • Помимо предоставления транспортного средства в аренду арендодатель оказывает услуги по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации;
  • Арендодатель должен производить все виды ремонта транспортного средства, а также страховать его;
  • Правила о преимущественном праве на перезаключение договора также не применяются к данному договору.

Аренда нежилой недвижимости

Вопрос 25. Договор аренды: понятие, характеристика, стороны, существенные и иные условия, форма. Виды договоров аренды — Студопедия

Аренда недвижимости имеет особенности, связанные с порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Право собственности и его обременения (в т.ч. аренда) регистрируются в реестре. Аренда недвижимости часто имеет большую продолжительность, а потому в положениях об аренде недвижимости предусматриваются иные сроки для извещения сторон: например, извещения об отказе от договора, заключенного на неопределенный срок.

Положения об аренде нежилой недвижимости (участков, зданий и сооружений, нежилых помещений, машиномест) отличаются от положений об аренде квартир, жилых домов и комнат физическими лицами. Тем не менее, если квартиру или жилой дом арендует юридическое лицо или ИП, то к такому договору применяются общие положения об аренде недвижимости, как и в случае аренды нежилой недвижимости.

Предлагаем ознакомиться:  Конкурсный управляющий по банкротству юридических лиц

Кроме того аренда отдельных видов недвижимости может также регулироваться специальными законами: например, при аренде земель сельскохозяйственного назначения применяются положения ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Такие специальные законы могут предусматривать минимальные и предельные сроки аренды.

  1. Договор может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. В последнем случае он может быть расторгнут любой из сторон при извещении о расторжении за три месяца.
  2. Договор аренды недвижимости сроком в год и более для всех третьих лиц считается заключенным с момента гос. регистрации. При этом, в отношениях между сторонами договор начинает действовать с момента подписания. Если договор на такой срок не был зарегистрирован, то договор аренды не будет сохраняться при перемене собственника недвижимости (при надлежащей регистрации договора новый собственник становится арендодателем и договор продолжает действовать на тех же условиях). 
  3. Не допускается аренда здания без аренды находящегося под ним земельного участка. Исключением является аренда здания на участке, изъятом из оборота. При этом, вполне допускается аренда не всего здания или участка, а аренда его части – таком случае необходимо точно описать арендуемую часть в договоре. Кроме того, здание или сооружение может являться составной частью участка – в данном случае можно заключить договор не на аренду всего участка, а на аренду его части: земельной поверхности под зданием и прилегающей к нему, а также здания. 
  4. В договоре аренды здания или сооружения обязательно должен быть установлен размер арендной платы.
  5. Договор аренды недвижимого имущества должен быть составлен в письменной форме в виде единого документа. Если некоторые иные договоры аренды могут быть заключены в письменной форме путем обмена электронными сообщениями (без ЭЦП), то в данном случае необходимо составление письменного бланка договора и подписание его сторонами.

​​​​​​​

Аренда жилых помещений

​​​​​​​

Аренда жилых помещений (квартиры, жилого дома, комнаты в коммунальной квартире) физическими лицами с целью проживания регулируется положениями о договоре найма жилого помещения, предусмотренными гл.35 ГК РФ.

Вопрос 25. Договор аренды: понятие, характеристика, стороны, существенные и иные условия, форма. Виды договоров аренды — Студопедия

Стоит сразу оговориться о том, что термины наём и аренда имеют идентичное значение: как в обыденном языке, так и в терминологии гражданского права РФ. Тем не менее, к отношениям по сдаче жилья гражданам не применяются положения гл.34 ГК РФ об аренде. Положения законодательства о найме жилого помещения обеспечивают большую защиту арендатора и имеют некоторые серьезные отличия от договора аренды нежилых помещений и договоров аренды жилья юр. лицами или ИП.

