Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499)938-71-58 (бесплатно)
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 350-84-13 (доб. 215, бесплатно)


Введение, Правовые основы рынка жилой недвижимости, Нормативно-правовое регулирование рынка жилья - Современное состояние рынка жилья: проблемы и перспективы

Развитие российского рынка недвижимости в современных условиях

Экономическая сущность недвижимости и ее базовые свойства

История экономики красноречиво свидетельствует о том, что необходимым фактором успешного функционирования рыночных структур в общенациональном масштабе является высокий уровень развития рынка недвижимости. Поэтому необходимо более подробно остановиться на рассмотрении генезиса категории «недвижимость» применительно к системе экономических отношений.

Как правомерно отмечают многие исследователи, в настоящее время категория «недвижимость» значительно шире раскрыта в системе правовых отношений, нежели отношений экономических.1 Еще с древнейших времен недвижимость выделялась из других видов имущества. Так, Законы царя Хаммурапи (XXIII век до нашей эры) содержат множество норм, определяющих права и обязанности лиц в отношении недвижимости. Во многих статьях этого древнего нормативного акта фигурирует словосочетание «поле, дом и сад».2

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertise

Широкое распространение получила точка зрения, согласно которой деление вещей на движимые и недвижимые появилось еще в римском праве. Основу такого разделения составляли природные или физические свойства вещей. И если какая-либо вещь на основе логических рассуждений полагалась переносимой или непереносимой, то на нее соответственно распространялось или не распространялось понятия недвижимости.3

Между тем, по нашему мнению, деление вещей на движимые и недвижимые в большей степени производно от древнейшего принципа деления на «вещи важнейшие», с точки зрения законодателя, и «вещи остальные». Именно такой подход к определению понятия недвижимость {amp}amp; обусловливает различия в ее определении во многих странах.

В России первые упоминания о недвижимости относятся к началу XVIII века. Считается, что сам термин «недвижимое имущество» законодательно был введен указом Петра I в 1714 г. в связи решением вопросов, связанных с регламентацией единонаследия.1 Содержание этого указа свидетельствовало о том, что государство последовательно начало реализовывать свои права в отношении определения форм распоряжения имуществом.

Данным указом отрицалось право свободного распоряжения имуществом и предписывались определенные формы правопреемства. Во времена Екатерины II практически все запретительные меры в отношении недвижимого имущества были отменены. Фактически признавалось право распоряжения, и было законодательно закреплено право собственности на недвижимое имущество, т.е.

После Октябрьской революции 1917 года в связи с отменой частной-собственности на землю и другие средства производства были введены значительные ограничения на оборот — недвижимости, а купля-продажа земельных участков и вовсе была запрещена. Во время господства коммунистической идеологии сам термин «недвижимое имущество» был практически исключен из профессионального оборота.

Учет земельных участков происходил, как правило, в натуральной форме. С целью оперативного контроля и учета затрат в хозяйственной деятельности предприятий, деление вещей на движимое и недвижимое имущество было заменено на учет основных и оборотных фондов. Земельные участки, закрепленные за предприятиями и учреждениями, учитывались отдельно и исключительно в натуральных единицах.

Только становление рыночного хозяйственного уклада обусловило возрождение рынка недвижимости в нашей стране, стимулировало исследовательскую активность по изучению его сущности и основных элементов.

По мнению диссертанта, в современных условиях общепринятого определения недвижимости не существует (см. прил.1). Иногда в научных работах встречаются следующие теоретические построения: «наиболее точным определением термина «недвижимость» является следующее: недвижимость — это то, что является недвижимостью по закону».

» Подобный взгляд на недвижимость является излишне категоричными, страдает односторонностью и чрезмерно сужает рамки изучаемого понятия. Что касается диаметрально противоположной точки зрения о том, что единого определения недвижимости просто не может существовать, как полагает соискатель, она также не достаточно корректна, ввиду того, что может выступать в качестве основания для сомнительных спекуляций.

Роль и место недвижимости в воспроизводственном процессе

Как уже отмечалось ранее, недвижимость играет особую роль в экономической и социокультурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль пространственной среды, в которой осуществляются практически все виды человеческой деятельности. По самым приблизительным оценкам только на долю воспроизведенной недвижимости приходится более 50% мирового богатства.