  • Квартира, дом или комната, арендуемые по данному договору, могут использоваться только для целей проживания;
  • При аренде жилого дома в аренду также передается земельный участок, находящийся под домом и необходимый для его использования;
  • Договор, вне зависимости от срока, считается заключенным с момента его подписания сторонами;
  • Максимальный срок договора составляет 5 лет;
  • Данный договор не может быть заключен на неопределенный срок – если стороны не установили срок, то считается, что договор заключен на 5 лет;
  • Наниматель имеет преимущественное право на перезаключение договора. Арендодатель может отказаться от перезаключения договора только в случае предупредит нанимателя за три месяца до истечения срока договора о своем желании не сдавать жилье внаём в течение года. Кроме того, арендодатель может за три месяца до окончания срока договора предложить перезаключить договора на иных условиях – например, поднять арендную плату. Если срок договора истек, но наниматель не съехал, а арендодатель не сделал соответствующего заблаговременного извещения об отказе в перезаключении договора, либо предложения перезаключить договор на тех или иных условиях, то договор считается заключенным на тот же срок и на тех же условиях;
  • Наниматель может в любой момент расторгнуть договор, предупредив другую сторону о своем желании за 3 месяца. Ограничение данного права не допускается;
  • Договор найма, заключенный на срок менее года можно расторгнуть в судебном порядке при неоплате за 2 месяца аренды, если срок действия договора больше, то расторжение договора возможно только при неоплате за 6 месяцев. Снизить данные сроки нельзя;
  • Данный договор может быть также расторгнут в суде по иску арендодателя в случае порчи и разрушения жилья нанимателем и лицами, за которых он отвечает, а также в случае систематического использования жилья не по назначению (например, при превращении квартиры в хостел). Кроме того, расторгнуть договор можно в случае, если наниматель своими действиями создает постоянные помехи соседям – при этом, до обращения в суд необходимо письменно предупредить нанимателя о недопущении дальнейших нарушений прав и интересов соседей, и только после игнорирования нанимателем такого извещения арендодатель имеет право подать иск.

​​​​​​​

Предлагаем ознакомиться:  Облагается ли налогом договор дарения между родственниками

Существенные (обязательные) условия договора аренды

Договор аренды считается заключенным и действующим между сторонами с момента достижения согласия между сторонами по всем существенным условием – то есть подписания договора, в котором присутствуют такие условия. Исключением является договор аренды недвижимости сроком в год и более – для третьих лиц он считается действующим только с момента его регистрации в ЕГРН.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Для договора аренды зданий и сооружений существенным условием будет также являться размер арендой платы.

Если в договоре будут отсутствовать существенные условия, то такой договор может быть признан незаключенным, поэтому их следует в первую очередь установить в Вашем соглашении.

1. Предмет договора. Предметом договора аренды является имущество, передаваемое по договору аренды – его необходимо описать настолько подробно, чтобы можно было точно установить какая вещь (вещи) передается арендатору.

Если объект аренды имеет какие-либо недостатки, полностью или частично препятствующие использованию его по назначению (если такое назначение указано в договоре или вытекает из закона, как в случае с жилыми помещениями), то стоит описать их в договоре – иначе арендатор может привлечь арендодателя к ответственности за передачу в аренду некачественной вещи.

Вопрос 25. Договор аренды: понятие, характеристика, стороны, существенные и иные условия, форма. Виды договоров аренды — Студопедия

Для недвижимого имущества: В договоре указывается адрес, кадастровый номер, площадь арендуемого объекта недвижимости. В договоре аренды земельного участка также указываются категория земель и вид разрешенного использования участка. Кроме того, в договоре можно указать этаж или этажность и иные характеристики.

Если по договору передается участок, то необходимо указать в договоре реквизиты зданий, принадлежащих арендодателю, находящихся не участке и передаваемых вместе с ним, либо прямо указать, что такие здания не передаются (но их реквизиты все равно должны присутствовать в соглашении). Точно так же стоит описать участок в договоре аренды здания (в т.ч. жилого дома) и сооружения.

При аренде части объекта недвижимости стоит подробно описать передаваемую в пользование арендатору часть объекта недвижимости. Аренда части здания или помещения может иметь место в случае аренды торговых точек в торговых центрах или на рынках, кроме того подобный договор заключается при аренде крыши или стен здания для размещения наружной рекламы или установки оборудования.

Кроме того, может арендоваться часть участка и некоторые постройки на нем (не все сразу) – в такой ситуации также заключается договор аренды части объекта недвижимости. Договор найма части жилого помещения заключается также в случае сдачи комнаты в доме или квартире (но не комнаты в коммуналке) – в таком договоре стоит предусмотреть, какими общими помещениями имеет право пользоваться наниматель (очевидно, что к ним будут относиться прихожая, кухня и санузлы – но в жилье могут иметься и иные комнаты).

Вместе с недвижимостью может передаваться иное имущество: мебель, бытовая техника, торговое, производственное и иное оборудование, а также великое множество иных вещей. Для того чтобы недвижимость была передана со всеми необходимыми арендатору принадлежностями стоит зафиксировать их в договоре, составив отдельное приложение с их перечнем.

Для автотранспорта (автомобилей): В договоре аренды автомобилей, мотоциклов и иной техники стоит указать: марку и модель, год выпуска, государственный номерной знак, номера основных агрегатов, VIN (при наличии), реквизиты ПТС. Кроме того, можно указать пробег и реквизиты СТС, а также иных характеристики.

Если автомобиль или иной транспорт передается вместе с навесными багажниками, чехлами, шинами, иными запчастями, а также другим имуществом, то необходимо также описать подобные принадлежности в тексте договора или в приложении к нему.