Проведенный автором ретроспективный анализ показал, что ни столетия апеллирования термином «недвижимость» в экономически развитых странах, ни географическое пространство, на котором применялось это понятие (страны Европы, Северной Америки, Восточной и Юго-Восточной Азии), не внесли принципиальных изменений в его смысловую суть, что свидетельствует о стабильности сферы недвижимости и отношений, складывающихся по поводу недвижимого имущества.

Предлагаем ознакомиться:  Возврат налога при покупке недвижимости расчет размера выплат и способы получения

Исследование роли недвижимости в воспроизводственном процессе предполагает рассмотрение предельно обширного перечня вопросов, связанных с производством (строительством, воссозданием), обменом, распределением объектов недвижимого-имущества, а также их конечного потребления (использования).

В традициях отечественной (советской) экономики недвижимость рассматривалась исключительно как фактор производства, а не как объект инвестиций, и в этом смысле она «характеризовалась только потребительской ценностью». Между тем, в зависимости от господствующего при данном социально-экономическом устройстве типа собственности недвижимость выполняет множество функций.

В работах современных специалистов недвижимость исследуется с различных позиций: как товар особого рода, объект инвестиций; финансовый актив; предмет личного, группового и общественного потребления; фактор (средство) производства и т.д. По мнению соискателя подобная достаточно широкая трактовка является весьма продуктивной.

Развитие российского рынка недвижимости в современных условиях

При этом необходимо заметить, что в отличие от других товаров, недвижимость имеет ряд особенностей, которые нельзя не учитывать, при определении ее роли и места в общественном воспроизводстве, рассматриваемом как непрерывно повторяющийся процесс.

Во-первых, ключевая особенность недвижимости заключается в том, что совершение любых сделок с ней не предполагает физического перемещения ее объектов, а только прав на них. Следовательно, определяющее значение для проведения подобных действий имеет строгое и четкое соблюдение юридических норм и правил, призванных обеспечить правовую защиту интересов, как участников сделки, так и аффилированных субъектов, в том числе — государства.

Во-вторых, так как почти все операции с недвижимостью (создание объектов, купля-продажа, залог, аренда и т.п.) проходят обязательную государственную регистрацию, то они характеризуются большим временным лагом между их началом и концом по сравнению с любым другим имуществом. То есть, недвижимость (а точнее права на нее) не может быть продана моментально.

Так по данным специалистов корпорации ИНКОМ, в зависимости от сложности сделки с недвижимостью ее длительность может исчисляться несколькими неделями, месяцами, а в некоторых случаях — даже годами. Даже при самом удачном раскладе для выполнения всех формальных процедур потребуется как минимум месяц.1

Описанная ситуация имеет далеко идущие последствия. Прежде всего, проведение любых операций с недвижимостью становится достаточно затратным мероприятием. Далее, за время проведения операций с ней условия сделки могут существенно измениться по объективным причинам, что неминуемо приводит к повышению риска для контрагентов.

Возникает вынужденная ситуация выбора между риском и включением в операционные издержки затрат на страхование операции. Отсюда, недвижимость, как уже отмечалось, имеет меньшую ликвидность по сравнению с другими движимыми товарами, а ее оборот характеризуется дополнительными трансакционными издержками как для покупателя, так и для продавца.

В данном контексте мы не случайно используем понятие трансакционных издержек. В отличие от издержек обращения, традиционно применяемых для обозначения расходов, связанных со сбытом и приобретением товаров, для сделок на рынке недвижимости характерны именно трансакционные издержки, т.к. они непосредственно связаны с поиском информации о контрагентах, ценах и ценовых ожиданиях, ведением переговоров, потерями от ошибок, расходами по правовому регулированию прав собственности, упущенной выгодой в результате нарушения условий контракта (издержками оппортунистического поведения).

Похожие диссертации на Развитие российского рынка недвижимости в современных условиях

Как отмечалось, недвижимость является достаточно специфичным объектом, как рыночного оборота, так и собственности. Указанная специфика обусловливается множеством взаимосвязанных обстоятельств, которые в совокупности приводят к появлению достаточно обособленного сегмента — рынка недвижимости, по отношению к которому государство реализует целый ряд функций.

Предлагаем ознакомиться:  Как сменить собственника недвижимости по решению суда

Во всех странах органы государственной власти оказывают всяческое содействие бескризисному развитию рынка недвижимости. Это находит свое выражение в непосредственном производстве объектов недвижимости, поддержании их функционального состояния, осуществлении обоснованного перераспределения, продуманном налогообложении с целью получения устойчивых доходов бюджетов различных уровней. Причем указанные мероприятия связаны со всеми стадиями жизненного цикла недвижимости.1

Как известно, в нашей стране развитие и становление рынка недвижимости происходило в весьма специфичных условиях, связанных с болезненными трансформационными процессами, изменением общественно-политического и экономического уклада, кризисными явлениями, затронувшими практически все отрасли и сферы экономики.

первый приходится на 1990-1991 гг., когда произошло обвальное уменьшение объемов жилищного строительства — с 61,7 до 49,4 млн кв. м.; второй на 2000 г., когда был достигнут- абсолютный минимум: за постсоветское время — 30,3 млн квж, (снижение более чем в 2 раза по сравнению с 1990 годом), после которого наблюдается некоторое увеличение объемов вводимых Б СТРОЙ объектов жилой недвижимости (41,0 млн квж).

Даже полученные хю итогам 2004 года показатели весьма далеки от достигнутых в советский период. 2, Существенно увеличился объем жилой площади, построенной населением за свой счет и с помощью кредитов. Причем рост наблюдается, как s абсолютных, так и в относительных показателях (см. рис 6) Так, т период с 1985 по 2004 год прирост в первом случае составил 335%, во втором -564%}

В связи с произошедшей рыночной трансформацией указанная динамика является во многом закономерной. Значительная дифференциация в доходах обусловила появление слоя обеспеченных граждан, которым просто стала не нужна помощь государства в решении жилищных проблем. Между гем, просчеты, допущенные при проведений структурных реформ в отечественной экономике, не позволили сформировать полноценный и многочисленный слой общества, традиционно именуемый среднем классом. Km.

известно, но второй половше XX века в индустриально развитых странах произошли значительные изменения в жизни общества. Сблизился образовательный уровень большинства наемных работников, служащих и представителей слоя мелких собственников. Примерно одинаковый уровень доходов, образования предполагал сходный характер запросов к качеству жизни, т.е.

жилищным условиям, питанию, бытовым удобствам, комфорту, доступу к культурному обслуживанию, образованию для детей и т.п. 1 Соответственно, изменились и социальные характеристики большей части населения, которая стала считать себя не столько рабочими, фермерами, служащими и мелкими предпринимателями, сколько средним классом, принадлежность к которому определялась уже не источником дохода, а его уровнем.

Расчеты руководства нашей страны на то, что слепое копирование западной экономической модели, безусловное сокращение доли государственного участия в хозяйственной жизни, бесконтрольное развитие и прямое насаждение рыночных механизмов сами по себе приведут к формированию класса обеспеченных собственников, способных без помощи государства обеспечить себе достойные жилищные условия, оказались иллюзорными.

Бесспорно, в силу неопределенности многих параметров рынку недвижимости присуща высокая информационная асимметричность.

Информация в современных условиях наряду с капиталом, трудом, природными ресурсами и предпринимательскими способностями рассматривается в качестве фактора производства, который непосредственно влияет на выбор экономических агентов. При этом информация является понятием, прямо противоположным термину «неопределенность», следовательно, ее можно в полной мере считать одним из методов сокращения и ликвидации неопределенности.

Как правомерно полагает К.Эрроу, асимметрично распределенная информация представляет собой особый тип неполной информации, оказывающий наибольшее воздействие на рыночную активность.1 По своей сути — это положение, при котором одни участники рыночной сделки располагают важной информацией, а другие — не имеют к ней доступа.

Такое положение создает благоприятные возможности для злоупотреблений за счет неинформированности контрагентов. Конечно, наличие полной и достоверной информации еще не гарантирует успеха, но значительно облегчает его достижение на рынке недвижимости, способствуя эффективной координации и оптимальному распределению имеющихся ресурсов.