Для аренды иного имущества: В договоре на аренду иного имущества (различного оборудования, электроники, мебели и т.п.) стоит подробно описать объекты аренды, указав их вид, производителя, серийные номера и иные характеристики. Если к объекту аренды передаются принадлежности, то они также подлежат описанию в договоре.

Предлагаем ознакомиться:  Не плачу микрозаймы в 2019 году

2. Арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием при аренде некоторых видов недвижимости, тем не менее, ни один договор не обходится без подобного условия. Арендная плата может быть установлена как деньгами, так иным имуществом. В качестве может предусматриваться оказание услуг или выполнение работ арендатором – в том числе, проведение ремонта объекта аренды.

Коммунальную плату, по общему правилу должен оплачивать арендатор (наниматель), но в договоре можно предусмотреть положение о том, что коммунальные услуги оплачивает арендодатель, а их стоимость входит в размер арендной платы.

Порядок расчетов обычно устанавливается в договоре, в ином случае аренда оплачивается в сроки, обычно применяемые для подобных договоров (с тем же объектом аренды и на такой же срок). В договоре можно предусмотреть предварительную оплату либо оплату по факту — как за отдельный период (день, неделю, месяц, года), так и за весь срок аренды.

Способы расчетов также часто закрепляются в тексте соглашения: стороны могут избрать наличную оплату, либо выбрать оплату безналичным способом. В последнем случае в соглашении указываются платежные реквизиты сторон договора.

1. Срок аренды

Хотя условие о сроке договора, по общему правилу, не является существенным, тем не менее, оно критически важно для сторон. От срока может зависеть необходимость государственной регистрации, а соответственно момент вступления договора в полную силу.

Вопрос 25. Договор аренды: понятие, характеристика, стороны, существенные и иные условия, форма. Виды договоров аренды — Студопедия

Срок договора найма жилых помещений гражданами: Договор найма квартиры, жилого дома или комнаты физическим лицом для целей проживания можно заключить максимум на 5 лет. Подобный договор никак не может быть заключен на неопределенный срок.

Наём на срок больше года, как уже было сказано ранее, должен быть зарегистрирован в Росреестре в течение месяца после подписания договора. При этом даже незарегистрированный договор найма будет действовать для всех лиц – покупатель квартиры или дома, выступающих объектом найма становится наймодателем на условиях заключенного между продавцом (бывшим наймодателем) и нанимателем соглашения. Однако такой покупатель может требовать с продавца убытки, если ему никак не было сообщено о найме.

Срок договора аренды нежилой недвижимости: Для договоров на аренду определенных видов нежилой недвижимости могут быть предусмотрены минимальные и максимальные сроки (как правило, для отдельных категорий земельных участков). Договор аренды нежилой недвижимости можно заключить на неопределенный срок – такой строк договора будет и в случае отсутствия в договоре условия о сроке аренды.

Срок договора аренды транспортных средств: Договор аренды транспортных средств может быть заключен на конкретный или неопределенный срок. Договор будет заключен на неопределенный срок, если стороны забудут указать условие о сроке аренды в тексте соглашения. Любая из сторон договора, срок которого не определен, может отказаться от такого договора, предупредив об этом другую сторону за месяц. В договоре можно изменить срок подобного уведомления, сделав его больше или меньше.

К данному договору, по общему правилу, не применяется правило ст.621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок и действии договора (как договора на неопределенный срок) после истечения его срока в случае отсутствии возражений сторон. Тем не менее, в договоре можно предусмотреть преимущественное право и правила о пролонгации.

Срок договора проката: Для договора проката предусмотрен предельный срок в один год. Арендатор может расторгнуть договор в любой момент, письменно предупредив об этом арендодателя за 10 дней до расторжения.

Срок иных договоров аренды: Для иных соглашений на аренду движимого имущества не предусматривается минимальных и предельных сроков, а такие соглашения можно заключить на неопределенный срок. Для расторжения договоров, заключаемых на не определенный сторонами срок, применяется правило об уведомлении другой стороны за один месяц, если договором не будет предусмотрен иной срок для извещений.

Для подобных соглашений будут действовать правила о преимущественном перед третьими лицами праве на перезаключение договора и правило о перезаключении договора на неопределенный срок при пользовании арендатором вещью после истечения срока аренды в отсутствии возражений арендатора – но стороны могут отменить действие данных положений ст.621 ГК РФ в своем соглашении.

Вопрос 25. Договор аренды: понятие, характеристика, стороны, существенные и иные условия, форма. Виды договоров аренды — Студопедия

В договоре можно предусмотреть назначение, в соответствии с которым арендатор будет использовать арендуемое имущество. Использование имущества не по назначению может являться основанием для досрочного расторжения договора, а также взыскания с арендатора предусмотренной договором неустойки.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

Adblock detector