Предлагаем ознакомиться:  Закон о восстановлении родительских прав матери

По нашему мнению, все экономические агенты в той или иной степени сталкиваются с информационной асимметрией, ведь симметричное распределение информации является идеальной и невозможной абстракцией. Только в одних случаях ее влияние ничтожно, а в других — весьма, значительно. Понятно, что продавцы осведомлены о качестве объекта недвижимости лучше, чем потенциальные покупатели;

профессиональные участники рынка недвижимости знают об его тонкостях значительно больше, чем рядовые участники. Трудно представить себе продавца квартиры, откровенно рассказывающего о том, что причиной ее продажи являются текущие межпанельные швы или промерзающие зимой стены. Скорее наоборот, подобный «проблемный» объект недвижимости будет выставляться на продажу в теплое время года, а его осмотр планироваться в жаркий и солнечный день, подчеркивая достоинства и ретушируя недостатки.

На исследуемом рынке неполнота и асимметричность информации могут быть вызваны следующими факторами. 1. Получение информации неизбежно связано с затратами ресурсов. Рациональный экономический агент не будет платить за информацию больше того уровня, на котором предельные издержки на ее получение превышают предельный доход от ее использования.

Не каждый покупатель объекта жилой или производственно-коммерческой недвижимости при его осмотре проводит биохимические анализы прилегающих участков земли, стен, полов, перекрытий, замеры уровня радиационного фона, проверку несущих конструкций на устойчивость,- кручение и т.п. Большинство из перечисленных мероприятий весьма дорогостоящи, а проведение некоторых из них просто невозможно без демонтажа несущих конструкций.

Однако систематически появляющиеся в средствах массовой информации сообщения о т.н. фенольных домах, чернобыльских участках, обрушениях зданий и сооружений, не выслуживших установленные проектной документацией сроки, свидетельствует о том, никакая информация для покупателей, как наиболее уязвимых контрагентов, не будет излишней. 2.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Информация характеризуется ненадежностью. Во-первых, на рынке недвижимости циркулируют значительные массивы недоброкачественной информации, которая генерируется в процессе недобросовестной конкурентной борьбы. Во-вторых, даже если информация, полученная экономическим агентом сегодня, является точной и достоверной, то нет никаких гарантий того, что в силу изменения экономической конъюнктуры, законодательного обеспечения она может устареть.

Похожие диссертации на Развитие российского рынка недвижимости в современных условиях

Тенденции развития рынка недвижимости в условиях преобразования экономикиМухамадиев Руслан Назимович

Развитие рынка недвижимости в условиях мегаполиса Сергеева Ирина Анатольевна

Теоретические основы формирования и развития рынка недвижимости в условиях экономической трансформации : на материалах Кыргызской РеспубликиШинко, Юлия Валерьевна

Экономические отношения на российском рынке недвижимости в условиях цикличности развитияЖуравлев, Николай Владимирович

Формирование и особенности функционирования рынка недвижимости в условиях экономических преобразований в РоссииТитова Наталья Григорьевна

Институциональные условия минимизации трансакционных издержек реализации отношений собственности : на примере рынка жилой недвижимостиЛыкова Олеся Александровна

Экономические условия развития рынка ценных бумаг в регионе Максимова Елена Николаевна

Социально-экономические условия развития рынка капиталов в российской экономике Малаев Владимир Валентинович

Развитие системы инфраструктурного обеспечения рынка как условие инновационного развитияРыбцев, Виктор Викторович

Тенденции развития рынка недвижимости в условиях преобразования экономикиМухамадиев Руслан Назимович

Развитие рынка недвижимости в условиях мегаполиса Сергеева Ирина Анатольевна

Теоретические основы формирования и развития рынка недвижимости в условиях экономической трансформации : на материалах Кыргызской РеспубликиШинко, Юлия Валерьевна

Экономические отношения на российском рынке недвижимости в условиях цикличности развитияЖуравлев, Николай Владимирович

Формирование и особенности функционирования рынка недвижимости в условиях экономических преобразований в РоссииТитова Наталья Григорьевна

Институциональные условия минимизации трансакционных издержек реализации отношений собственности : на примере рынка жилой недвижимостиЛыкова Олеся Александровна

Экономические условия развития рынка ценных бумаг в регионе Максимова Елена Николаевна

Социально-экономические условия развития рынка капиталов в российской экономике Малаев Владимир Валентинович

Развитие системы инфраструктурного обеспечения рынка как условие инновационного развитияРыбцев, Виктор Викторович

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

Adblock detector